Bail : comment faire jouer la clause résolutoire ?

Un locataire en cessation de paiement des loyers est l’une des craintes qui peuvent freiner l’investissement locatif ou la mise en location d’un logement. Pourtant, il existe des solutions pour s’en prémunir, dont la clause résolutoire à intégrer dans le contrat de location signé entre le locataire et le propriétaire bailleur. Concrètement, voici les étapes de résolution pour les propriétaires bailleurs voulant faire jouer cette clause qui n’est pas obligatoire, mais qui reste essentielle.

Les étapes à respecter pour utiliser la clause résolutoire d'un bail 

Avant tout recours judiciaire, et dès le premier loyer non payé, vous, propriétaire bailleur, pouvez et devez vous adresser à votre assureur auprès duquel vous avez souscrit une assurance garantie des loyers impayés. Si ce n’est pas le cas, vous devez contacter le garant du locataire s’il en existe un.

Si aucune assurance pour les loyers impayés n’a été souscrite et dans le cas où il n’y a pas de garant, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez contacter la Caisse d’allocations familiales (CAF). Une fois informé de la situation, l’organisme peut vous verser l’éventuelle allocation logement allouée à votre locataire directement sur votre compte. Ceci est utile surtout lorsque cette allocation couvre une grande part du montant du loyer. Notez que la différence entre l’aide au logement et le montant du loyer reste toujours due par le locataire. Ce dernier devra s’en acquitter, même s’il quitte le logement.

Lorsqu’aucune de ces solutions n’a fonctionné, ou si l’allocation logement n’a pas pu couvrir le montant dû, en tant que propriétaire bailleur, vous devez faire parvenir au locataire, et au garant, un commandement de payer par acte d'huissier avant de pouvoir faire jouer la clause résolutoire. Notez que vous pouvez aussi entamer la procédure pendant la période de la trêve hivernale, le locataire devenant expulsable une fois la trêve achevée.

Le recours judiciaire sans la clause résolutoire

Si, lors de la rédaction du contrat de location, vous n’avez inclus aucune clause résolutoire dans le bail, alors vous devez directement assigner le locataire au tribunal par voie d’huissier. Ceci peut être fait après une éventuelle mise en demeure, non obligatoire, mais qui est parfois persuasive auprès des locataires mauvais payeurs.

Une fois les documents reçus, le tribunal va alors apprécier la gravité du défaut de paiement de l’occupant des lieux, et juger si elle justifie la résiliation du bail et l’expulsion. Il est donc possible que le tribunal décide de maintenir le locataire dans le logement en lui accordant un délai de paiement, si sa situation financière peut amener à une résolution. Dans le cas contraire, le locataire a deux mois après la décision de justice pour quitter le logement, mais il peut demander un délai auprès du Tribunal de Grande Instance.

Pourquoi ajouter une clause résolutoire au contrat de location ?

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le tribunal ne juge plus de la faute, mais la constate simplement, ce qui accélère la procédure.

Après l’envoi par le propriétaire du commandement de payer par acte d'huissier, le locataire a deux mois pour régler sa dette, ou pour obtenir un délai de paiement ou une aide financière auprès du Tribunal d’Instance.

Si le locataire n’a pu s’acquitter des loyers dus dans les délais impartis, en tant que propriétaire bailleur, vous êtes en droit de saisir le tribunal pour lui demander de constater le manquement et la résiliation du bail en conséquence. Mais là encore, le locataire peut obtenir des délais de paiement si sa situation semble permettre le règlement de sa dette locative.

Il est important de savoir que lorsqu’une clause résolutoire est ajoutée au contrat de location, les tribunaux n’ont aucun pouvoir de s’opposer à l’expulsion du locataire.

Sachez en outre que la clause résolutoire a ses limites et qu’elle ne peut être utilisée que pour quatre motifs, définis par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

• Le défaut de paiement du loyer et des charges locatives ;
• Le non-versement du dépôt de garantie ;
• La non-souscription à une assurance garantissant les risques locatifs ;
• Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.

Si votre locataire manque à l’une ou plusieurs de ces obligations stipulées dans le bail, alors vous êtes en droit de faire marcher la clause résolutoire. Une fois les faits reprochés constatés par le tribunal compétent, vous pourrez alors exiger le départ de votre locataire.

Clause résolutoire bail Loi Alur : le renforcement de la protection des locataires

La loi Alur du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a instauré de nouvelles procédures dans le but de protéger les locataires contre les expulsions. Les dispositions de la loi Alur ayant trait à la clause résolutoire sont les suivantes :

• L’huissier qui transmet le commandement de payer au locataire a obligation d’en informer la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), à partir d’un montant défini par le préfet ;
• Les délais de paiement accordés par le juge sont limités à 3 ans, contre 2 ans auparavant ;
• Depuis la loi Alur, la trêve hivernale dure jusqu’au 31 mars, contre le 15 mars auparavant (pendant cette période, le locataire ne peut être expulsé).

En conclusion, la procédure de résiliation du bail reste favorable au locataire débiteur, mais la clause résolutoire permet de ne pas attendre le jugement du tribunal pour mettre en place des délais de paiement ou une procédure d’expulsion.

La garantie de la bonne situation financière du locataire à long terme, la force du garant et la souscription d’une assurance contre les risques de loyers impayés restent les meilleures protections contre les loyers impayés. Cependant, il existe de nombreux recours en cas de difficultés imprévues, qui doivent rassurer les particuliers sur l’intérêt d’investir dans le logement locatif.