Fin de bail : la remise en état par le locataire

À la fin de son contrat de location, le locataire doit rendre son logement dans l’état dans lequel il l’a reçu. Dès lors, une remise en état de la location, qui passe par certaines réparations faisant partie des obligations du locataire, est généralement nécessaire. Mais de quels types de réparations parle-t-on et quels sont les éléments qui échappent éventuellement à la remise en état par le locataire ?

La remise en état au départ du locataire : quels éléments sont concernés ?

À la fin du bail, le locataire est tenu de rendre le logement en bon état, selon l’article 1730 du Code civil. Pour ce faire, tout au long de son contrat de location et notamment juste avant son départ, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail ainsi que l’ensemble des réparations locatives. Cela inclut notamment :

• le nettoyage des sols et des murs ;
• l’usage raisonnable des différents équipements du logement ;
• le nettoyage des dépôts de calcaire ;
• le graissage des serrures et des gonds ;
• le remplacement des joints des robinets et des canalisations d’eau ;
• les menus raccords de peinture et/ou de tapisserie ;

De son côté, pendant toute la durée du bail de location, le propriétaire est en charge des gros travaux et des grosses réparations. Cela signifie que, à aucun moment, le locataire ne doit par exemple gérer :

• les réparations urgentes ;
• les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent ;
• les travaux d’amélioration des parties communes de l’immeuble ;
• les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ;

La remise en état par le locataire au moment de son départ ne concerne donc pas ces éléments, qui sont toujours de la responsabilité du bailleur.

Les réparations obligatoires dans la remise en état de la location à la fin du bail

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à répondre des dégradations et des pertes survenues dans le logement au cours de son occupation. C’est l’état des lieux contradictoire qui permet au locataire de justifier qu’il rend le logement en bon état d’entretien ou qui permet au propriétaire bailleur de dénoncer un mauvais état du logement.

Dans les faits, pour le locataire, la remise en état de la location en fin de bail passe donc par la réparation ou le financement de travaux visant à réparer des dégradations qu’il a commises, comme :

• les déchirures de papier peint ;
• des trous non rebouchés dans les murs ;
• du carrelage cassé ;
• un parquet taché ;
• des trous de cigarette dans la moquette ;
• des joints hors d’usage ;
• des clés perdues ;
• un interphone ou des vitres cassées ;
• une dégradation volontaire des lieux ou de certains équipements ;

En revanche, il convient de préciser que les réparations rendues nécessaires par l’usure normale du logement et de ses équipements au fil du temps ne peuvent pas être mises à la charge du locataire. Elles sont la responsabilité du propriétaire bailleur. À moins qu’une clause du bail de location exige la remise à neuf du bien par le locataire, la durée d’occupation doit être prise en compte pour établir ce qui doit être intégré dans la remise en état avant le départ du locataire.

À titre indicatif, il est estimé que la durée de vie des peintures et tapisseries est d’environ dix ans, tandis que la durée de vie des moquettes est de plus ou moins sept ans. Pour les éléments d’équipement, misez sur une durée de vie de cinq ans en moyenne.

La remise en état de la location par le locataire après des aménagements facultatifs

L’article 6d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le propriétaire bailleur « ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent par une transformation de la chose louée ». Dans ce contexte, le locataire peut réaliser diverses sortes de travaux sans ou avec autorisation préalable du propriétaire.

Dans le premier cas, si le locataire a peint ou tapissé les murs, installé des étagères ou encore posé une moquette sans la coller sans en avertir le propriétaire, il devra s’acquitter de travaux de remise en état de la location à la fin du bail pour que le logement puisse être reloué dans le même état qu’au début du bail.

En cas d’autorisation du propriétaire pour des travaux de gros-œuvre, le propriétaire et le locataire peuvent partager le coût des travaux et/ou se mettre d’accord sur la remise en état au départ du locataire. Enfin, en cas de travaux non autorisés, la remise en état de la location en fin de bail peut être imposée au locataire aux frais de ce dernier ou le propriétaire peut bénéficier des travaux sans dédommager le locataire en contrepartie.