Fiscalité et investissement locatif : tout sur le dispositif Denormandie
28/02/2019Plusieurs dispositifs permettaient déjà d’alléger la fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif : le Pinel, le Cosse Ancien, le Censi-Bouvard, etc. La loi Denormandie est venue s’ajouter à la liste. Conçue pour lutter contre la dégradation des logements en centre-ville, elle s’applique depuis le 1er janvier 2019. Découvrez ce qu’il faut savoir à son sujet.
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L’essentiel du dossier :
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La loi Denormandie, quel objectif ?
Nombreux sont les centres-villes à se détériorer d’un point de vue immobilier. C’est pour remédier à cette situation que la loi Denormandie (du nom du ministre du Logement Julien Denormandie) a été promulguée. Votée dans le cadre de la loi de finances 2019, elle est en vigueur depuis le 1er janvier dernier. Concrètement, les futurs propriétaires bailleurs qui achètent un logement ancien au cœur d’une ville éligible dans le but de le faire rénover peuvent alléger leur fiscalité grâce à leur investissement locatif. Ce qui permet au final d’aider les collectivités locales à rendre leur centre plus attractif.
Quelles sont les villes éligibles à ce nouveau dispositif fiscal ?
Le dispositif Denormandie est déployé dans les 222 communes du plan Action cœur de ville. En touchant à l’habitat, au développement économique, à la mobilité, au patrimoine, au paysage et à l’accès du public aux équipements et services, ce programme vise à redynamiser le centre des villes et agglomérations moyennes. Dieppe, Beauvais, Saint-Nazaire, Limoges, Colmar, Bayonne et Briançon en font notamment partie.
Certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT) permettent également aux contribuables d’optimiser leur fiscalité par un investissement locatif en les rendant éligibles à la loi Denormandie.
Les modalités pour alléger sa fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif
Le nouveau dispositif Denormandie concerne les biens anciens achetés au centre d’une ville éligible, dans une optique de mise en location et faisant l’objet de travaux de rénovation.
Obligation de travaux
Contrairement au Pinel, il n’y a pas de contraintes spécifiques de performance énergétique à respecter. Simplement, le logement doit connaître une rénovation à hauteur de 25 % de l’investissement total (prix d’achat + coût des travaux). Par exemple, pour un bien acquis 127 500 €, 42 500 € de travaux sont nécessaires. Dans la liste des opérations prises en compte, on trouve : le changement de chaudière, l’isolation des combles et des murs ou encore la modification du mode de production d’eau chaude.
Un plafond de dépenses existe quant à la rénovation du logement : il est de 300 000 €.
Obligation de mise en location
Pour pouvoir bénéficier d’une fiscalité avantageuse pour son investissement locatif, le propriétaire qui souhaite profiter de la loi Denormandie doit s’engager à louer le logement rénové pendant une certaine durée. Les dispositions fiscales sont les suivantes :
- 6 ans de location : 12 % de réduction d’impôt (calculée sur le prix d’achat + le coût des travaux) ;
- 9 ans de location : 18 % de réduction d’impôt ;
- 12 ans de location : 21 % de réduction d’impôt.
Enfin, le dispositif Denormandie implique des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Ces deux limites dépendent de la zone géographique où se situe le bien.
Le saviez vous ?
Dans de rares cas, les réductions d’impôt Pinel et Denormandie peuvent toutes les deux s’appliquer. Le propriétaire doit alors choisir l’une ou l’autre de ces aides pour profiter d’une meilleure fiscalité grâce à son investissement locatif. La loi Denormandie n’est pas non plus cumulable avec la déduction des revenus fonciers « Louer abordable ».