Gérer seul sa location immobilière : les pièges à éviter

Pour réussir son investissement locatif immobilier, il va falloir consacrer une certaine énergie et un réel sérieux à sa gestion locative ! S’il est bien évidemment possible de gérer seul son bien en location, nous vous conseillons de prendre le temps de vous renseigner sur les erreurs ou les principaux pièges à éviter. Quelles sont les clés pour surmonter une gestion locative autonome ? E-Gérance fait le point.

POURQUOI LA GESTION LOCATIVE EST-ELLE SI IMPORTANTE ?

Deux facteurs déterminent la réussite ou non d’un projet d’investissement locatif :

• le prix d’achat et donc l’éventuelle plus-value réalisée à la revente ;
• la gestion locative, qui permet de recevoir des loyers réguliers et de maintenir le bien en bon état durant l’ensemble de la durée du bail.

Gérer seul son investissement est tout à fait possible à condition de ne pas négliger certains aspects très importants. Deux points sont notamment critiques pour réussir à optimiser la rentabilité de votre bien immobilier : le choix du locataire et la maîtrise des risques juridiques liés à la location.

La qualité du locataire

En tant que propriétaire, vous devez savoir que tout investissement a un sous-jacent qui lui assure une rentabilité et une trésorerie. Dans le cadre d’un investissement immobilier, le sous-jacent, c’est l’ensemble des locataires qui vous assurent un loyer et aussi l’assurance de maintenir votre bien en état. De ce fait, la qualité d’un locataire, sa capacité à assumer ses engagements ainsi que sa volonté de prendre soin de votre logement sont des critères indispensables pour la réussite de votre projet. Trouver un locataire fiable et sérieux n’est malheureusement pas toujours simple. Pour choisir le locataire idéal, ou du moins limiter les risques, il existe de nombreuses méthodes. L’une d’elles, par exemple, est de vérifier la cohérence des revenus annoncés et des différents avis d’imposition. Globalement, on estime qu’un locataire sera normalement en mesure de payer son loyer sans problème à partir du moment où ses revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer, charges comprises.

Mais ce n’est pas tout : si le principal critère dans le choix de votre locataire est sa solvabilité, d’autres éléments sont également à prendre en compte, comme notamment votre ressenti au contact du locataire potentiel. Gardez en tête que, dans le cadre de votre gestion locative, vous serez régulièrement en contact avec votre locataire. Un conseil simple, donc : choisissez un locataire avec qui vous pensez bien vous entendre à moyen et long termes !

Dans les faits, pour choisir votre locataire du mieux possible, voici les documents que vous pouvez demander aux candidats qui sont intéressés par la location de votre bien :

• la copie du contrat de travail ou un autre document prouvant l’activité professionnelle ;
• une pièce d’identité : carte d’identité ou passeport, permis de conduire… ;
• les trois derniers bulletins de salaire ou le dernier avis d’imposition prouvant les ressources perçues par le locataire ;
• les trois dernières quittances de loyer du logement précédemment occupé ou un avis de taxe foncière, en tant que justificatif de domicile.

Attention : à l’inverse, la loi interdit formellement de demander certains documents à un locataire potentiel. C’est notamment vrai pour :

• les documents bancaires ;
• la carte Vitale ;
• un extrait du casier judiciaire ;
• un contrat de mariage ou une attestation de vie commune ;
• une photo d’identité ;
• le dossier médical du locataire ;
• un mandat cash ou un chèque de réservation pour réserver le logement ;
• etc.

Demander l’un de ces documents pour vous aider dans votre choix de locataire vous expose à des sanctions pénales.

La maîtrise des risques juridiques liés à la location

En marge du choix du locataire, un des risques importants pesant sur une gestion locative autonome est le risque juridique. La relation entre bailleur et locataire se base sur un document juridique, le bail. Pour que tout aille bien, ce document doit être correctement rédigé afin de ne pas contenir de clauses abusives. Notre conseil pour bien établir votre bail est de vous reposer sur un modèle type pour avoir la certitude qu’il contient bien tous les éléments nécessaires, dont une clause résolutoire face à un loyer impayé, et qu’il respecte les normes en place

N’oubliez pas les points qui vous permettront de vous couvrir dans certaines situations : cela vaut notamment pour les règles autour de l’état des lieux et du dépôt de garantie.

La gestion locative en solo signifie que vous devez vous-même vous renseigner sur toutes les formalités qui vous permettent de vous protéger en cas de conflit éventuel avec le locataire. Alors, assurez-vous bien de récupérer toutes les informations en la matière avant la rédaction et la signature du contrat de location, de façon à vous placer en situation de force si le locataire ne respecte pas ses devoirs.

GÉRER SEUL SA LOCATION : LES PIÈGES À ÉVITER

En s’occupant seul de son bien immobilier, certaines erreurs peuvent s’avérer pénalisantes pour la rentabilité de votre investissement, mais aussi pour votre sérénité quotidienne… Ainsi, gérer seul signifie considérer les points suivants avec la plus grande attention.

Ne pas prendre les garanties locatives nécessaires

À l’heure où le loyer impayé est sans aucun doute la plus grande crainte de tout propriétaire-bailleur, les garanties jouent un rôle majeur dans le bon déroulement d’une relation bailleur-locataire. Vous devez vous assurer que votre locataire réglera bien son loyer chaque mois ou que quelqu’un d’autre le fera pour lui en cas de problème.

À ce sujet, l’avantage est que l’acte de cautionnement solidaireainsi que l’acte de cautionnement simple sont dorénavant rentrés dans les mœurs. Cela ne choquera donc aucun de vos futurs locataires lorsque vous l’évoquerez ! La caution a une double valeur pour vous en tant que propriétaire puisqu’elle vous permettra :

• de récupérer d’éventuelles sommes d’argent que le locataire ne pourrait vous verser, comme des loyers impayés ou encore des travaux à réaliser et non couverts par le dépôt de garantie ;
• de bénéficier d’un appui extérieur, le garant. Celui-ci pourra servir de soutien quand il faudra parler au locataire ou le convaincre de respecter ses engagements.

Pour vous assurer de la solvabilité du garant de votre locataire, vous avez la possibilité de demander des documents justifiant ses ressources financières, son activité professionnelle et son domicile.

D’autres types de garanties vous permettent de vous protéger contre le risque de loyer impayé. C’est notamment le cas de la garantie VIsale qui, depuis 2016, concerne les jeunes locataires (entre 18 et 30 ans) et les locataires de plus de 30 ans disposant d’une situation professionnelle précaire. Dans le cadre de ce service gratuit de cautionnement, c’est Action Logement qui se charge d’indemniser le bailleur en cas de loyer impayé.

Enfin, l’assurance contre les loyers impayés ou garantie loyers impayés (GLI) constitue un autre type de sécurité. Souscrite par le bailleur, elle lui permet d’être indemnisé du montant du loyer dès le premier mois impayé, et ce, jusqu’au départ ou à l’expulsion du locataire.

Attention toutefois, vous devez savoir que certaines garanties ne sont pas compatibles entre elles. Cela vaut notamment pour l’assurance loyers impayés et la caution solidaire, qui ne peuvent pas être cumulées, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans les autres cas de figure, il faudra choisir entre la garantie loyers impayés et la caution ! Nous vous conseillons donc de choisir la garantie qui vous convient le mieux. Quoi qu’il en soit, il sera possible de demander, en plus, un dépôt de garantie au locataire.

Laisser se dégrader son bien immobilier loué

L’un des principaux pièges à éviter est aussi de ne pas passer assez de temps auprès de son bien et de ne pas assurer les travaux nécessaires quand il le faut. En effet, une couche de peinture à la sortie du locataire peut embellir de manière importante le logement. De même, le fait de réaliser des petits travaux quand ils se présentent vous évitera aussi de devoir en entreprendre de plus importants par la suite.

Une gestion locative prudente et responsable prend donc en compte ce genre de travaux, dont la nécessité se dévoile par exemple lors des états des lieux d’entrée et de sortie.

UNE GESTION LOCATIVE RÉUSSIE NÉCESSITE DU TEMPS

C’est une évidence, une bonne gestion locative est indispensable pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier. En veillant avec vigilance à des points critiques comme l’état du logement, la qualité des locataires et des garants ou encore la conformité des actes juridiques, vous vous donnerez plus de chances de réussir !

Quoi qu’il en soit, gérer seul son bien nécessite d’avoir du temps disponible, beaucoup d’énergie, des connaissances et surtout une volonté d’être également auprès de son locataire afin d’éviter la dégradation de son bien. Si vous n’êtes pas disponible pour faire l’état des lieux, nous vous conseillons de vous faire bien représenter.

Et si vous avez besoin d’aide dans votre gestion locative, des solutions existent, comme l'utilisation d'un logiciel de gestion locative ou, pour plus de tranquillité, faire appel à un mandataire de gestion locative qui vous déchargera de tout ce qui est lié à la gestion administrative, comptable et réglementaire. Dès lors, vous serez déchargé de toutes les tâches régulières liées à la location de votre bien, tout en continuant à en tirer les avantages principaux, à savoir la perception d’un loyer et l’assurance que votre bien immobilier reste en bon état.