Ce que vous devez savoir sur la grille de vétusté de la loi Alur

En cas de travaux à réaliser à la sortie d’un locataire, vous avez le droit de retenir sur son dépôt de garantie des sommes pour couvrir d’éventuelles réparations à la condition qu’une grille de vétusté soit annexée au contrat de bail. Vous ne pouvez pas appliquer au locataire la totalité des dépenses. Cette grille permet ainsi de déterminer la durée de vie théorique des éléments du bien. En effet, des travaux mis en œuvre après un état des lieux en loi Alur sont à la charge du locataire en cas de dégradations, et incombent au propriétaire s’ils découlent de la vétusté du bien. E-Gérance vous renseigne sur cette grille de vétusté Loi Alur.

Qu’est-ce qu’une grille de vétusté Loi Alur ?

Dans un logement, chaque élément a une durée de vie théorique. Ainsi, un évier de cuisine, par exemple, a une durée de vie supérieure à celle d’un pommeau de douche, qui subit davantage l’érosion du temps. Une grille de vétusté permet de définir précisément la durée de vie théorique des éléments composant un bien immobilier, afin d’en évaluer la dégradation normale dans le temps.

Quel est l’objectif de la grille de vétusté ?

Depuis 2014, un état des lieux loi Alur doit être réalisé au moment de la sortie d’un locataire. Celui-ci a pour objectif de réunir le locataire et le propriétaire, afin qu’ils constatent conjointement l’état de dégradation des éléments listés dans l’état des lieux d’entrée. Il est alors possible de mettre en évidence d’éventuelles dégradations. Cependant, dans certains cas, les dégradations peuvent être liées à l’usure naturelle des éléments, d’où l’intérêt de la grille de vétusté.

Une volonté d’être un juge de paix

La loi Alur a pensé la grille de vétusté comme un juge de paix, qui interviendrait en cas de conflit entre un locataire et un propriétaire concernant la prise en charge des réparations locatives. En attachant cette grille de vétusté au bail signé par le locataire et le propriétaire, il suffirait de s’y référer pour savoir qui doit assumer la charge des travaux.

Par exemple, lors de la signature du bail, vous avez annexé une grille de vétusté qui décrète que la douche a une durée de vie de 15 ans. À l’occasion de l’état des lieux de sortie, vous constatez des dégradations au niveau de la douche. Pour savoir qui doit assumer les réparations, il suffirait de connaître l’âge de la douche, pour déterminer si elle a dépassé sa durée de vie théorique ou non. Si la réponse est positive, c’est au propriétaire de prendre en charge les réparations locatives. Si la réponse est négative, cette charge incombe au locataire.

La mise en pratique de la grille de vétusté

La loi Alur a seulement émis la possibilité pour un propriétaire et un locataire de se mettre d’accord sur la rédaction, en annexe du bail, d’une grille de vétusté. La présence de cet élément n’est donc pas obligatoire et résulte uniquement du bon vouloir de l’une et l’autre des parties.

Par ailleurs, la loi Alur ne donne pas de grille de vétusté type définissant une durée de vie standard des éléments d’un logement. Ainsi, c’est au propriétaire de proposer une grille, pour laquelle il doit recueillir l’accord du locataire. Dans les faits, la mise en application de ce juge de paix est loin d’être évidente. Les discussions sur les responsabilités des uns et des autres menées dès l’état des lieux d’entrée risquent en effet de tendre la relation entre un bailleur et son locataire.

A titre d'exemple, voici une grille de vétusté applicable : 

Comment gérer habilement le débat sur les réparations locatives ?

Pour que les relations entre bailleur et locataire demeurent cordiales, il est conseillé de rédiger clairement et explicitement dans le bail les obligations de l’une et l’autre des parties.

Les obligations d’un bailleur

Un bailleur doit dans tous les cas remettre au locataire un logement décent, qui respecte l’ensemble des normes relatives à la salubrité, la sécurité et l’espace de vie minimum. En outre, le propriétaire doit assumer les travaux permettant de maintenir le bien en bon état.

Les obligations d’un locataire

Un locataire doit de son côté effectuer les réparations locatives générées par un mauvais usage du bien immobilier de sa part. Il doit également prendre à sa charge les dépenses d’entretien courantes et les petites réparations durant toute la durée d’occupation du logement. Néanmoins, il n’a pas à assumer le coût de travaux liés à la vétusté d’un équipement.