Estimation : petit guide pour fixer le prix du loyer

L’estimation de la valeur locative d’un bien ne s’improvise pas et doit prendre en compte plusieurs critères qui permettent de déterminer un montant juste. L’encadrement des loyers ou encore les plafonds de loyers imposés par certains dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel, sont notamment à prendre en compte. Bien estimer le loyer d’un logement en location dès le début est important pour votre future rentabilité locative ! Pour partir sur de bonnes bases dans la gestion locative, voici un petit guide à suivre pour l’estimation de votre loyer.

Les premières étapes de l’estimation d'un loyer

L'importance du juste prix

L’estimation du loyer d’un bien doit être la plus juste possible. En effet, un loyer trop élevé par rapport au marché peut engendrer des périodes de vacance du logement. Au contraire, un loyer trop bas peut être négatif pour votre opération financière, d’autant plus que les majorations de loyer sont ensuite compliquées.

Ce prix doit aussi pouvoir couvrir les dépenses relatives au bien loué, comme :

• L’emprunt bancaire que vous avez fait pour acheter le bien ;
• Les travaux d’entretien ;
• Les charges diverses (gestion locative, etc.).

De manière générale, le rendement locatif de votre bien doit couvrir toutes les dépenses que vous engagez pour le logement. Il doit aussi vous permettre de faire un bénéfice afin d’être rentable et vous assurer un revenu locatif. Le prix du loyer a donc toute son importance et il vous appartient de le fixer d’une manière juste, que ce soit pour vous ou pour votre locataire.

Évaluer les loyers du marché

Première étape : se renseigner sur les prix du marché de la location. De nombreuses bases de données en ligne permettent d’obtenir des informations sur ce point. Vous pouvez ainsi consulter les sites départementaux de l’ADIL (Agence Nationale pour l'information sur le Logement), qui effectue souvent des études sur des territoires précis.

Pourquoi aussi ne pas regarder les logements semblables au vôtre sur les sites d’annonces immobilières ? En fonction des cotations des différents quartiers de votre ville, vous pourrez avoir une idée des loyers sur le marché. Les biens pris pour exemple doivent présenter les mêmes caractéristiques que le vôtre, notamment en matière de superficie, de nombre de pièces ou encore de situation géographique. L’état du bien doit aussi être pris en compte, afin de ne pas comparer un logement neuf à un bien similaire qui aurait besoin d’une rénovation. 

Enfin, dans le cas où vous avez acquis un logement précédemment loué, les informations transmises par le cédant (taux de vacance, augmentation des loyers…) vous donneront aussi des indications utiles.

Ajuster le loyer en fonction de l’état du logement en location

Après avoir réalisé cette étude locative préalable, vous devrez adapter les prix du marché à votre location et à ses caractéristiques (location meublée ou non-meublée notamment) ! En effet, en fonction de l’état de votre logement et du confort qu’il offre au locataire, vous devrez peut-être augmenter ou baisser un peu le montant par rapport au prix au mètre carré du marché. Un logement entièrement rénové, par exemple, aura une valeur plus élevée qu’un appartement avec de l’humidité ou un design plus ancien…

Toutefois, assurez-vous que votre logement respecte bien les normes de décence imposées par la loi. La présence d’humidité par exemple doit être traitée au plus vite en faisant des travaux ou en installant un système performant de ventilation. En remédiant à un tel problème avant l’installation de votre futur locataire, vous vous assurez que ce dernier aura envie d’occuper les lieux pour longtemps.

Les règles de la fixation et de l’indexation des loyers

L’encadrement des loyers

Mis en place pour la première fois le 1er août 2015 dans certaines zones, l’encadrement des loyers consiste à appliquer un plafond de loyer dans les villes où l’offre locative est plus faible que la demande. L’article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018 est venu rectifier les modalités de l’encadrement des loyers. Désormais, ce dispositif est adopté à titre expérimental pour une durée de 5 ans. Toutes les grandes agglomérations ne sont pas concernées. Actuellement, seules les villes de Paris et de Lille suivent ce dispositif. 

Dans le cas où votre bien loué se situe dans l’une de ces zones dites tendues, il est important de prendre en compte le plafond des loyers pour déterminer le montant maximal du loyer que vous pourrez appliquer. Dans votre étude du marché locatif, cela vous permettra également de connaître le plafond d’autres logements que les vôtres et de prendre conscience que même les logements récemment rénovés seront limités par ce montant !

La révision annuelle de loyer

Selon l’inflation, un bailleur peut réviser le loyer à la date d’anniversaire du bail ou à une date librement fixée dans le contrat de location. Cela est uniquement possible si le bail contient une clause de révision. Ainsi, si vous avez oublié d’inclure cette clause, vous ne pourrez pas réviser le loyer annuellement, et cela durant toute la durée du contrat de location. Pour ajuster le loyer à sa juste valeur locative, vous devrez attendre la fin du bail pour faire savoir au locataire que le loyer est sous-évalué. Une procédure bien encadrée permet d’augmenter le loyer et de fixer un nouveau montant adapté aux conditions du marché.

Dans le cas où la clause de révision annuelle du loyer est bien présente dans le contrat de location, il suffit d’un simple calcul pour augmenter le loyer selon l’inflation. Pour calculer le niveau de révision d’un loyer, le bailleur doit s’appuyer sur l’indice de référence des loyers, une donnée nationale. Le calcul de révision d’un loyer est le suivant :

Loyer précédent × (Indice de référence des loyers du trimestre de révision/Indice de référence des loyers du même trimestre l’année passée).

Les indices de révision des loyers se trouvent très facilement sur internet et vous permettent de notifier rapidement au locataire les nouvelles conditions. À noter qu’en cas de travaux, une révision de loyer à la hausse peut être possible. Il faudra pour cela que le bail mentionne cette éventualité.

Les plafonds de loyer à respecter

Le plafond de loyer Pinel

Les dispositifs de défiscalisation immobilière rendent l’investissement locatif particulièrement intéressant. Cependant, ils sont subordonnés à un plafond de loyer fixé par la loi. C’est notamment le cas d’un bien acheté dans le cadre de la loi Pinel. 

Si votre logement a été acquis dans le cadre de ce dispositif fiscal avantageux, vous devez vous conformer aux plafonds de loyer prévus par la loi. Pour calculer le plafond d’un loyer Pinel, il faut utiliser la formule suivante :

Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel 

La surface utile prise en compte est celle du logement, à laquelle est ajoutée la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, terrasse, etc. - sauf parking), dans la limite de 8 m².

Pour calculer le coefficient Pinel, il faut utiliser la formule : (19 / Surface Utile) + 0,7.
Ce coefficient a lui aussi un plafond et ne doit pas dépasser 1,2.

Le barème Pinel est quant à lui révisé chaque année par l’État. Selon la zone (A Bis, A, B1 ou B2 et C) où est situé le logement, le prix au mètre carré n’est pas le même. Ainsi, pour 2020, le barème Pinel est le suivant : 

Le site du Service Public permet de trouver la zone Pinel dans laquelle votre logement est situé.

Une fois le plafond connu, vous pouvez fixer le montant du loyer. 

Les plafonds du contrat Louer Mieux de l’Anah

L’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (Anah) a instauré un dispositif fiscal nommé Louer Mieux. Ce dernier donne droit à : 

• Une fiscalité avantageuse pendant 6 à 9 ans ;
• Des aides financières pour la rénovation du bien loué ; 
• Des aides à la gestion locative.

Parmi les différentes conditions à respecter, ce dispositif impose un montant de loyer maximal, fixé par l’organisme. 

Le barème de l’Anah est le suivant : 

Ces montants correspondent au prix en euros du m² par mois. Le plafond de loyer est calculé en additionnant la surface habitable du logement à celle de la moitié de la surface des annexes (cave, terrasse, etc.), dans la limite de 8 m².

Si vous avez rénové votre logement mis en location grâce à ce dispositif, vous devez respecter le plafond de loyer pour estimer sa valeur locative. La méthode de calcul que nous venons de vous présenter vous aidera à déterminer le plafond du loyer.

Ainsi, en tant que propriétaire bailleur, prenez le temps d’estimer le loyer de votre logement. Étudiez le marché de la location, renseignez-vous et posez des questions au cédant avant de fixer ce montant. Les révisions de loyer étant particulièrement encadrées, il vous sera très difficile de le faire en cours de bail. Connaître les plafonds de loyer est aussi un bon moyen pour fixer le montant du loyer. Par ailleurs, depuis la loi Alur, il faut garder à l’esprit qu’en cas de changement de locataire, le nouveau bail doit mentionner l’ancien loyer pratiqué. Une raison supplémentaire de bien déterminer le montant de son loyer dès le premier bail !