Investissement locatif : faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Vous prévoyez de vous lancer dans un investissement locatif ? Au moment d’acquérir un bien immobilier dans le cadre de votre projet, une question fondamentale se pose : vaut-il mieux effectuer un achat dans le neuf ou un achat dans l’ancien ? Les deux solutions ont leurs avantages et leurs inconvénients. Dans l’absolu, il vous faudra étudier plusieurs facteurs : le prix d’achat du bien et le coût des éventuels travaux nécessaires, qui viendront affecter votre rentabilité locative, l’attractivité du logement pour les locataires, qui jouera sur la vacance locative, etc.

Achat dans le neuf : un logement moderne, sans travaux à prévoir

Un logement prêt à louer

En optant pour un achat dans le neuf, vous acquérez un logement « clé en main » : vous n’avez ni réparations, ni rénovations, ni mises aux normes à prévoir. Vous pouvez louer le bien immobilier en l’état et commencer à toucher des revenus locatifs sans attendre. Sauf si vous achetez un appartement sur plan : dans ce cas, un délai pouvant atteindre deux ans s’écoulera avant que vous ne disposiez du logement.

Un logement attractif pour les locataires

L’investissement locatif dans le neuf est synonyme de logement attractif pour les locataires. Propre, moderne, correctement isolé contre le bruit, l’appartement présente une apparence engageante. Conforme aux dernières réglementations, il est doté d’une performance énergétique optimale, ce qui laisse présager des factures d’électricité et/ou de gaz moins élevées. Tout ceci concourt à réduire les risques de vacance locative, puisque vous n’aurez a priori pas de mal à trouver de locataire et que les locataires en place auront tendance à rester à long terme.

Un logement intéressant fiscalement

Les dispositifs de défiscalisation applicables aux investissements locatifs dans le neuf sont globalement plus intéressants et accessibles que ceux qui concernent les logements anciens. Le dispositif Pinel, par exemple, vous permet de déduire jusqu’à 21 % du prix du logement de vos impôts dans le neuf. Par ailleurs, les constructions nouvelles peuvent être exonérées de taxe foncière pendant deux ans, voire pendant cinq ans s’il s’agit de logements économes en énergie et que les collectivités territoriales ont mis en place cette exonération. Enfin, les droits et frais de mutation sont réduits dans le neuf (2 % environ contre 6 à 7 % dans l’ancien).

Achat dans l’ancien : un logement moins cher, souvent mieux situé

Un logement moins cher à l’achat

En matière d’investissement locatif, l’un des grands avantages d’un achat dans l’ancien est le prix réduit du bien immobilier. En effet, un appartement neuf peut se vendre jusqu’à 30 % plus cher qu’un logement ancien de taille équivalente. Or, un prix d’acquisition plus important affecte négativement le rendement locatif. Dans l’ancien, des travaux de rénovation et/ou de mise aux normes sont habituellement à prévoir, et il faut ajouter leur coût au prix d’achat du bien. Mais certains de ces travaux peuvent être déduits des revenus fonciers et faire l’objet de subventions (notamment de la part de l’Anah).

Un logement à la situation privilégiée

Un achat dans l’ancien suppose généralement un choix important : il y a beaucoup plus de logements anciens que de logements neufs sur le marché. En outre, les logements anciens profitent couramment d’une situation plus attractive pour les locataires que les biens neufs. Alors que les constructions nouvelles sont souvent en périphérie des villes, de nombreux biens anciens se trouvent en leur centre, près des commerces, des transports et des écoles. Ce qui permet de séduire plus facilement les locataires. Toutefois, certains parcs immobiliers neufs sont érigés dans le cadre de la création de nouveaux quartiers, dont le dynamisme et le cadre agréable peuvent se révéler très intéressants pour les locataires.

Des démarches de mise en location simplifiées

Autre atout d’une acquisition dans l’ancien : il est possible d’acheter un appartement loué. En optant pour cette solution, votre investissement locatif est simplifié : comme le locataire est en place, vous n’avez pas à perdre de temps à passer des annonces, effectuer des visites et étudier de multiples dossiers de location.

Au final, que choisir pour votre investissement locatif ?

Alors, devez-vous plutôt réaliser un achat dans le neuf ou un achat dans l’ancien pour votre investissement locatif ? Il n’existe pas de réponse formelle et universelle. Chaque type de bien immobilier possède ses avantages et ses inconvénients, qu’il vous faut étudier en fonction de vos attentes et de votre situation.

Si vous êtes assez fortement imposé, par exemple, un achat dans le neuf semblera plus indiqué. Grâce au dispositif Pinel, vous pourrez réduire de façon significative le montant de vos impôts. Alors que si vous cherchez à louer un appartement meublé sur des périodes courtes ou moyennes, notamment à des étudiants ou en location saisonnière, vous préférerez un bien ancien situé au cœur de la ville, au charme typique, proche de toutes les commodités.