Les différentes formes d’investissement locatif

Placement qui séduit de nombreux Français chaque année, l’investissement locatif se présente sous de multiples formes aux différents avantages et inconvénients. Location classique, vide ou meublée, location saisonnière ou encore investissement dans des résidences gérées par des tiers, il existe plusieurs manières d’investir dans la pierre et de proposer des biens à des locataires. À cela s’ajoutent par ailleurs plusieurs dispositifs à connaître. Découvrez ici les avantages du meublé et des autres types d’investissements.

L’investissement locatif, c’est quoi ?

L’investissement locatif, c’est le fait d’investir dans un bien immobilier exclusivement dédié à la location. En d’autres termes, le propriétaire bailleur a l’obligation de mettre le logement concerné à la disposition d’un locataire.

Si ce type de placement séduit de plus en plus de Français, c’est parce que ses avantages sont nombreux :

• Il est ouvert à des profils divers ;
• Il permet de générer un revenu régulier grâce aux loyers et garantit généralement un rendement élevé ;
• Il permet de se constituer un patrimoine important et diversifié, plus sécuritaire à long terme ;
• Il donne accès à une fiscalité avantageuse grâce aux différents dispositifs en place.

Louer directement un bien meublé ou vide

En matière d’investissement locatif, la location vide est le type de placement le plus courant. Pourtant, la location vide dispose de quelques inconvénients certains : les loyers pratiqués sont plus bas que quand on loue un bien meublé et les revenus locatifs sont par ailleurs plus lourdement taxés.

À l’inverse, l’un des avantages du meublé est qu’il peut donner accès au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), avec des revenus immobiliers alors imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et une fiscalité intéressante.

D’autres avantages sont aussi à votre portée lorsque vous louez un bien meublé :

• Un prix du loyer jusqu’à 30 % plus élevé que dans le cas d’un bien loué vide ;
• Un montant de dépôt de garantie plus élevé ;
• Un préavis réduit ;
• Un risque de vacance locative plus faible ;
• Etc.

En revanche, il convient de noter que le fait de louer un bien meublé comporte également quelques inconvénients. Il faut par exemple respecter une surface minimale obligatoire et bien équiper le logement en suivant la liste détaillée dans le décret du 31 juillet 2015.

La location saisonnière

L’avantage de l’investissement locatif saisonnier est qu’il offre des revenus plus conséquents que la location classique, grâce à une >réglementation moins lourde et un risque d’impayés quasi nul.

Mais ce type de location, qui vous fait là encore louer un bien meublé, comporte aussi des inconvénients, dont :

• Une gestion plus compliquée avec un suivi plus régulier ;
• Des restrictions et des règles à respecter.

Miser sur les résidences gérées

Une autre option pour faire de l’investissement locatif peut être de miser sur les résidences gérées, avec des logements qui ont l’avantage d’être livrés entièrement meublés, prêts à vivre et adaptés au public auquel ils sont destinés. Les résidences gérées concernent essentiellement les logements pour les seniors ou pour les étudiants. Votre bien est alors pris en charge par un gestionnaire ou l’exploitant de la résidence.

Là encore, le fait de louer un bien meublé vous donne accès au statut avantageux de LMNP. Attention cependant, pour y prétendre, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou rester inférieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

En investissant dans une résidence gérée, vous pouvez aussi accéder à l’avantage fiscal Censi-Bouvard, en place jusqu’au 31 décembre 2021.

Les dispositifs à connaître

Différents dispositifs d’investissement immobilier comme les SCPI, la loi Pinel ou encore la loi Malraux sont disponibles pour faciliter votre investissement locatif.

Les SCPI, pour sociétés civiles de placement immobilier, permettent d’investir avec une mise de départ limitée et passent par une délégation de la gestion de la location. Mais elles présentent les mêmes inconvénients que la location nue sur le plan fiscal.

Le dispositif Pinel, lui, fait bénéficier les propriétaires bailleurs d’une réduction d’impôt dans le cadre d’un achat dans l’immobilier neuf. L’avantage fiscal, appliqué sur le prix du bien acheté, dépend de la durée d’engagement de location, de six ans minimum.

Enfin, le dispositif Malraux concerne les propriétaires bailleurs investissant dans un logement présentant un intérêt historique et/ou architectural, avec une réduction d’impôt allant de 22 à 30 % en fonction de l’emplacement du bien.