Résiliation du bail par le propriétaire pour motif sérieux : lettre type

En cas de motif légitime et sérieux, la loi permet la résiliation du bail par le propriétaire à l’échéance du contrat de location. E-Gérance vous propose de télécharger une lettre type de préavis adaptée à votre situation, que votre locataire paye régulièrement son loyer et ses charges en retard, qu’il ne respecte pas le règlement intérieur de l’immeuble ou que vous prévoyiez la démolition du logement en vue de sa reconstruction. En plus de cette lettre de préavis, nous vous informons sur les modalités de forme et les délais à respecter pour informer votre locataire de la résiliation du bail.

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Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux de résiliation du bail pour le propriétaire ?

La loi ne définit pas précisément ce qu’est un « motif légitime et sérieux » de résiliation du bail par le propriétaire. Le contrôle et l’appréciation de la validité du motif avancé par un bailleur sont donc laissés aux juges en cas de contestation par le locataire.

Motifs de résiliation de bail impliquant une faute du locataire

Un motif de résiliation du bail légitime et sérieux implique généralement une faute du locataire. Sont notamment admis comme motifs recevables :

• le paiement irrégulier et tardif des loyers et des charges locatives ;
• le défaut d’assurance multirisque habitation ;
• la provocation de troubles de voisinage ;
• l’exécution de travaux de restructuration de l’immeuble par le locataire sans autorisation ;
• la sous-location sans autorisation.

Motifs de fin de bail relevant du propriétaire

Dans certains cas, le locataire n’est pas en faute et le motif relève d’un besoin ou d’une décision du propriétaire. Par exemple :

• la démolition du logement ou l’exécution de gros travaux en vue de la rénovation, de la restructuration ou de la réhabilitation de l’immeuble ;
• l’exécution de travaux résultant du mauvais état de parties communes et/ou privatives nécessitant la libération des lieux ;
• la nécessité pour le propriétaire bailleur de loger une aide à domicile à laquelle il doit avoir recours en raison de son état de santé.

Résiliation de bail par le propriétaire : lettre de préavis et délai

La notification de la résiliation du bail par le propriétaire pour motif légitime et sérieux doit être effectuée en bonne et due forme, en utilisant une lettre type de préavis par exemple. Si les modalités légales ne sont pas respectées, le bail se trouvera automatiquement renouvelé et le propriétaire devra patienter jusqu’à la nouvelle échéance du contrat pour pouvoir en demander la résiliation.

Forme à donner au congé de bail pour motif légitime et sérieux

En cas de résiliation du bail par le propriétaire, la lettre type de préavis doit être envoyée au locataire par courrier recommandé avec AR ou par acte d’huissier. La loi permet également la remise en main propre contre récépissé, même s’il vaut mieux ne pas privilégier cette solution pour éviter tout contentieux. Ne vous contentez en aucun cas d’une notification par e-mail ou par SMS.

Vous souhaitez résilier le bail de location pour un motif légitime et sérieux ?

Pour faciliter vos démarches de résiliation de bail par le propriétaire, téléchargez notre lettre type de préavis au format Word >

Destinataires du congé pour motif légitime et sérieux

Une lettre de congé doit être adressée personnellement à chaque cotitulaire du bail, à chacun des époux ou à chacun des partenaires de PACS, le cas échéant. À défaut, le bail sera tacitement reconduit au nom des locataires n’ayant pas été destinataires de votre lettre de préavis. Un courrier à destination de « monsieur ou madame » ou « monsieur et madame » n’a aucune valeur juridique.

Date d’effet du congé locataire

Vous n’avez pas la possibilité de donner congé à votre locataire en cours de bail. Quels que soient la légitimité et le sérieux de votre motif, et votre situation (perte d’emploi, maladie, divorce...), vous ne pouvez résilier le contrat de location qu’à son échéance.

Délai de préavis du congé pour motif légitime et sérieux

Un certain délai de préavis doit être respecté par le propriétaire lorsqu’il souhaite mettre fin au bail : 6 mois dans le cas d’une location vide et 3 mois pour une location meublée. Ce préavis court à partir de la date de réception du congé par le locataire.

Date de prise d’effet du préavis

Pour une lettre de préavis transmise par courrier recommandé avec AR, c’est la date de signature de l’accusé de réception qui fait foi, et non la date de première présentation au domicile. En pratique, il convient donc, en cas de résiliation du bail par le propriétaire, d’envoyer la lettre type pour le préavis de la location suffisamment à l’avance : si le locataire réceptionne le courrier moins de 6 ou 3 mois avant la date d’échéance du bail, ne serait-ce qu’à un jour près, ou s’il décide volontairement de refuser le courrier, le bail sera renouvelé d’office.

La notification du congé par acte d’huissier est la solution la plus sûre : cette démarche est certes payante, mais le locataire n’a pas la possibilité de se soustraire à la réception du courrier. Le délai légal de préavis est lancé le jour de visite de l’huissier au domicile du locataire, que ce dernier soit présent ou non, la lettre de congé étant signifiée à cette date-là.

Par ailleurs, un huissier peut délivrer une lettre de préavis dans un délai très court. En envoyant votre courrier recommandé avec AR suffisamment tôt, vous pouvez encore avoir le temps de mettre en œuvre cette méthode si le locataire de mauvaise foi ne réceptionne pas votre première lettre.

Enfin, rien ne vous empêche de donner votre préavis bien avant les 6 ou 3 mois réglementaires, par sécurité. Dans ce cas, la lettre de congé ne sera pas nulle. Simplement, l’éviction ne pourra pas prendre effet avant la fin du bail.

Préavis et paiement du loyer et des charges locatives

En cas de résiliation du bail par le propriétaire pour motif légitime et sérieux, et comme dans tous les cas de congé donné par le bailleur, le locataire n’est tenu de régler le loyer et les charges que pour la période du préavis durant laquelle il occupe effectivement le logement.

Ainsi, s’il déménage deux mois après la réception de la lettre de préavis, il n’aura à payer que deux mois de loyer et de charges pour toute la durée du préavis.

Résiliation du bail par le propriétaire : lettre type pour motif légitime et sérieux

Pour être valable, et en plus des mentions d’usage (nom et adresse du locataire, du bailleur, adresse du logement concerné, date d’échéance du bail...), votre lettre de congé pour motif légitime et sérieux doit obligatoirement détailler le ou les motif(s) entraînant la non-résiliation du bail.

Pièces justificatives à annexer au courrier de résiliation de bail pour motif légitime et sérieux

Vous devez également annexer à votre courrier toutes les pièces justificatives que vous jugez nécessaires :

• mises en demeure de payer le loyer ;
• constats d’huissier et/ou procès-verbaux de la police ou de la gendarmerie mettant en évidence des troubles du voisinage;
• permis de construire et de démolir dans le cas d’une démolition/reconstruction de l’immeuble ;
• etc.