Location : comment déterminer si un équipement est vétuste ?

Au moment de l’état des lieux de sortie, la question de l’usure des équipements au cours de la location se pose. L’usure constatée sur le sol est-elle le résultat d’un mauvais entretien ou de la vétusté ? La même interrogation se pose pour les radiateurs, les volets roulants, les équipements de la cuisine et de la salle de bains… En fonction de la réponse, il reviendra au locataire ou au propriétaire d’assumer les frais de réparation ou de changement de matériel. D’où l’importance de savoir déterminer si un équipement est vétuste ou non.

La grille de vétusté, un indispensable dans la location ?

Au fil du temps, l’état des équipements présents dans un logement se dégrade. Et ce, même si le locataire fait tout son possible pour entretenir le bien loué. Mais entre usure liée au temps et mauvais entretien, il peut être difficile de s’y retrouver, d’où parfois l’apparition de litiges entre le locataire et le propriétaire au moment de l’état des lieux de sortie.

C’est pourquoi, depuis 2016, pour aider les deux parties à y voir plus clair et à se mettre d’accord plus facilement, la grille de vétusté apparaît comme un document idéal pour résoudre les conflits.

Celle-ci permet d’établir une durée de vie théorique pour chaque équipement du logement loué afin d’en évaluer la dégradation normale dans le temps et de la distinguer de ce qui pourrait être le résultat de négligence ou de détérioration de la part du locataire. De cette façon, il devient facile pour le propriétaire de savoir quand un équipement devient vétuste et quand il est donc temps de procéder à un changement de matériel ou à des réparations pour améliorer l’état du logement.

En pratique, la grille de vétusté détermine quatre éléments :

• la durée de vie de l’équipement ;
• l'abattement annuel forfaitaire à appliquer au coût de la réparation ou du changement de matériel ;
• la période de franchise, à savoir la période durant laquelle le locataire est jugé comme entièrement responsable du paiement des réparations ;
• la quote-part résiduelle du locataire, à savoir le coût de réparation qui reste à sa charge même si la durée de vie théorique de l’équipement a expiré.

Quelle durée de vie moyenne pour les équipements du logement ?

On l’a dit, le meilleur moyen de déterminer si un équipement est vétuste est de se référer à la grille de vétusté. Mais que dit cette grille au juste ? Quelle est la durée de vie d’un parquet, d’un radiateur ou encore de volets roulants dans une location ? À quel moment le propriétaire doit-il songer à changer de matériel et d’équipement pour améliorer l’état du logement loué ?

De manière générale, la grille de vétusté table sur les durées de vie moyennes suivantes :

• la moquette : 7 ans ;
• les appareils ménagers : 8 ans ;
• la tapisserie ou peinture sur les murs : entre 6 et 8 ans ;
• les volets roulants : 15 ans ;
• les équipements sanitaires (baignoire, lavabo, évier inox…) : 15 ans ;
• les appareils de production d’eau chaude sanitaire : 20 ans ;
• les fenêtres et portes : 20 ans ;
• les radiateurs : entre 20 et 30 ans ;
• le parquet et le carrelage : 25 à 30 ans.

Cela signifie que, une fois cette durée de vie atteinte, vous devez considérer que les équipements du logement que vous mettez à disposition de votre locataire sont théoriquement vétustes. Avant cette date, à l’inverse, vous pouvez globalement estimer que l’usure provient majoritairement du mauvais entretien réalisé par le locataire, même s’il convient bien entendu d’examiner chaque équipement avec soin avant de procéder à des conclusions trop hâtives.

À noter que c’est la date d’installation des équipements qui vaut pour établir la durée de vie théorique des équipements, et non la date d’entrée du locataire dans le logement.

Réparation ou changement de matériel, qui paie ?

Dans le cadre de la location, le locataire a le devoir de prendre soin des équipements fournis au sein du logement. Dans le cas où des réparations ou du changement de matériel sont nécessaires du fait de dégradations provoquées par le locataire, il revient donc à ce dernier de prendre en charge les coûts associés.

Mais si c’est bien un problème de vétusté qui est en cause, c’est alors le propriétaire bailleur qui doit financer le changement de matériel ou d’équipement pour palier l’usure de l’équipement en place et contribuer alors directement à l’amélioration du logement. D’où l’importance de pouvoir déterminer précisément ce qui résulte de la vétusté ou non.