Location meublée saisonnière : attention aux changements

Le contexte réglementaire évolue fortement autour de la location d’un meublé, qu’il soit résidence secondaire ou principale. Avec une volonté de limiter la sous-location non déclarée, certaines dispositions réglementaires sont envisagées. De la même manière, la loi souhaite encadrer la concurrence déloyale représentée par les loueurs particuliers qui ne déclarent pas leurs revenus locatifs. La location de maison et d’appartement meublé évolue donc fortement et répond à de nouvelles règles qu’il convient de connaître.

COMPRENDRE CE QU’EST LA LOCATION MEUBLÉE SAISONNIÈRE

Définition de la location saisonnière

L’article D. 324-1 du Code du tourisme définit la location saisonnière ou la location meublée touristique comme « les villas, appartements, studios meublés offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, semaine ou mois et qui n’y élit pas domicile ».

Louer une chambre située dans sa résidence principale n’est pas considéré comme de la location saisonnière. En effet, pour que cela puisse entrer dans le cadre d’une location saisonnière, le locataire doit pouvoir jouir de l’usage exclusif des lieux, et non les partager.

La demande d’autorisation préalable

Une loi votée le 7 octobre 2016 oblige tout propriétaire qui souhaite louer de manière saisonnière sa résidence principale à effectuer une demande d’autorisation préalable. Il s’agit d’une mesure visant à contrer la sous-location non déclarée.

Grâce à un service de télédéclaration en ligne, les propriétaires obtiennent un numéro de déclaration, qui doit obligatoirement figurer sur chacune des annonces de location meublée.

Cela permet de limiter la sous-location non connue par le propriétaire et de décompter le nombre de jours de location d’une résidence principale.

Un propriétaire est désormais limité à 120 jours par an de location. Si la location d’appartement ou de maison est effectuée via un intermédiaire, le propriétaire doit rédiger une attestation sur l’honneur, stipulant qu’il a bien rempli la demande d’autorisation préalable.

À noter que dans le cas d’une copropriété, le propriétaire bailleur doit vérifier au préalable que le règlement n’interdit pas les locations de courte durée. Si c’est le cas, il est toujours possible de solliciter un changement d’usage contraire au règlement en demandant l’accord unanime des copropriétaires via une assemblée générale.

Les avantages de la location meublée saisonnière

Le plus gros atout de la location meublée saisonnière ou location meublée de courte durée, c’est sans aucun doute sa grande rentabilité. En pratique, on estime que ce type de location permet au propriétaire bailleur de dégager jusqu’à 10 % de rentabilité, voire plus selon l’emplacement du logement, le tarif de la nuitée ou encore l’état du bien immobilier. Cela s’explique en grande partie par le fait qu’il n’y a dans ce type de location pas de contrainte de loyer plafonné. En fonction de la demande, de la période de location ou encore du nombre d’occupants, il est donc possible de moduler le montant du loyer, ce qui se fait souvent à l’avantage du propriétaire bailleur.

Pour rappel, dans le cadre d’une location classique, la rentabilité moyenne est plus proche des 5 %. En cela, on voit bien que les gains associés aux locations meublées saisonnières se révèlent bien plus attractifs que ceux d’une location traditionnelle.

D’autant plus que ces gains et cette rentabilité importante s’associent à d’autres avantages indéniables :

• un risque de loyer impayé bien moins important voire nul : dans le cadre de la location meublée saisonnière, c’est simple, le locataire a l’obligation de payer intégralement son séjour avant son entrée dans les lieux. Pas besoin donc de souscrire une garantie de loyers impayés ;
• une grande flexibilité : le propriétaire bailleur est libre de gérer son calendrier de location comme il l’entend. Nombre de nuits par locataire, périodes privilégiées, profil des locataires, au propriétaire de choisir comment il souhaite mettre son logement en location… et quand il souhaite l’occuper pour son propre loisir ;
• un logement mieux entretenu et qui se dégrade donc moins rapidement : avec la location meublée de courte durée, le logement est occupé fréquemment mais sur un temps court, avec un état des lieux qui est donc réalisé régulièrement et un meilleur contrôle de l’état du bien loué ;
• une fiscalité avantageuse : si la location meublée saisonnière profite d’une aussi grande rentabilité, c’est aussi parce que ses gains vous permettent de profiter d’une imposition bien plus avantageuse qu’une location classique.

Les inconvénients à connaître

Dans le même temps, tout propriétaire bailleur qui choisit de se lancer dans ce type de location doit faire face à plusieurs contraintes non négligeables et essentielles pour bien réussir sa location meublée :

• meubler le logement et s’assurer du bon état des équipements ;
• assurer un service de ménage entre chaque locataire ;
• passer plus de temps et dépenser plus d’énergie en matière de gestion de la location, à cause du roulement permanent de locataires ;
• réaliser des états des lieux à chaque changement de locataire ;
• etc.

LES NOUVEAUTÉS INSTAURÉES PAR LA LOI ELAN

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan, est venue instaurer de nouvelles règles concernant la location touristique ou saisonnière, qui est une forme de location meublée de courte durée.

La déclaration en mairie

Parmi les nombreuses règles qu’elle a instaurées, la loi Elan a rendu obligatoire de déclarer la location meublée saisonnière à la mairie où se situe le logement. Pour ce faire, le propriétaire bailleur doit remplir le formulaire CERFA 14004*02 et le faire parvenir à la mairie concernée. C’est cette déclaration préalable qui permettra d’établir le numéro de déclaration à faire figurer sur chaque annonce.

En cas de manquement, le propriétaire bailleur peut être sanctionné d’une amende de 5 000 €. Quant à la plateforme sur laquelle est publiée l’annonce sans numéro de déclaration, elle peut se voir infliger une amende de 12 500 €.

Les contrôles de la mairie

Depuis l’adoption de la loi Elan, les contrôles se sont renforcés, autorisant les communes à vérifier que les propriétaires bailleurs ne dépassent pas les 120 nuitées de location par an. Au-delà de ce nombre, la location touristique serait considérée comme abusive, concurrençant fortement les hôtels, gîtes et autres hébergements touristiques soumis à des prélèvements fiscaux plus importants.

En cas de manquement, le propriétaire bailleur se verrait infliger une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 € par logement loué.

La taxe de séjour

Dans certaines communes, les mairies peuvent décider de collecter une taxe de séjour, comme c’est le cas pour les professionnels de l’hôtellerie. Cette taxe de séjour, calculée par personne et par jour, doit donc être récoltée auprès de chaque locataire saisonnier.

Les enfants mineurs sont exonérés de cette taxe.

Instauration de la TVA

La location meublée saisonnière ou touristique peut entraîner une facturation de la TVA auprès des locataires qui louent le bien, que ce soit pour deux nuitées ou pour plusieurs semaines. La TVA est en effet due dès lors que le propriétaire bailleur fournit à son locataire au moins trois prestations parmi les suivantes :

• le petit-déjeuner ;
• le ménage quotidien ou régulier du logement pendant le séjour ;
• la mise à disposition du linge de maison ;
• la réception de la clientèle.

LES NOUVEAUTÉS FISCALES

Impôts sur le revenu et CSG

La loi de financement de la Sécurité sociale prévoit depuis 2017 de nouvelles contraintes pour les loueurs réguliers. En effet, la mise en location saisonnière d’un bien meublé entraîne de facto une imposition des loyers et charges au titre de l’impôt sur le revenu. Le propriétaire bailleur qui loue une partie de sa résidence principale ou secondaire est en outre assujetti à la CSG et aux autres prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Affiliation et statut

À partir de 23 000 € de revenus annuels issus de location meublée saisonnière, les particuliers devront s’affilier à l’URSSAF, et donc régler des cotisations sociales (maladie, retraite, etc.). Ces loueurs auront ainsi l’obligation de s’acquitter des charges et contributions sociales relatives aux travailleurs indépendants, en plus de l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, ils devront faire le choix entre deux types de statuts pour la location meublée :

• loueur en meublé professionnel (LMP) ;
• loueur en meublé non professionnel (LMNP).

À travers ces différentes mesures réglementaires, l’État cherche ouvertement à contrôler ces loueurs réguliers. Concernant la location d’appartement, l’enjeu est en effet fort autour d’une plateforme comme Airbnb, qui avait par exemple reversé plus de 480 millions d’euros à ses hôtes entre août 2014 et août 2015.

Ce qui ne change pas

En marge de toutes ces nouveautés, il convient de noter que le fonctionnement de la location meublée saisonnière reste globalement inchangé.

En ce qui concerne le contrat de location par exemple, le propriétaire doit envoyer au locataire potentiel un descriptif complet du logement, de son environnement, du mobilier et des services proposés, assorti des conditions financières de la location, avant toute signature. Le contrat de location ou la lettre de confirmation de la réservation doit toujours comporter les éléments suivants :

• l’adresse exacte du logement ;
• le prix de la location et les éventuelles charges supplémentaires à payer ;
• la superficie du logement ;
• la durée de la location avec les heures d’arrivée et de départ ;
• le montant du dépôt de garantie.

Le propriétaire bailleur peut aussi toujours librement fixer le nombre maximal d’occupants autorisés, de la même manière qu’il peut établir le loyer de son choix. Il peut également prévoir l’interdiction de la présence d’animaux dans la location. En revanche, d’autres clauses considérées comme abusives constituent des règles invalides.

Enfin, concernant l’annulation de la réservation, ce sont les clauses du contrat et notamment le versement d’arrhes ou d’acomptes par le locataire qui fixent les règles applicables.