Location : ce qui change pour les propriétaires bailleurs en 2018

Le projet de loi Finances et la loi Logement instaurent dès 2018 de nouvelles mesures pour les propriétaires qui viennent bousculer le monde de l’immobilier. Pour les propriétaires d'une location, cela annonce de nombreux changements qu’il est important de connaître pour trouver un nouveau locataire en 2018 mais aussi pour les logements déjà loués. Nouveau bail de location, impôts et taxes pour les propriétaires bailleurs… : voici ce qui change dès 2018 et ce qu’il faut retenir afin de louer son appartement ou sa maison.

 de nouveaux diagnostics immobiliers obligatoires pour la location en 2018

L’année 2018 apporte avec elle deux nouveaux diagnostics obligatoires dans le locatif : l’ERSIS et le diagnostic gaz et électricité. Instaurés pour prévenir tout risque et assurer la sécurité des locataires, ces nouveaux diagnostics immobiliers doivent être réalisés dès la mise en location d’un appartement.

• Le diagnostic gaz et le diagnostic électricité devient obligatoire pour tous les logements, et ce, dès le 1^er janvier 2018. Alors qu’il ne concernait que les biens bâtis avant le 1^erjanvier 1975, il s’applique désormais à tous les appartements et maisons, neufs ou anciens, mis en location sur tout le territoire français.
• L’ERSIS (état des servitudes risques et information sur les sols) remplace depuis le 1^erjanvier 2018 l’ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques). Dorénavant, ce nouveau diagnostic immobilier informe le locataire du degré de pollution des sols où se trouve le logement loué. Le propriétaire bailleur doit faire établir ce diagnostic dès lors qu’il loue un bien. Sa durée de validité est de six mois, il doit être valide au moment de la signature du bail. Il n’est pas obligatoire à chaque renouvellement de bail.

Les nouveautés 2018 pour les propriétaires bailleurs concernant le contrat de location

Le projet de loi Logement met en place le  "bail mobilité", un contrat de location qui peut être signé pour une durée allant d’un à dix mois. Non renouvelable à son terme, ce type de bail s’adresse aux étudiants et aux actifs dont les contrats de travail sont courts ou à durée déterminée. Ainsi, sont concernés :

• les salariés en CDD ;
• les personnes en formation ;
• les personnes en stage ;
• les actifs en période d’essai.

Ces derniers pourront signer ce bail qui les engage pour une courte durée. Ce nouveau type de contrat de location s’ajoute aux autres baux, comme le bail d’habitation ou encore celui concernant les locaux commerciaux ou professionnels.

Depuis le 1^er janvier 2018, les propriétaires bailleurs doivent fournir une nouvelle notice pour résilier le bail. Les motifs du congé restent inchangés, le propriétaire bailleur peut mettre fin au contrat de location à son terme lorsqu’il souhaite habiter lui-même le bien, loger un proche ou mettre en vente le bien immobilier. Toutefois, cette nouvelle notice doit apporter des précisions concernant :

• l’identité et l’adresse du futur occupant des lieux ;
• le lien de parenté entre le propriétaire bailleur et le futur locataire.

Immobilier : les locations de courte durée régulées en 2018

Fin 2017, la ville de Paris a obligé les propriétaires de meublés touristiques à déclarer les locations de courte durée. Cela contraint ce type de location à ne pas excéder une certaine durée de jours par an, ce délai étant fixé par chaque ville. Avec la loi Logement, toutes les villes françaises peuvent dorénavant encadrer la durée de ces locations saisonnières et rendre obligatoire leur déclaration.

En 2018, Lyon et Bordeaux s’y mettent, et seront certainement suivies par d’autres agglomérations françaises.

Ce dispositif permet de réguler les locations de courte durée effectuées ou non via les plateformes de location saisonnière. Que ce soit pour louer son logement principal ou un appartement meublé, le propriétaire bailleur doit désormais faire figurer un numéro d'enregistrement sur ses annonces. Défini grâce au numéro fiscal, ce numéro d’enregistrement s’obtient suite à la déclaration en ligne auprès des services de la ville concernée.

Impôts et taxes, ce qui change pour les propriétaires bailleurs en 2018

En 2018, le dispositif Pinel est prolongé dans les zones géographiques dites "tendues", où la demande locative dépasse l’offre. Grâce à ce dispositif, la construction ou l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location donne droit à une réduction d’impôts. L’acquisition du logement doit intervenir et être authentifiée par acte notarié au plus tard au 31 décembre 2018. Permettant un intéressant rendement locatif, le dispositif est reconduit pour une durée de quatre ans et offre aux propriétaires bailleurs de nouvelles perspectives d’investissement.

Autre nouveauté, 2018 met fin à l’impôt sur la fortune (ISF) au profit de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ce nouvel impôt sera dû par les propriétaires dont le patrimoine immobilier dépasse le seuil de 1,3 million d'euros. Tous les types d’immeubles, bâtis (appartements, maisons, garages…) ou non bâtis (terres agricoles louées…), doivent être déclarés afin que les services de l’État puissent évaluer le patrimoine immobilier et calculer l’IFI. Cet impôt est appliqué en supplément de la taxe foncière dès lors que le montant du patrimoine dépasse le seuil fixé par le gouvernement.

En outre, dès le 1^er janvier 2018, la taxation des plus-values immobilières en cas de revente passe à 36,2 % au lieu des 34,5 % appliqués jusqu’alors. Les propriétaires désirant vendre leur logement loué sont concernés par cette taxe, qui représente la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d’un bien. Cette augmentation est directement impactée par la hausse de la CSG décidée par la loi de Financement de la Sécurité sociale.

La modification des aides personnalisées au logement (APL) en 2018

L’article 52 concernant la "réforme des aides au logement et de la politique des loyers dans le parc social" vise à réduire le montant des loyers sociaux. Les locataires bénéficieront ainsi d’une réduction de leurs APL. En contrepartie, les propriétaires devront diminuer les loyers. Cette baisse s’étalera sur trois ans et entrera en vigueur dans le courant de l’année 2018.

De nombreuses suppressions d’amendements conduisent à des modifications de l’article 52. Une première réduction de 5 euros sur le montant des APL a été adoptée, d’autres mesures le seront prochainement.

Taxes, impôts, nouveaux contrats de location… En 2018, l’immobilier subit des changements auxquels les propriétaires bailleurs devront se conformer. Contraignantes ou avantageuses, ces nouvelles mesures sont les prémices de nombreux changements.