Location : Quelle fiscalité choisir ?

Comme toute source de revenus, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt. Mais vous devez savoir que la fiscalité en place dépend notamment du type de logement loué. Ainsi, selon qu’il s’agit d’une location meublée ou d’une location vide, différentes règles s’imposent. Et même au-delà de cela, il vous revient de bien choisir sous quel régime ou quel statut vous serez imposé, sous peine de voir la rentabilité de votre investissement locatif en être affectée.

Logement loué vide ou meublé, une fiscalité qui change

En France, l’imposition dépend directement du type de logement loué. Si vous louez un logement vide, vous relevez alors de la fiscalité des revenus fonciers. Si vous louez un bien meublé, c’est au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que vous êtes imposé. Mais cela ne s’arrête pas là.

La fiscalité en place pour un logement vide

Il existe deux régimes d’imposition différents pour les revenus issus de la location d’un bien vide :

• le régime micro-foncier ;
• le régime réel.

Comment choisir la fiscalité adaptée à votre investissement locatif, vous demandez-vous ?

De manière générale, le régime micro-foncier s’applique automatiquement lorsque le revenu tiré de la location ne dépasse pas 15 000 € par an pour l’ensemble du foyer fiscal. Dans ce cas, vous avez l’avantage de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant total des revenus que vous déclarez. Cet abattement entend prendre en compte l’ensemble des charges supportées par le propriétaire.

Attention toutefois, le régime micro-foncier ne peut pas s’appliquer dans certains cas. Cela vaut par exemple pour :

• les biens achetés avec le bénéfice d’un régime fiscal avantageux (comme la loi Besson ou encore les dispositifs Robien et Périssol) ;
• les monuments historiques qui procurent des recettes ;
• les biens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

De son côté, le régime réel d’imposition s’applique lorsque le revenu brut tiré de la location dépasse 15 000 € par an ou lorsque vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier. Il est aussi possible de choisir le régime réel même si vous êtes éligible au régime micro-foncier. Mais alors, votre décision sera valable et irrévocable pendant trois ans. Dans le cadre de cette fiscalité, il vous revient de calculer le revenu foncier net de votre investissement locatif, en déduisant les charges locatives réelles (et non forfaitaires comme dans le cadre du régime micro-foncier) des loyers perçus pendant l’année. Cela comprend notamment :

• les éventuels travaux ;
• la taxe foncière ;
• les frais d’assurance ;
• les intérêts d’emprunt ;
• etc.

À vous donc de voir quel est le régime le plus avantageux pour la rentabilité de votre investissement locatif, si vous avez le choix entre les deux. En résumé, si vos charges déductibles représentent plus de 30 % de vos revenus fonciers, le régime réel s’avère plus intéressant.

La fiscalité en place pour un logement meublé

Dans le cadre de la location d’un logement meublé, on distingue de nouveau le régime micro et le régime réel.

• Le régime micro s’applique lorsque le montant des recettes annuelles ne dépasse pas 72 600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés et 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés. Il vous donne l’avantage de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % (et même de 71 % sur les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés).
• Le régime réel, lui, est automatiquement appliqué si les recettes annuelles dépassent le seuil cité ci-dessus et vous permet d’appliquer un système de déduction des charges et d’amortissements.

Bien souvent, en matière de logement meublé, le régime réel s’avère plus avantageux que le régime forfaitaire.

En marge de cela, il faut savoir que la notion de statut de loueur entre aussi en jeu : si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), le système de déduction porte sur vos revenus globaux, ce qui peut être encore plus avantageux grâce au phénomène de déficit foncier. Mais attention, les règles à respecter avec ce statut sont plus strictes que pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). À vous donc de voir ce qui vous convient le mieux !

Les dispositifs qui allègent la fiscalité en place

Pour alléger votre fiscalité, quel que soit le type de logement loué, vous pouvez miser sur quelques dispositifs avantageux en fonction de votre situation :

• pour les logements vides : la loi Denormandie, la loi Pinel, le Cosse ancien ;
• pour les logements meublés : le dispositif Censi-Bouvard ;
• dans les deux cas : le déficit foncier.

Ces différents dispositifs viendront baisser le montant de vos revenus globaux déclarés, ce qui réduira logiquement vos impôts.