Location : quels travaux déduire de ses revenus fonciers ?

Plusieurs régimes fiscaux sont possibles lorsque vous déclarez des revenus fonciers. Dans certains cas, ces régimes peuvent permettre de bénéficier de travaux déductibles et de réduire ainsi la charge fiscale d’un investissement immobilier. En fonction de votre situation, le choix de l’un ou l’autre des régimes aura un impact sur la rentabilité globale de votre investissement locatif. Quels sont les travaux déductibles ? Sous quelles conditions ces derniers peuvent-ils être déduits ? E-Gérance fait un éclairage sur la fiscalité des travaux dans le cadre d’un logement loué.

Quel régime fiscal permet de déduire des travaux de ses impôts fonciers ?

Plusieurs régimes fiscaux sont donc possibles pour déclarer ses revenus fonciers. En fonction de votre stratégie d’investissement et de votre profil de propriétaire bailleur, certains régimes seront plus adaptés à votre situation.

Si vous envisagez de réaliser des travaux d’une certaine envergure, il est clair que le régime réel risquera d’être le plus adapté à l’optimisation de votre fiscalité. Comment fonctionne ce régime réel ? Qu’implique-t-il ?

Quel est le principe du régime réel ?

Le grand principe du régime réel est de permettre de tenir une comptabilité des produits (loyers) et des charges comme les travaux, les intérêts d’emprunt ou les frais d’assurance. À partir de cette comptabilité, le propriétaire dégagera, chaque année, un résultat qui se calculera par une simple soustraction de l’ensemble des charges à l’ensemble des produits.

Si le solde est négatif, le propriétaire pourra constater ce que l’on appelle un déficit foncier et ne paiera pas d’impôt sur l’exercice concerné. Si le solde est positif, le propriétaire sera ensuite imposé sur ce dernier tout en ayant profité d’une déduction de l’ensemble des charges et travaux de l’année en cours.

Existe-t-il un plafond de déduction fiscal au sein du régime réel ?

Le régime réel permet de dégager un résultat foncier qui sera ensuite imposé. Si ce résultat est négatif, il sera possible de le reporter sur les futurs résultats des années suivantes durant dix années, et même, dans la limite de 10 700 euros par an, sur les autres revenus du foyer fiscal.

Ainsi, fiscalement, le régime réel peut être une manière de diminuer l’intensité de la fiscalité pour un foyer fiscal, surtout lorsqu’il est constaté un déficit imputable, notamment dans le cas de travaux importants.

Ainsi, les travaux déductibles le seront dans le cadre du régime réel et permettront, dans certains cas, de réaliser une réelle opportunité fiscale.

Quels travaux peuvent être déductibles des impôts d'un propriétaire bailleur ?

Plusieurs travaux déductibles sont référencés et autorisés par l’administration fiscale. Cette dernière classe d’ailleurs les travaux déductibles en deux catégories bien distinctes, à savoir les travaux d’entretien et de réparation d’un côté et les travaux d’amélioration du logement de l’autre.

Quels sont les travaux d’entretien et de réparation dans une location ?

Les travaux qui ont pour objectif de remettre ou de maintenir l’immeuble en bon état seront déductibles fiscalement dès lors que leur paiement est assuré par le propriétaire déclarant au cours de l’année de déclaration. Par ailleurs, ces travaux ne devront pas modifier la consistance du logement loué ni l’agencement ou l’équipement antérieur. L’affectation du bien loué n’est pas considérée comme un critère essentiel par l’administration fiscale.

Par exemple, les travaux suivants sont notamment concernés par cette catégorie de travaux déductibles :

• l’ensemble de la réfection des peintures, façades et toitures de l’immeuble ;
• l’ensemble de la réfection de l’évacuation des eaux usées ainsi que des installations électriques ;
• les diagnostics immobiliers et frais d’études réalisés avant la location ;
• les réparations locatives rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure.

À travers la déductibilité de ces travaux, l’objectif de l’administration est de contribuer au maintien en bon état du parc locatif afin d’empêcher, tant que possible, la mise en location de logements non décents ou insalubres.

Quels sont les travaux d’amélioration dans une location ?

Les travaux déductibles des revenus fonciers dans la catégorie d’amélioration du logement sont l’ensemble des travaux qui apportent au logement loué un élément de confort ou un niveau d’équipement nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie moderne. Il ne faut toutefois pas que ces travaux d’amélioration modifient le volume, la surface habitable ou la structure du logement. Il n’y a aucune limite de montant de travaux déductibles.

Ces travaux d’amélioration peuvent par exemple être les travaux suivants :

• l’installation d’un chauffage central;
• la création d’un parking dans la cour d’un immeuble ;
• la création d’une cuisine aménagée ;
• la réfection entière d’une salle de bains ;
• l’installation de matériaux ou d’équipements isolants, comme un double vitrage sur les ouvertures ou alors de la laine de verre installée dans un faux plafond par exemple.

Comment déclarer les travaux réalisés au sein de la copropriété ?

Si les travaux nécessaires à réaliser au sein de la copropriété sont d’un montant unitaire relativement faible, ils seront gérés via le système des provisions pour charges locatives. Les travaux concernés peuvent par exemple être des travaux de réfection d’un hall d’immeuble ou de grosses réparations d’un ascenseur au sein de la copropriété.

Mécaniquement, ces travaux étant passés en charges via le système de provision, ils seront déductibles au titre des charges déductibles de l’exercice en cours. Il n’y a également pas de plafond de déductibilité de ces charges. À noter que les travaux importants anticipés pour les années futures et faisant l’objet d’une provision spéciale pourront être déduits dès à présent au titre des travaux déductibles.

Quelle est la procédure à suivre pour déclarer les travaux ?

Avant toute chose, il est important de prendre conscience que l’administration fiscale peut décider d’effectuer un contrôle, de manière non prévisible, sur les travaux qu’un propriétaire a pu réaliser au sein du logement. Ce contrôle ne s’effectuera pas via un déplacement sur place d’un inspecteur qui viendra vérifier la bonne réalisation des travaux, mais, au moins dans un premier temps, à distance et sur facture.

Il sera donc absolument primordial de conserver les factures liées à ces travaux afin de les fournir sur demande de l’administration fiscale. Pour être valables, ces factures doivent clairement et explicitement décrire les matériaux ou travaux concernés. Elles doivent par ailleurs indiquer le nom du propriétaire, mais également l’adresse exacte du bien immobilier concerné.

L’administration fiscale n’acceptera pas de factures émises à l’adresse de la résidence principale du bailleur, et ce, même si les travaux ont bien été réalisés dans le logement loué. Il conviendra d’être particulièrement vigilant pour des travaux réalisés vous-même et pour lesquels vous avez acheté des matériaux dans un magasin de bricolage avec une carte de fidélité souscrite à l’adresse de votre résidence principale.