Que faire si votre logement loué est en mauvais état ?

Louer un logement qui n’est pas en conformité juridique est illégal. Les risques potentiels encourus par le propriétaire sont grands, car un logement insalubre peut nuire à la santé et à la sécurité de ses occupants. Les démarches à réaliser et les actions à mettre en œuvre par les propriétaires dépendent de l’état du bien. Découvrez que faire si votre bien loué est en mauvais état.

Les notions de décence

La notion de logement décent est clairement définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent. Celui-ci précise les actions à mettre en œuvre pour le propriétaire concernant : 

• La sécurité physique et la santé des locataires ;
• Les éléments d’équipement et de confort du logement loué ;
• Le nombre de pièces, ainsi que la surface habitable minimale obligatoires ;
• Des critères d’économies d’énergie ;
• La tranquillité des lieux.

Pour être en conformité juridique, le bien loué doit répondre à tous ces critères de décence.  

En 2018, un nouveau critère est venu enrichir le décret de 2002. Ce dernier porte sur les économies d’énergie et les performances énergétiques du logement. Ainsi, depuis le 1er janvier 2018, le logement doit être suffisamment étanche à l’air. Le 1er juillet 2018, la présence d’un système d’aération correct a été rendue obligatoire pour tous les biens mis en location.

Les risques potentiels encourus par le propriétaire

Un logement en mauvais état peut mettre en danger la santé et l’intégrité physique de chaque occupant. Pour le propriétaire bailleur, les risques encourus en cas de location d’un logement insalubre peuvent être lourds de conséquences :

• Une diminution du loyer, ordonnée par un juge suite à un recours pénal de la part du locataire ;
• Une obligation de mise en conformité et de remise en état du bien ;
• Le départ du locataire et, de ce fait, la vacance du logement ;
• Des poursuites pénales en cas d’accident dû à l’insalubrité des lieux ;
• Un arrêté d’insalubrité ou de péril, interdisant de louer le bien.

De plus, il faut savoir que lorsqu’un locataire fait une demande d’allocation logement auprès de sa Caisse d’Allocations Familiales (CAF), un document faisant état de la décence des lieux doit être rempli. Si la CAF constate que le logement ne répond pas aux normes de décence, les allocations ne seront pas versées au locataire. Ce dernier pourra alors se retourner contre le propriétaire bailleur.

Les démarches à réaliser

Les actions à mettre en œuvre par les propriétaires peuvent varier sensiblement d’un bien à l’autre. Les travaux à prévoir reposent essentiellement sur la mise en conformité juridique du bien, et cela passe par un respect scrupuleux des normes de décence. Pour cela, il faut : 

• Sécuriser le bien et garantir qu’aucun élément du gros œuvre (murs, toits, balcons, menuiseries, etc.) ne soit dangereux pour les occupants ;
• Apporter tout le confort obligatoire (toilettes, installation sanitaire intérieure, chauffage, alimentation en eau potable, en électricité, etc.) ;
• S’assurer que le logement fait un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ;
• Réaliser les travaux d’économie d’énergie nécessaires.

Lorsqu’un locataire occupe les lieux, la réalisation de ces travaux peut s’avérer compliquée, notamment en termes de délais ou encore d’encombrement des pièces. Pour cette raison, il est important de toujours vérifier quels travaux sont nécessaires lorsqu’un locataire quitte les lieux. Ainsi, vous pourrez non seulement réaliser les rénovations à votre rythme, mais aussi ne pas gêner votre locataire.

Toutes ces actions ont pour but de rendre le logement conforme à la location. En tant que propriétaire bailleur, vous devez les entreprendre si votre bien loué est en mauvais état. Grâce à cela, vous pourrez profiter d’une mise en location sereine et bénéficier pleinement de vos revenus locatifs.