Loi Alur : quels impacts pour les locataires et les propriétaires bailleurs ?

La loi Alur est la première loi à avoir modifié sensiblement la loi du 6 juillet 1989 sur les relations entre un locataire et un propriétaire, tout en intégrant les autres parties prenantes à une opération immobilière, comme les intermédiaires. Elle est aussi à l’origine de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille, qui a néanmoins été annulé en 2017. L’article ci-dessous fait le point sur les principales modifications apportées par la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, mais aussi sur les impacts pour les propriétaires dans leurs relations avec les locataires.

LES MODIFICATIONS DE LA LOI ALUR SUR LE CONTENU DU BAIL

La loi Alur a prévu quelques modifications sur le contrat de location lui-même en ajoutant, par exemple, des mentions indispensables comme :

• le nom ou la dénomination du locataire ;
• les équipements d’accès à internet ;
• le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que les révisions éventuelles ;
• le loyer médian de référence et le loyer élevé du même type de logement ;
• le montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent ;
• les travaux réalisés depuis la sortie du dernier locataire.

Par ailleurs, la loi Alur a renforcé les droits du locataire lorsqu’il souhaite avoir accès à des informations jugées essentielles, par exemple la surface du logement ou le loyer de référence cité ci-dessus. La clause d’indemnisation du locataire pour une durée prolongée de travaux porte désormais sur une durée de 21 jours de travaux consécutifs et non 40 comme précédemment.

Enfin, le Diagnostic Performance Énergétique doit également être systématiquement communiqué au locataire qui aura ainsi pleinement conscience de l’état du logement.

L’ENCADREMENT DES LOYERS ET LES AUTRES MODIFICATIONS APPORTÉES AU LOYER

L’encadrement des loyers

La loi Alur a surtout introduit des changements marquants concernant les loyers. Elle a, plus précisément, créé des mesures d’encadrement des loyers spécifiques à Paris et à Lille. Ainsi, à compter du 1er août 2015 pour les loyers appliqués à Paris intra-muros et du 1er février 2017 pour ceux de Lille et des deux communes limitrophes d’Hellemmes et Lomme, les propriétaires n’ont plus eu le droit de dépasser un loyer de référence majoré. Soit une limite fixée par arrêté préfectoral chaque année, variant en fonction du caractère meublé ou non du logement, du nombre de pièces ou encore du quartier où se trouve l’appartement ou la maison.

La loi Alur a tout de même laissé la possibilité aux bailleurs d’appliquer un complément de loyer pour les logements qui, en comparaison avec d’autres biens de même catégorie situés dans le même quartier, présentent des caractéristiques de confort ou de localisation justifiant le dépassement du montant de référence majoré.

Le 17 octobre 2017 à Lille et le 28 novembre 2017 à Paris, le tribunal administratif a toutefois annulé l’encadrement des loyers. Cette annulation a été décidée car il n’a pas été jugé juste que la mesure concerne seulement des communes spécifiques. Elle aurait, au contraire, dû s’appliquer aux agglomérations lilloise et parisienne dans leur ensemble.

Malgré cette annulation, l’encadrement des loyers pourrait revenir en force dans les zones tendues une fois que la loi Elan sera entrée en vigueur. En effet, la loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique prévoit de réintroduire le dispositif dans les zones tendues, de manière optionnelle. En pratique, le préfet pourra exiger la mise en place de l’encadrement des loyers à « titre expérimental » pendant 5 ans, suite à la demande des établissements publics de coopération intercommunale et des collectivités compétentes en matière d’habitat.

Par ailleurs, la loi Elan prévoit des sanctions renforcées à l’encontre des propriétaires qui ne respecteraient pas l’encadrement des loyers. Ceux-ci pourront être condamnés à diminuer le loyer et à reverser le trop-perçu au locataire. Ils seront aussi passibles d’une amende administrative dont le montant pourra atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.

À noter : l’encadrement des loyers à la relocation dans les zones tendues n’a, quant à lui, pas été annulé. Il reste en vigueur à Paris, à Lille et dans toutes les autres villes en zone tendue.

La révision des loyers

Avec la loi Alur, la révision du loyer est toujours acceptée sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL), mais elle ne peut plus être rétroactive. Par ailleurs, l’indexation des loyers ne peut s’appliquer que sur le dernier loyer pratiqué. Il n’est donc pas possible de cumuler en une seule fois les indexations de loyers non pratiquées durant quelques années. Le propriétaire qui souhaite indexer son loyer doit donc se montrer très vigilant sur les dates à respecter, prévues dans le contrat de bail, pour indexer les loyers.

LES AUTRES IMPACTS DE LA LOI ALUR SUR LA LOCATION

La loi Alur et la colocation

Sur la colocation par exemple, la loi Alur a limité la solidarité du colocataire sortant à 6 mois. Ce délai s’applique également à celui qui s’est porté caution solidaire pour lui. Le propriétaire qui pratique la colocation a, quant à lui, le choix de choisir un régime de charges locatives "au réel" ou "forfaitaire", et ce, même si le logement est loué vide.

La location meublée soumise à la loi Alur

Sur la location meublée, la loi Alur a déterminé la liste des meubles à obligatoirement proposer au locataire pour que la qualification de meublé soit applicable au logement. Ces meubles, qui sont par exemple la literie, les plaques de cuisson ou les ustensiles de cuisine, sont clairement énoncés et permettent ainsi de mettre fin à un long débat.

Les honoraires d’agence immobilière encadrés par la loi Alur

Par ailleurs, la loi Alur a défini un plafonnement de la rémunération des honoraires d’agences à payer par le locataire. Ainsi, seules certaines prestations sont désormais facturables au locataire et leur montant est plafonné en fonction de la localisation du bien et de sa surface.

La garantie Visale

Enfin, la loi Alur a également modifié la fameuse garantie universelle des loyers en proposant désormais une nouvelle forme de garantie universelle sous la forme d’un VISA pour le logement et l’emploi. La garantie VISALE permet ainsi à une certaine catégorie de personnes jugées en condition précaire, en CDD, en intérim ou au chômage par exemple, de bénéficier d’une garantie d’État permettant de réduire le risque d’impayés pour le propriétaire.

Pour conclure, la loi Alur a modifié de nombreux points de la loi du 6 juillet 1989. Même si les modalités d’application ne sont pas toujours faciles à cerner, la loi Alur a été notamment imaginée pour réduire l’écart d’informations entre un locataire et son propriétaire bailleur et pour donner aux locataires plus de moyens d’action en cas de non-respect des obligations. Cependant, la loi Alur devrait encore fortement évoluer en fonction de l’évolution donnée au plafonnement des loyers dans les zones hors Paris.