Loi alur : les spécificités relatives au préavis

Entrée en vigueur le 27 mars 2014, la loi Alur a été assortie de nombreux décrets publiés et mis en application relativement récemment. Cette « loi pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové » a changé beaucoup de choses dans le monde de la location immobilière. Durée de préavis, modèle d’état des lieux, pièces justificatives à demander au locataire lors de l’entrée dans les lieux, modèle type de bail meublé ou de bail non meublé, liste de meubles obligatoires pour les locations meublées… les buts de ce texte sont notamment d’harmoniser les pratiques pour garantir les mêmes droits à tous les locataires et leur faciliter la résiliation du bail. Quelles sont ses dispositions particulières en matière de préavis ?

LA DURÉE DE PRÉAVIS POUR LA RÉSILIATION DE BAIL AVANT LA LOI ALUR

Le délai de préavis pour un logement non meublé est normalement de 3 mois, tandis qu’il est d’un mois seulement pour les logements meublés. Avant la loi Alur, et en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la durée du préavis de location pour les logements non meublés pouvait être réduite à 1 mois uniquement dans les cas suivants :

• Obtention d’un premier emploi (CDD ou CDI) ;
• Mutation professionnelle ;
• Perte d’emploi (hors démission) ;
• Nouvel emploi suite à une perte d’emploi ;
• Locataire bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active (RSA).

LOI ALUR ET PRÉAVIS DE BAIL : CE QUI CHANGE

La loi Alur du 27 mars 2014 a facilité la réduction du délai de préavis de location en l’étendant à d’autres cas. Depuis, la demande de résiliation d’un bail non meublé peut être faite avec un préavis d’un mois par les locataires (en plus des cas déjà cités au paragraphe précédent) :

• dont le logement est situé dans une ville au marché locatif « tendu ». Cela concerne les villes ou agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un manque de logement par rapport à la demande ;
• qui ont obtenu un logement social conventionné (même s’ils disposaient déjà d’un logement de ce type);
• qui perçoivent l’Allocation Adulte Handicapé (AAH);
• dont un problème de santé justifie un changement de domicile.

La loi Macron (« Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques »), adoptée le 6 août 2015, a étendu ces dispositions à tous les baux de location, même ceux signés avant le 27 mars 2014.

PRÉAVIS LOI ALUR : LES ZONES TENDUES

Lorsque le logement est situé dans une zone où la demande de logement est plus forte que l’offre, on parle de "zone tendue". Comme ces lieux manquent de logements, on préfère les remettre plus vite à disposition en limitant la durée du préavis de location à un mois. On considère qu’il sera facile pour le propriétaire de relouer son logement rapidement.

Les zones tendues se caractérisent également par des loyers élevés, des prix élevés pour l’acquisition de logements anciens, et un nombre important de demandes de logements sociaux. D’autres dispositions particulières s’appliquent à ces zones locatives, comme :

• l’encadrement des loyers à la relocation ;
• et, dans certaines villes, la Taxe sur les Logements Vacants (TLV), qui concerne les logements restés volontairement vacants pendant au moins un an.

À noter qu’un dispositif particulier d’encadrement des loyers lié à la loi Alur s’appliquait jusqu’à la fin de l’année 2017 à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme. Dans ces communes, les loyers étaient plafonnés à un montant de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral. Ce dispositif a finalement été annulé par le tribunal administratif au motif qu’il aurait dû concerner l’ensemble des agglomérations parisienne et lilloise, et non quelques communes en particulier. L’encadrement des loyers pourrait cependant revenir en force en vertu de la loi Elan, qui prévoit de réintroduire la mesure dans les zones tendues de manière optionnelle.

Les villes situées en zone tendue figurent en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Cette liste est régulièrement mise à jour selon les évolutions du marché immobilier.

COMMENT FAIRE UNE DEMANDE DE RÉSILIATION DE BAIL AVEC PRÉAVIS RÉDUIT ?

La réduction du délai de préavis par la loi Alur ne modifie pas la procédure pour demander la résiliation du bail. Seuls certains éléments sont à préciser ou à ajouter à la lettre de congé.

Préavis réduit à un mois dans les zones tendues

Après s’être assuré de résider dans une zone tendue, le locataire doit faire parvenir sa lettre de préavis à son bailleur. Il dispose de plusieurs possibilités pour le faire :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
• Par l’intermédiaire d’un huissier de justice ;
• Par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Dans le cas où la lettre a été remise en main propre, le délai de préavis commence le jour même. Sinon, c’est la signature à la réception du document qui déclenche le préavis.

Bien qu’il soit préférable pour le locataire de mentionner dans la lettre que la durée de préavis est réduite car le logement se situe en zone tendue (en annexant, par exemple, le décret qui liste les communes concernées en France), cela n’est pas une obligation. À noter que le fait que la ville où se trouve le logement soit localisée dans une zone tendue suffit à obtenir un préavis réduit à un mois. De ce fait, le locataire n’a pas besoin d’évoquer la raison de son départ.

Préavis réduit à un mois pour une autre raison

Lorsque le préavis est réduit à un mois pour l’une des autres raisons citées plus haut, le locataire est tenu d’indiquer le motif de son départ dans la lettre de congé. Il doit également joindre au courrier des justificatifs pour attester la légitimité de sa situation (certificat médical en cas de déménagement pour raison de santé, justificatif prouvant que le locataire est bien bénéficiaire de l’AAH, etc.).

Si le locataire oublie de préciser et de justifier le motif de réduction de préavis, la durée de trois mois s’applique par défaut pour les locations vides.

Préavis réduit et paiement du loyer et des charges

Le fait que le délai soit réduit à un mois en vertu de la loi Alur ne modifie en rien les obligations de paiement du loyer et des charges durant le préavis.

Ainsi, le locataire est tenu de régler l’intégralité du loyer et des charges jusqu’à la fin effective du bail (autrement dit, pour le mois entier de préavis). Ceci sauf si un autre locataire est trouvé et signe un bail avant la fin du délai de préavis. Dans ce cas, le locataire sortant n’est redevable du loyer et des charges que jusqu’à la date de conclusion du nouveau contrat de location.

Un propriétaire peut-il refuser un préavis réduit ?

Dans le cas où votre locataire vous informe de son droit à disposer d’un préavis réduit, mais que vous n’êtes pas d’accord (parce que les justificatifs fournis ne sont pas pertinents ou que la situation invoquée ne figure pas dans les cas énoncés par la loi, par exemple) :

• la première chose à faire est de contacter le locataire et de discuter avec lui en vous appuyant sur les textes de loi, afin de trouver une issue à l’amiable ;
• le fait de trouver un locataire remplaçant peut également aider à résoudre le litige, dans le sens où la signature d’un nouveau bail met automatiquement fin au préavis du locataire sortant ;
• si aucune discussion n’est possible et que vous n’avez pas la possibilité de signer rapidement un nouveau bail, seul le tribunal peut trancher le litige. En effet, en tant que propriétaire, vous n’êtes pas compétent juridiquement pour accepter ou refuser un préavis.