Loi Besson : conjuguez location et avantage fiscal

À l’image de la loi Pinel et de la loi Robien, la loi Besson est un dispositif mis en place pour inciter à l’investissement locatif, grâce à un avantage fiscal à la location. De la même manière que le dispositif fiscal Louer abordable, l’objectif est de favoriser la mise en location de logements privés, afin de désengorger les zones tendues. Quels sont les détails de la loi Besson et comment en bénéficier ? Voici ce qu’il faut savoir.

QU’EST-CE QUE LA LOI BESSON ?

Créée en 1999 et succédant à la loi Périssol, la loi Besson a lancé un dispositif qui consiste à faire profiter aux propriétaires bailleurs d’avantages fiscaux dans le cadre de leur investissement locatif. Ceux-ci peuvent déduire un certain pourcentage du prix d’acquisition du bien immobilier de leurs revenus imposables, sur une période pouvant aller jusqu’à 15 ans.

On distingue deux types de loi Besson : le dispositif Besson ancien et le dispositif Besson neuf. En pratique, le dispositif Besson ancien permet d’appliquer un abattement de 26 % sur les revenus fonciers. Il ne connaît plus de bénéficiaires depuis 2006, mais continue d’exister pour les contribuables ayant opté pour ce régime dans la limite des baux renouvelés ou reconduits avant le 1^er janvier 2017. Toutefois, à compter du 31 décembre 2019, la déduction fiscale « Besson Ancien » ne pourra plus s’appliquer. Seul le dispositif Besson neuf sera donc d’actualité dès 2020.

Concrètement, la loi Besson permet de défiscaliser jusqu’à 65 % du prix d’un bien neuf, grâce à un principe d’amortissement :

• 8 % du montant du bien pendant les 5 premières années ;
• puis 2,50 % pendant 4 ans, ce qui vous permet alors d’avoir amorti 50 % du prix de votre bien immobilier ;
• puis, si la période de location est prolongée au-delà de neuf ans, il est possible de renouveler l’amortissement à 2,50 % par an à nouveau pour les six années suivantes.

Au final, pour un investissement de 100 000 €, la réduction d’impôt sur 15 ans atteint 21 000 €.

COMMENT BÉNÉFICIER DE LA LOI BESSON ?

Le nombre de logements concernés par la loi Besson est assez réduit : le dispositif s’adresse aux propriétaires imposés à plus de 30 %, qui ont acquis un bien destiné à la location non meublée à l’usage d’habitation principale entre le 1er janvier 1999 et le 3 avril 2003.

De plus, les logements loi Besson doivent répondre à certaines caractéristiques précises. Les habitations concernées par la loi sont les suivantes :

• Les logements neufs, qui n’ont jamais été habités ou utilisés avant leur acquisition, ou en l’état futur d’achèvement ;
• Les logements réhabilités (ou rénovés à neuf), à condition d’être soumis à la TVA immobilière ;
• Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements.

Enfin, l’avantage fiscal est conditionné à l’engagement du bailleur de louer son bien vide à l’usage d’habitation principale, pendant 9 ans au minimum. Dans les faits, la loi Besson ne s’applique ainsi que si le propriétaire du bien immobilier concerné s’engage à mettre ce dernier en location pendant 9 ans, 12 ans ou 15 ans. Par ailleurs, cet engagement doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble, sous peine d’une reprise de la déduction d’impôt.

En outre, les logements loi Besson doivent respecter un plafond de loyer, tandis que les locataires doivent être choisis en fonction d’un plafond de ressources. Ces deux limites dépendent de la composition du foyer et d’un zonage fixé par décret, et sont réévaluées chaque année. Les plafonds des biens neufs et les plafonds des biens anciens sont différents, dans la mesure où ils sont globalement plus élevés pour les logements neufs que pour les logements anciens. Le plafond des revenus des locataires est, lui, identique pour le neuf et pour l’ancien.

À titre d’exemple, en 2019, pour la zone A, les ressources du locataire doivent ainsi être inférieures à 48 409 € pour une personne seule, à 72 348 € pour un couple (marié ou non) et à 138 767 € pour une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge. Pour la zone B1-B2, le plafond varie entre 37 414 € et 96 151 € en fonction de la composition du foyer. Enfin, pour la zone C, le plafond à ne pas dépasser va de 32 739 € à 84 405 €.

À noter que, si, jusqu’en 2002, la loi Besson interdisait la location du bien immobilier aux ascendants ou aux descendants du propriétaire bailleur, c’est désormais possible, à condition que ces derniers entrent dans les plafonds de ressources.

Comment sortir de la loi Besson ?

La façon la plus simple de sortir de la loi Besson est d’attendre la fin de la période d’engagement. Dans les faits, cela signifie que vous devez attendre au moins 9 ans avant de revendre votre bien immobilier. En cas de vente prématurée, les réductions fiscales dont vous avez bénéficié vous seront réclamées.

Toutefois, il convient de noter que quelques situations exceptionnelles justifient un non-respect de votre engagement à louer votre bien immobilier, à savoir :

• L’invalidité de l’un des deux époux soumis à une déclaration d’impôt commune ;
• Le licenciement du contribuable ou de son époux/épouse soumis à une déclaration d’impôt commune ;
• Le décès de l’un des deux époux soumis à une déclaration d’impôt commune.