Louer son appartement : les nouveautés 2021

Louer son appartement ou mettre sa maison en location nécessite de se tenir informé de la règlementation en vigueur. Pour l'année 2021 , de nombreux éléments ont évolué, du mode de calcul des APL à l'obligation de travaux de rénovation pour les logements qualifiés de "passoires thermiques" . Quels sont les impacts de ces nouveautés pour un propriétaire bailleur ? E- Gérance fait le point sur les dernières mesures.

COMPRENDRE LA RÈGLEMENTATION IMMOBILIÈRE AVANT DE LOUER

En France, les relations qui peuvent exister entre un propriétaire bailleur et son locataire sont régies pardeux lois majeures :la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), publiée en mars 2014 et progressivement appliquée depuis. En complément de ces deux textes, le gouvernement peut faire voter des mesures sur des points précis, comme l’obligation pour un propriétaire bailleur de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour les logements les plus énergivores.

Les objectifs de ces mesures politiques et règlementaires peuvent être variés :

• création d’un avantage fiscal sur un type de logement en carence sur le marché, afin de dynamiser l’appétence des investisseurs (loi Pinel) ;
• création de nouvelles obligations du propriétaire bailleur, pour garantir aux locataires un accès à des prestations correctes ;
• instauration d'une règlementation qui régit les prix du marché, comme c’est le cas avec la mesure d’encadrement des loyers ;
• mise en place d'un nouveau mode de calcul pour les aides au logement.

L’évolution de la règlementation immobilière est un enjeu fort pour les propriétaires bailleurs, qui peut directement impacter la rentabilité de leur investissement locatif.

LOUER SON APPARTEMENT : LES MESURES APPLICABLES À PARTIR DE 2021

Modification du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

En vigueur depuis le 1er juillet 2021, le nouveau DPE se veut plus fiable que l'ancienne version. Rappelons que ce diagnostic technique doit obligatoirement être joint à tout contrat de location nouvellement signé. Il s'agit avant tout d'un document informatif qui fait état :

• de la consommation en énergie primaire (gaz ou électricité) du logement loué ;
• des émissions de gaz à effet de serre rejeté par les moyens de chauffage, de refroidissement (climatisation) et de production d'eau chaude sanitaire ;
• du montant (estimation) de la facture énergétique pour une utilisation normale de l'électricité et du gaz (si concerné).

Jugé plus fiable, le nouveau DPE prendra en compte les caractéristiques du logement, comme la qualité de l'isolation, les performances du moyen de chauffage ou encore le niveau d'isolation des surfaces vitrées. Jusqu'alors, seules les factures énergétiques permettaient d'établir le DPE (lorsqu'elles étaient fournies). Avec la version 2021, le locataire sera mieux informé sur les performances énergétiques du logement .

À compter du 1er janvier 2022, toutes les annonces locatives devront obligatoirement mentionner la classe énergétique révélée par le DPE.

Augmentation du loyer : obligation de travaux de rénovation pour les passoires thermiques

L'instauration du nouveau DPE a mis en évidence les défaillances énergétiques de nombreux logements désormais classés E, F ou G. L es biens loués ayant obtenu une classification énergétique F ou G sont considérés comme des passoires thermiques .

Depuis 2021, la loi énergie-climat du 8 novembre 2019 interdit les propriétaires bailleurs d'un bien classé F ou G d'augmenter le loyer entre deux locataires . Cela oblige donc les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation afin de réduire les dépenses énergétiques du logement.

D'ici 2028, les passoires thermiques n'ayant pas fait l'objet de travaux de rénovation seront interdites à la location.

Un nouveau mode de calcul pour l'APL

2021 a également annoncé une nouvelle façon de calculer l'aide pour le logement (APL). Désormais, le montant de l'aide prendra en compte les revenus des 12 derniers mois au moment de la demande. Auparavant, seuls les revenus perçus deux ans avant la demande (année N-2) étaient retenus. Le montant sera par ailleurs actualisé tous les trimestres, et non tous les ans, afin de suivre l'évolution professionnelle du locataire et éviter les trop-perçus.

L’impact Airbnb sur la location saisonnière

La forte augmentation des locations meublées saisonnières, notamment sous l’impulsion des plateformes d’intermédiation, a contraint le gouvernement à réglementer ce volet. Ainsi, un propriétaire bailleur qui entreprend de louer son appartement à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle n’y élisant pas domicile doit s'acquitter de cotisations sociales, dès lors que ses revenus dépassent 23 000 euros par an. Pour augmenter l’efficacité de cette mesure, les différentes plateformes de location doivent déclarer les revenus de leurs utilisateurs depuis le 1er janvier 2019.

Le permis de louer

L’un des objectifs de la loi Alur est de garantir un accès à un logement décent à tout le monde. Depuis le 5 avril 2017, un bailleur dont le bien est situé en zone de logement dégradé doit demander un permis de louer auprès de la commune avant de louer son appartement ou sa maison. Si le bien est jugé insalubre, la mise en location peut être refusée, ou autorisée sous conditions de travaux.

L'encadrement des loyers à la relocation

Lorsqu'un locataire quitte un bien loué, un propriétaire bailleur peut, sous certaines conditions, augmenter le loyer qui sera demandé au prochain locataire. Afin d'éviter des augmentations qui ne reflètent pas l'état du marché locatif, l’encadrement du loyer à la relocation dans les zones tendues est reconduit jusqu'à l'été 2022. 28 agglomérations sont concernées, dont Paris.

En cas de sous-évaluation du loyer, un désencadrement du loyer est possible afin de proposer un loyer reflétant les prix du marché. Cette revalorisation du loyer est possible à condition que le logement respecte les performances énergétiques minimales imposées , c'est-à-dire s'il n'est pas considéré comme une passoire thermique.

La prolongation de certains dispositifs fiscaux

La loi de finances applicable en 2021 proroge les régimes fiscaux avantageux dits Loi Pinel et Censi-Bouvard. Le succès incontestable de ces mesures auprès des investisseurs leur donne le droit d’être prolongées a minima jusqu’au 31 décembre 2022.

Le logement acheté en loi Pinel devra toutefois se conformer à certaines obligations :

• répondre aux normes énergétiques en vigueur (RT 2012 ou RE 2020, selon la date d'acquisition) ;
• respecter l'encadrement des loyers dans les villes concernées ;
• se trouver dans une zone A, A bis ou B1.

Le plafonnement des ressources du locataire et la durée de location obligatoire (6, 9 ou 12 ans) sont repris dans la version 2021 de la loi Pinel.

LES RÈGLEMENTATIONS QUI DEVRAIENT VOIR LE JOUR EN 2022

D'ici la fin de l'année 2021, les parlementaires se prononceront sur la proposition de loi Nogal présentée en 2019. Cette loi vise à améliorer les rapports entre les propriétaires et les locataires . Parmi ses mesures phares, plusieurs vont avoir un impact sur les propriétaires bailleurs :

• La consignation du dépôt de garantie par un professionnel de l'immobilier : le propriétaire bailleur n'aurait pas accès à cet argent ;
• Un seul garant maximum ;
• Un nouveau mandat de gestion qui garantirait le versement du loyer, même en cas d'impayés de la part du locataire.

COMMENT RESTER INFORMÉ DES DIFFÉRENTES ÉVOLUTIONS ?

Les décrets étant votés tout au long de l’année, il est possible que des évolutions apparaissent courant 2021 , pour une application en 2022 . E-Gérance organise une veille permanente afin de tenir les propriétaires informés de ces évolutions, ce qui leur permet de prendre les décisions concernant leur investissement locatif et de louer leur appartement en toute connaissance de cause. Il leur suffit de s'inscrire à notre newsletter mensuelle !

Un propriétaire bailleur est tenu de rester informé des nouvelles dispositions qui entrent en vigueur. Ceci permet de respecter la loi et de louer sereinement son bien.