Peut-on louer un appartement sans garant ?

Louer un appartement sans garant… Cette perspective n’enchante pas forcément les propriétaires, car les locataires dont les loyers sont impayés sont prémunis de l’expulsion. Les lois régissant la location immobilière sont une protection nécessaire pour les plus démunis, mais un retard ou une absence de paiement des loyers peut laisser bien des propriétaires dans une situation difficile. Alors, comment louer un appartement sans garant pour que son investissement ne se transforme pas en gouffre financier ? Un garant est-il obligatoire pour une location ? Si non, quels sont les dispositifs visant à remplacer une caution pour un appartement ?

UN GARANT EST-IL OBLIGATOIRE POUR UNE LOCATION ?

Bien que la grande majorité des propriétaires et des agences immobilières exigent des aspirants locataires qu’un proche se porte caution pour une location, cela n’est en rien une obligation légale. C’est autorisé par la loi, sans restriction, mais absolument pas imposé.

Si vous le souhaitez, vous pouvez donc tout à fait louer un appartement sans caution. Cela pourrait vous permettre de donner accès à un logement à une famille ou un individu dont aucun proche ne peut se porter caution. C’est souvent le cas de certains jeunes dont les familles sont démunies ou en rupture, ou de personnes récemment divorcées, parfois avec des enfants à charge. Ces personnes ont les moyens de régler leur loyer, mais se voient refuser des logements à cause de leur situation personnelle, alors même que les loyers impayés ne représentent que 2 % de la somme de ceux encaissés.

Notez par ailleurs que louer un bien à un locataire disposant d’un garant ne garantit pas au propriétaire bailleur que les loyers impayés seront honorés par le garant. Ainsi, si les revenus du locataire sont à étudier sérieusement au moment de la sélection d’un dossier locatif, ceux de la personne signant un acte de caution solidaire sont aussi à regarder de près.

Sachez également que les bailleurs particuliers ne peuvent pas exiger de caution si le locataire n’est ni étudiant ni apprenti. Mais alors, quels sont les dispositifs permettant de se prémunir contre le risque de non-paiement des loyers ?

LES DISPOSITIFS CÔTÉ BAILLEUR

Un propriétaire peut se prémunir personnellement contre les risques locatifs. La première solution pour louer un appartement sans caution est de souscrire une assurance appelée « garantie contre les loyers impayés », ou GLI.

La GLI est une garantie forte qui rembourse les loyers impayés, les charges dues, les dégradations éventuelles, mais qui s’occupe aussi de la procédure de contentieux et prend en charge les frais. Il y a toutefois des conditions d'éligibilité du locataire à respecter pour pouvoir y souscrire. En effet, il est souvent demandé que le locataire qui entre dans l’appartement soit en CDI, ou que ses revenus soient trois fois supérieurs au montant du loyer. Notez que le coût et les garanties de ces assurances présentent de grandes disparités (plafonds, délai de carence, prise en charge de la procédure…) et que le souscripteur s’engage à ne pas exiger de caution solidaire auprès du locataire. En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez demander un garant lorsque vous avez souscrit à une GLI. En effet, ces deux garanties ne sont pas cumulables, vous devez choisir entre les deux celle qui est la plus avantageuse.

L’intermédiation locative, comme Solibail, est une autre option pour les propriétaires. Dans ce cas, le bailleur perçoit les loyers directement auprès d’une association, qui s’occupe d’y placer une famille aux revenus modestes et de percevoir les loyers, mais aussi d’accompagner les occupants pour un respect du bien immobilier et du voisinage. Une façon sûre et solidaire de proposer son bien à des personnes qui n’ont pas de caution pour un appartement.

LES DISPOSITIFS PERMETTANT À UN LOCATAIRE DE LOUER UN APPARTEMENT SANS GARANT

La garantie Visale

Les locataires peuvent aussi être à l’origine de demandes de garanties extérieures pour remplacer un garant. Depuis le 1^er janvier 2016, le dispositif Visale (ancien dispositif CLE) est ouvert à :

• toutes les personnes ayant entre 18 et 30 ans (jusqu’à la veille du 31^e anniversaire), qu’elles soient salariées, au chômage, en alternance, fonctionnaires, étudiantes… ;
• aux salariés du secteur privé (y compris agricole) de plus de 30 ans qui débutent un nouvel emploi, et ce, quelle que soit la nature du contrat de travail (CDD, CDI en période d’essai, intérim, etc.), sauf lorsqu’il s’agit d’un CDI confirmé après une période d’essai. L’entrée dans le logement doit avoir lieu dans les six mois de la prise de fonction ;
• aux couples qui entrent dans un logement locatif privé via un organisme agréé d’intermédiation locative.

Dispositif gratuit d’Action Logement, Visale prend en charge tous les loyers et charges impayés les trois premières années du bail, mais pas les dégradations locatives. Lorsque le locataire bénéficie de ce dispositif, le propriétaire ne peut demander de garant. En effet, les deux garanties ne sont pas cumulables.

Pour pouvoir prétendre à la garantie Visale, le locataire doit obligatoirement occuper le logement loué à titre de résidence principale.

La caution bancaire

Les locataires disposant d’une somme d’argent disponible peuvent demander à leur banque de se porter caution pour un appartement. La banque accepte alors de garantir le paiement des loyers pendant une durée déterminée et en deçà d’un certain plafond. C’est idéal pour les locataires isolés, mais dont la situation financière sérieuse engendre la confiance de la banque. Cette caution bancaire offre une garantie égale, voire supérieure, à une caution solidaire familiale, car la situation d’un garant peut toujours changer, et alors, il est difficile de récupérer les mensualités dues.

La garantie Loca-Pass

Par ailleurs, les personnes ayant peu de ressources disponibles peuvent avoir recours à l’avance Loca-Pass pour verser au propriétaire la caution pour un appartement, appelée dépôt de garantie. La somme est alors avancée par l’organisme Action Logement contre un remboursement par traites, sans intérêts. Les personnes qui sont en difficulté pour régler ce genre de dépenses peuvent également se tourner vers le Fonds Social Logement.

COMMENT SE PROTÉGER EN CAS DE LOCATION SANS GARANT ?

Louer un appartement sans garant présente des risques lorsque le locataire ne remplit pas les conditions de ressources nécessaires. De plus, si vous êtes propriétaire bailleur non professionnel, un particulier donc, vous pouvez exiger un garant seulement si vous acceptez de louer à un étudiant ou à un apprenti. Ainsi, vous ne pouvez pas demander de garant si vous louez à un travailleur en CDI, sans emploi, retraité ou encore en CDD.

Pour vous protéger, vous avez plusieurs solutions :

• étudier scrupuleusement le dossier locatif de votre candidat, et notamment les derniers bulletins de salaire qu’il vous délivre ou les deux derniers bilans s’il est travailleur non salarié ;
• souscrire à une garantie contre les loyers impayés ;
• souscrire à un dispositif d’intermédiation locative ;
• demander à un locataire de souscrire à un dispositif qui lui permet d’avoir un garant. Attention, ceci n’est pas une obligation ;
• louer à une personne qui présente de meilleures garanties.

La GLI reste la meilleure façon de vous protéger en cas de location sans garant. Grâce à cette assurance, vous louez l’esprit serein tout en étant assuré de percevoir vos revenus locatifs.