Louer en colocation : gérer un ou plusieurs baux ?

On dit d’un logement qu’il est en colocation lorsqu’il est partagé par plusieurs personnes locataires qui ne sont ni mariées ni pacsées. Historiquement, la colocation a toujours été une solution pratique pour les étudiants, qui cherchaient ainsi à réduire leur loyer. Depuis une dizaine d’années, le phénomène tend à s’amplifier ! De nombreux locataires, notamment des jeunes professionnels, privilégient ce modèle pour des raisons budgétaires ou simplement conviviales. En tant que bailleur, vous pouvez donc rencontrer cette situation, mais il n’est pas toujours facile de savoir comment gérer les baux. En colocation, faut-il un contrat pour tous les colocataires ou un contrat par personne ?

Un contrat unique de colocation : comment ça marche ?

La première option pour le bailleur est de mettre en place ce que l’on appelle un bail commun de colocation, ou encore bail unique. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un contrat de location qui inclut l’ensemble des colocataires.

Comment faire un bail unique pour louer en colocation ?

Concrètement, cela nécessite que tous les colocataires aient apposé leur nom et leur signature sur le contrat et, par ailleurs, que le bail en lui-même soit conforme au modèle type imposé par la loi Alur depuis 2015. En termes d’organisation, le bail ne stipule pas quelle chambre du logement est attribuée à qui.

Paiement du loyer et charges dans une colocation

Pour faciliter sa gestion, le bailleur peut demander le paiement du loyer en une seule fois et en totalité, soit en désignant un locataire "principal ", qui sera chargé de récupérer l’argent auprès de ses colocataires, soit en organisant un roulement. Généralement, le bail commun inclut une clause de solidarité : cela permet au propriétaire de demander à n’importe lequel des colocataires (ou au garant) le paiement du loyer total ; ce dernier devra alors demander leur quote-part aux autres locataires.

Pour les charges, il est possible de fonctionner de façon classique, avec une avance sur charges régularisée chaque année, ou bien d’établir des charges forfaitaires. En cas de départ de l’un des colocataires, le contrat de location ne change pas pour ceux restants. Enfin, pour la caution, il est conseillé au propriétaire d’en demander une par personne.

Comment gérer plusieurs baux pour une colocation ?

Gérer le bail individuel revient à gérer plusieurs logements en même temps : il y aura en effet un contrat de location par colocataire – ou en tout cas par chambre dans le logement.

Comment gérer plusieurs contrats de location ?

Contrairement au bail unique, le bail individuel établit une organisation interne, puisqu’il permet d’attribuer chaque chambre à un locataire spécifique et qu’il indique également toutes les règles d’accès aux parties communes du logement, comme le salon, la salle de bains ou la cuisine. La loi requiert, dans ce cas-là, que chaque colocataire bénéficie d’une partie privée d’une surface de 14 m² au minimum et d’un volume de 33 m3, ce qui est beaucoup plus que pour un contrat de location unique – 16 m² au minimum pour deux personnes, 9 m² par locataire supplémentaire.

Paiement du loyer et état des lieux 

Pour la gestion des baux, le contrat de location individuel reste assez simple et classique : chaque locataire doit payer sa part de loyer en temps et en heure – il n’existe pas de clause de solidarité. En cas de départ, un état des lieux est organisé et le dépôt de garantie du locataire est restitué. Le propriétaire est alors autonome pour le choix d’un nouveau colocataire ; il n’a pas besoin de demander l’avis des autres, ce qui est souvent le cas pour les contrats uniques.

Enfin, il faut bien retenir que, lorsque l’on gère plusieurs baux locatifs pour un logement, les locataires sont juridiquement indépendants les uns des autres : impossible de demander à l’un de payer le loyer de l’autre !

Gérer un ou plusieurs bail pour une colocation : comment choisir ?

Alors, comment décider ce qui, entre le bail unique et le bail individuel, est le plus avantageux pour le propriétaire ? Les deux solutions ont en effet leurs avantages.

Le bail collectif est intéressant pour le bailleur, car il lui permet d’être protégé à plusieurs niveaux : la clause de solidarité lui offre une garantie importante de paiement du loyer. D’un autre côté, le bail individuel requiert plus de présence, puisqu’il s’agit de gérer plusieurs baux en même temps. En revanche, il offre plus de simplicité lorsqu’un colocataire décide de quitter le logement, par exemple : le bailleur peut alors choisir rapidement un nouvel occupant, sans avoir besoin d’attendre l’avis de chacun des colocataires. Enfin, même si les niveaux de garanties sont relativement réduits par rapport au bail collectif, l’existence de cautions permet de limiter les risques.