Louer à un étudiant : un garant est-il obligatoire ?

Lorsqu’on loue un logement, le garant est la personne qui se porte caution pour le locataire. En cas de défaut de paiement, cette dernière devra répondre elle-même de la dette. En tant que propriétaire bailleur, faut-il demander un garant obligatoire ? Il existe en effet de nombreux profils de locataires – et notamment les étudiants – qui présentent des dossiers sans caution ou bien avec des garanties insuffisantes. Que faire dans ces cas-là ? Existe-t-il une façon de louer son appartement sans garant ? Voici ce qu’il faut savoir.

Louer sans garant est-il possible ?

La grande majorité des propriétaires et des agences immobilières préfèrent les locataires possédant des garants solides. Cela paraît logique : les lois rendent très difficile l’expulsion des locataires dont les loyers sont impayés, pour protéger les plus défavorisés. Or, pour certains bailleurs, le retard et/ou l’absence de paiement des loyers peuvent être préjudiciables, et ils ont besoin de garanties pour éviter de faire face à ces situations.

Cependant, contrairement à ce que l’on pourrait penser, il n’existe pas de garant obligatoire. En effet, la loi n’impose rien, et il est tout à fait possible pour un propriétaire de louer un logement à un locataire sans une personne qui se porte caution pour lui, même si ce dernier est étudiant. Pour autant, dans ce cas précis, les bailleurs ne se retrouvent pas forcément démunis : l’État peut se porter lui-même garant. Cette caution locative étudiante est nommée "la Clé".

La caution locative étudiante : les avantages pour le propriétaire

Les étudiants : un profil de locataire atypique

Les étudiants n’ont jamais été des locataires comme les autres. En effet, leur recherche de logement est très spécifique, ce sont souvent des studios ou des deux-pièces et le bail peut être court, tandis que leurs garanties sont rarement très solides.

Pour rassurer un propriétaire bailleur et apporter des garanties solides au dossier de location, il n’est pas rare que les parents se portent caution. Cependant, lorsque ce n’est pas le cas, le locataire étudiant peut être considéré comme un risque, même si la loi est très claire sur l’absence de garant obligatoire.

De fait, pour que les propriétaires soient plus enclins à louer leur bien à des étudiants, le gouvernement a généralisé en 2014 la "caution locative étudiante" (Clé). Ce dispositif est simple, puisqu’il permet à l’État de se porter garant solidaire de la location, et donc de payer les loyers en cas de défaillance de la part des étudiants.

Ce dispositif a pour objectif de :

• faciliter l’accès au logement des étudiants qui sont généralement dans une situation financière précaire ;
• apporter une garantie pour les étudiants qui sont sans garant, et ce, quels que soient leurs revenus et leur situation familiale ;
• contribuer à la réussite des étudiants qui peuvent ainsi déménager et se rapprocher des campus.

Caution locative : du locataire étudiant au propriétaire bailleur

Comment bénéficier de cette caution ?

Pour qu’un étudiant puisse voir L’État se porter garant solidaire de la location, il doit avoir moins de 28 ans au 1^er septembre de l’année de signature du bail. Tous les logements sont concernés, mais le montant de loyer pris en charge par l’État est limité à :

• 700 euros à Paris ;
• 500 euros en province ;
• 600 euros en Île-de-France.

Ces barèmes sont valables pour une personne seule. Pour un couple, le plafond augmente de 60 %.

L’étudiant ne doit en outre bénéficier d’aucune autre caution solidaire, qu’elle soit familiale, amicale ou provenant d’un organisme prêteur, comme une banque.

Les doctorants, mais aussi les post-doctorants de nationalité étrangère peuvent également prétendre à ce que l’État se porte garant pour eux. Toutefois, le doctorat doit avoir été obtenu depuis moins de six ans. Le doctorant doit aussi "occuper un poste de chercheur non titulaire au sein d'un laboratoire de recherche".

Pour bénéficier de ce dispositif, l’étudiant verse une cotisation mensuelle qui s’élève à 1,5 % du montant du loyer, dans la limite de 10,5 euros pour Paris intra-muros, 9 euros pour l'Île-de-France et 7,5 euros pour les régions provinciales.

Un point fort pour le propriétaire bailleur

Pour le propriétaire qui loue son bien à un étudiant, la caution solidaire de location de l’État est une véritable garantie. En effet, quoi qu’il arrive, le propriétaire est certain que le loyer sera payé en temps et en heure.

Le dispositif a même un effet attractif, puisque de plus en plus de propriétaires vont chercher des locataires étudiants pour pouvoir bénéficier de ce type de garanties.

Comment marche la caution ?

En tant que propriétaire, vous devez absolument comprendre le fonctionnement de la caution solidaire de location de L’État.

La demande de caution locative étudiante s’effectue auprès du Crous dont dépend l’étudiant. L’organisme va étudier rapidement la demande, puis notifier l’étudiant de son attribution ou non.

Parmi les nombreux motifs de refus, le coût du loyer est le plus fréquent. Ainsi, si le montant du loyer dépasse les plafonds définis, la demande sera rejetée. Pour l’étudiant, il faut alors se tourner vers une location moins coûteuse. Pour le propriétaire bailleur, cela signifie que toutes les demandes seront rejetées en raison du montant du loyer, supérieur aux barèmes retenus par l’État.

Il faut savoir que si l’étudiant voit sa demande acceptée, il doit intégrer une "notification conditionnelle" de garantie Clé du Crous à son dossier de location. Dès que l’étudiant est choisi pour occuper le logement, les deux parties doivent signer une convention de garantie, au même moment que le bail.

Les limites de la Clé

Par ailleurs, et ceci est important : l’État n’est garant de la location que sur une période limitée. La Clé ne peut garantir le paiement du loyer que pendant dix mois au maximum. Cette durée est faite pour correspondre au bail étudiant, qui ne dépasse pas neuf mois pour les biens meublés.

Que faire en cas d’impayés de loyer ?

Si l’étudiant rencontre des difficultés pour payer son loyer, il s’engage à avertir le propriétaire bailleur, ainsi que les gestionnaires de la Clé. En cas de défaillance, le propriétaire doit d’abord tenter par lui-même de récupérer les loyers impayés, via les traditionnelles lettres recommandées avec accusé de réception. Ces courriers serviront de preuves aux gestionnaires de la Clé, afin qu’ils règlent les dettes de l’étudiant.

Pour régler les montants dus, les gestionnaires de la Clé utilisent un fonds de garantie qui a été spécifiquement mis en place à cet effet. Ce dernier est financé par différents partenaires et représente 600 000 euros, qui sont apportés à parts égales par l'État et la Caisse des Dépôts. Les régions financent également le dispositif, tandis qu’une partie des cotisations des étudiants bénéficiaires sert à financer le fonds de garantie.

Les autres avantages de la location à un étudiant

Au-delà de la garantie offerte par la Clé contre les loyers impayés, les propriétaires pourront trouver d’autres véritables avantages à louer leur logement à un étudiant. En effet, l’État offre de nombreuses autres garanties qui permettent d’éviter tout défaut de paiement de la part des étudiants, par exemple :

• Les APL ;
• Les ALS ;
• Les dispositifs Loca-Pass, qui permettent aux étudiants d’augmenter leurs revenus et donc de rassurer les propriétaires.

Pour les propriétaires bailleurs, des dispositifs fiscaux existent également. Par exemple, le Censi-Bouvard permet ainsi d’obtenir un abattement d’impôt de 11 % étalés sur neuf ans. Ceci est valable dans le cas où le logement loué se situe dans une résidence étudiante.

Enfin, louer un logement meublé - ce qui est souvent le cas d’une location étudiante - permet d’être exonéré de TVA et de bénéficier d’un abattement d’impôt de 50 % si le revenu des loyers ne dépasse pas 32 600 euros par an. Même sans garant obligatoire, il existe donc beaucoup d’avantages à louer à un étudiant !