Comment devenir loueur en meublé non professionnel ?

Propriétaire d’un bien meublé, pour bénéficier d’avantages fiscaux, vous devez obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel. Pour ce faire, et afin de profiter des aides associées, vous devez faire des démarches administratives assez simples pour vous déclarer en tant que LMNP. Voici nos conseils pour devenir loueur en meublé non professionnel.

POURQUOI DEVENIR LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL ?

La location meublée non professionnelle permet de générer des revenus de vos biens meublés qui sont mis en location. Il peut s’agir de la location :

• d’un bien dans lequel le propriétaire bailleur n’habite pas ;
• d’une partie de la résidence principale du propriétaire ;
• d’une dépendance de la résidence principale du propriétaire.

De manière générale, les sommes perçues lors de la mise en location d’un bien meublé ou non de manière occasionnelle ou régulière sont soumises à l’impôt sur le revenu. Ces revenus sont à faire figurer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Chaque propriétaire bailleur y est soumis, qu’il soit professionnel ou non.

En devenant loueur en meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier d’abattements fiscaux sur le montant des loyers encaissés chaque année. Ceux-ci vous permettent de ne pas être imposé sur une partie du montant de vos revenus fonciers déclarés. Ils dépendent toutefois du régime fiscal que vous choisissez au moment de votre immatriculation auprès des administrations compétentes.

En effet, en optant pour le régime micro BIC, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus fonciers. En revanche, en choisissant le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire les sommes réellement engagées (frais de notaire, coût des travaux, intérêts du prêt…). Le choix du régime fiscal a toute son importance au moment de votre immatriculation en tant que LMNP, c’est lui qui va déterminer les sommes qui pourront être déduites de vos revenus fiscaux.

Les cas où le statut de LMNP ne s’applique pas

Certaines situations vous permettent, en tant que propriétaire bailleur, d’être exonéré de l’impôt sur le revenu :

• le bien mis à disposition du locataire ne constitue pas sa résidence principale et les revenus annuels tirés de cette location ne dépassent pas 760 € TTC ;
• les pièces louées font partie de votre résidence principale et constituent la résidence principale du locataire et le prix du loyer n’excède pas un plafond fixé par l’État.

Dans ces cas-là, il est inutile de devenir LMNP. Cependant, si vous n’êtes pas dans l’une de ces situations, vous avez tout intérêt à bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel.

COMMENT DEVENIR LMNP ?

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez vous immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement meublé que vous louez. Avant d’effectuer ces démarches, vous devez vous assurer que :

• vous n’êtes pas inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel ;
• les revenus générés par la location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ;
• la somme totale des loyers perçus annuellement est inférieure à la moitié des revenus annuels du foyer fiscal.

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, le bien meublé qui est loué doit l’être à titre de résidence :

• principale ;
• saisonnière ;
• temporaire.

Si toutes les conditions sont remplies, vous pouvez entamer vos démarches.

LES DÉMARCHES À EFFECTUER POUR DEVENIR LMNP

Les démarches liées au bien loué

Il ne suffit pas de se déclarer LMNP pour bénéficier de ce statut. En effet, la pièce louée et/ou le logement mis à la location doivent répondre à des exigences :

• totaliser une surface minimale de 9 m² ;
• disposer de meubles indispensables au confort du locataire (ensemble de literie, table et chaises, équipements d’électroménager basiques, vaisselle et couverts, luminaire, etc.) ;
• dès lors qu’il y a plusieurs pièces, chacune doit être meublée.

Une fois ces conditions remplies, il ne reste plus qu’à passer à la partie administrative.

Les démarches administratives

L’inscription auprès du Centre de formalités du greffe du tribunal de commerce doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de la location, c’est-à-dire dans les 15 jours suivant la signature du bail. Pour vous inscrire, vous devez remplir le formulaire Cerfa n° 11921*04. À cette occasion, vous devrez préciser le régime d’imposition choisi :

• micro BIC, pour obtenir un abattement de 50 % sur le revenu net imposable ;
• régime réel, pour déduire les frais réellement investis dans le logement meublé.

Suite à la réception du formulaire dûment rempli et des pièces justificatives fournies, le greffe du tribunal de commerce vous attribuera un numéro de Siret. Votre activité de loueur en meublé non professionnel sera alors officialisée, vous pourrez donc bénéficier des avantages fiscaux associés.

LMNP et CFE

Louer un bien en tant que LMNP entraîne une imposition à la CFE, la cotisation foncière des entreprises. Cette cotisation est due pour toute activité exercée au 1^er janvier de l’année. Ainsi, si vous vous déclarez en tant que LMNP le 12 février, par exemple, vous ne serez pas redevable pour l’année en cours. Toutefois, une déclaration doit être effectuée avant le 31 décembre de l'année où l’activité de LMNP a débuté. Pour cela, il faut remplir le formulaire 1447-C-SD et l’adresser au SIE compétent.

Un loueur en meublé non professionnel peut être exonéré de CFE s’il se trouve dans l’un des cas suivants :

• la location meublée concerne une partie de l’habitation principale du propriétaire bailleur qui loue de façon exceptionnelle et non périodique ;
• il s’agit de sous-location d’une ou plusieurs pièces situées dans l’habitation principale du propriétaire, et cela constitue la résidence principale du locataire ;
• il s’agit d’un meublé de tourisme ;
• le montant des recettes de la location meublée est inférieur ou égal à 5 000 €.

Une seule déclaration en début d’activité suffit. Elle devra être modifiée en cas de changement :

• lorsque la surface louée diminue ou augmente ;
• dès que vous cessez votre activité de LMNP, etc.