Loyer impayé : quand faire appel au garant ?

L’une des plus grandes craintes des propriétaires, c’est d’avoir affaire à un locataire qui ne paie pas son loyer en temps et en heure. Parfois, cette crainte se révèle malheureusement fondée. Comment agir en cas de loyer impayé et quand faire appel au garant ? Quelle différence entre caution simple et solidaire ? On fait le point.

La démarche à l’amiable en cas de loyer impayé

Lorsque le locataire ne respecte pas ses devoirs et refuse de payer son loyer, le propriétaire bailleur se retrouve dans une position délicate. Heureusement, le contrat de bail signé au moment de l’emménagement du locataire dans le bien immobilier lui permet de disposer de plusieurs méthodes pour réclamer la somme qui lui est due. Avant de passer par des mesures légales et d’impliquer le garant (ou caution), il est toutefois fortement recommandé de tenter une démarche à l’amiable pour résoudre le défaut de paiement. Même si celle-ci n’est en rien obligatoire, elle peut permettre de régler le conflit assez rapidement.

Dans les faits, en cas de loyer impayé, avant d’envisager le lancement d’une procédure de commandement de payer et la mise en œuvre de la caution, le propriétaire s’appuie sur un contact direct avec son locataire et sur des relances pour lui signaler son défaut de paiement.

Ce contact peut prendre la forme d’un coup de téléphone ou d’une rencontre physique visant à trouver ensemble une solution satisfaisante pour les deux parties (étaler le remboursement de la dette, réduire temporairement le montant du loyer, etc.), sans avoir à impliquer d’autres personnes.

Si aucun compromis ne ressort de la démarche à l’amiable, il est alors temps de passer à des actions plus concrètes et plus pressantes. Dans le cas où le rappel de paiement adressé au locataire défaillant reste sans réponse au bout de 15 jours, le propriétaire est en droit d’envoyer une lettre de mise en demeure et de demande de paiement à son locataire. Ainsi qu’à son garant, qui doit alors intervenir, car il s’est engagé à assurer le règlement des loyers impayés et des charges en cas de défaillance du locataire.

Le cas d’un garant signataire d’une caution simple

En cas d’intervention du garant dans le cadre d’un loyer impayé, le propriétaire se doit tout d’abord de vérifier le type de caution indiquée sur le contrat de bail : s’agit-il d’une caution simple ou d’une caution solidaire ?

Dans le cas d’une caution simple, la procédure à suivre prend plus de temps que dans le cas d’une caution solidaire, car le propriétaire doit d’abord prouver que le locataire ne peut véritablement pas payer son loyer. C’est seulement ensuite qu’il peut se tourner vers le garant, qui est alors en charge de rembourser les dettes du locataire après avoir fait appel au « bénéfice de discussion », qui permet à la caution de refuser de payer tant que le locataire n’a pas lui-même été poursuivi.

Le cas de la caution solidaire

Si le contrat de location mentionne, à l’inverse, une caution solidaire, cela permet au propriétaire de s’adresser aussi bien au locataire qu’à la caution lorsqu’il se retrouve dans une situation de loyer impayé. Concrètement, le bailleur peut déclencher immédiatement la caution en vue de récupérer la somme qui lui est due en envoyant une demande de paiement par lettre recommandée avec avis de réception à cette personne.

Dans les deux cas, qu’il s’agisse d’une caution simple ou d’une caution solidaire, si aucun montant maximal n’est mentionné sur l’acte de cautionnement, la caution aura l’obligation de rembourser l’intégralité des loyers impayés, ainsi que toutes les dettes du locataire. En cas de refus, le propriétaire se verra contraint de lancer une procédure judiciaire devant le tribunal d’instance à l’encontre du locataire et de son garant.