Loyer impayé : les premières démarches à effectuer

Être confronté à un loyer impayé est toujours une situation compliquée, qu’il faut néanmoins régler au plus vite. Avant d’engager une procédure d’expulsion, vous pouvez faire appel à la caution solidaire ou à l’assurance que vous avez souscrite. De plus, même si la loi autorise la résiliation du bail, dans les faits, la procédure pour loyer impayé est longue et complexe. Au final, plusieurs mois peuvent s’écouler avant que vous ne perceviez de nouveau un loyer. Pour ne pas accumuler les sommes impayées, il existe plusieurs solutions, en commençant par la résiliation du bail. Voici les démarches à effectuer.

 

L’essentiel du dossier : Résoudre une situation de loyer impayé à l'amiable Faire appel à la caution ou à une assurance  Les procédures juridiques pour régler les impayés de loyers

 Priorité aux solutions à l’amiable

 

Pourquoi régler le litige à l'amiable

Une clause résolutoire du contrat de location oblige un locataire à régler son loyer selon les modalités qui figurent sur le bail. Lorsqu’il manque à son engagement, les dettes peuvent vite s’accumuler et vous mettre dans une situation financière délicate. Résoudre un problème de loyers impayés par la voie amiable est la première solution à envisager, et cela pour plusieurs raisons :

• L’approche amiable est toujours mieux perçue par un locataire récalcitrant
• Des solutions peuvent être mises en place sans engendrer de frais de justice

 

Les solutions amiables possibles

Pour régler le problème à l’amiable, en tant que propriétaire bailleur, vous devez contacter votre locataire afin de fixer avec lui un rendez-vous pour établir un compromis. Cette entrevue va tout d’abord vous permettre de connaître les raisons de cet impayé (perte d’emploi, frais imprévu, séparation dans le couple, etc.). Après avoir pris connaissance des problèmes rencontrés par votre locataire, vous pourrez envisager :

• Une réduction temporaire du loyer pour que votre locataire puisse faire face à ses difficultés, notamment si elles sont passagères ;
• De planifier un remboursement échelonné grâce à un plan d’apurement ;
• De récupérer une partie de la somme sur le montant du dépôt de garantie ;
• D’annuler la dette et de repartir sur de nouvelles bases ;
• De mettre un terme au bail d’un commun accord.

Toutes ces solutions ne sont que des suggestions, votre décision n’appartient qu’à vous et s’examine en fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez. Sachez qu’en tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit de réclamer le loyer impayé pendant cinq ans. Cette règle laisse un long délai pour recouvrir la somme due, que votre locataire occupe toujours votre bien ou non.

Toutefois, si aucun accord n’est trouvé et que les retards de loyers impayés s’accumulent, alors vous pouvez engager une procédure juridique et transmettre une mise en demeure de payer au locataire. 

 

Quand faire appel à la caution

 

A quel moment contacter le garant

Dans le cas où aucune solution amiable n’a été trouvée dans un court délai et que la mise en demeure de payer est restée sans suite, il faut alors envisager de contacter la caution. En effet, si votre locataire ne répond pas à votre mise en demeure de payer, c’est au garant qu’il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce dernier sera dans l’obligation de régler les loyers impayés, conformément à l’acte de cautionnement annexé au bail. Le garant peut être : 

• Une personne morale (un parent, l’employeur, etc.) ;
• Un organisme.

 

Bien entendu, le garant doit présenter certaines garanties de solvabilité pour pouvoir se porter caution pour votre locataire. 

 

Il ne faut généralement pas attendre pour contacter le garant. Vous pouvez le solliciter dès le premier mois impayé. Non seulement cela vous évitera de voir les dettes s’accumuler, mais le garant pourra aussi s’organiser pour s’acquitter des sommes dues. 

 

La différence entre caution solidaire et simple 

 

L’acte de cautionnement solidaire annexé au contrat de locataire est un véritable engagement du garant envers un propriétaire bailleur. Dans ce document, la personne qui se porte caution s’engage à régler les sommes impayées au propriétaire, et cela sans avoir besoin de passer par un recours juridique. De plus, il faut savoir que le garant se porte caution pour toute la durée du bail, ainsi que pour la durée d’un seul renouvellement de bail, soit 6 ans au total. 

 

Dans le cas d’une caution simple, le garant peut décider de payer immédiatement, mais il peut aussi vous obliger à porter l’affaire devant la justice. Si cela arrive, ce sera cette dernière qui lui ordonnera de régler les dettes du locataire. Toutefois, les coûts associés à cette procédure peuvent être élevés et seront inévitablement à vos frais. Ceci démontre l’importance de bien choisir l’acte de cautionnement que vous souhaitez annexer à votre contrat.

 

Le cas d’une colocation

 

Dans un contrat de location établi avec plusieurs colocataires, il est coutume d’inclure une clause de solidarité. Cette dernière rend chaque colocataire responsable du paiement du loyer dans son intégralité. Ceci est vrai même si les colocataires se partagent le montant du loyer. Ainsi, dès le premier impayé, vous pouvez vous adresser à n’importe quel locataire pour récupérer le paiement du loyer. 

 

Dans le cas d’étudiants, il est courant de demander un garant par colocataire. Un bail de colocation peut donc comporter plusieurs actes de cautionnement. Là encore, en tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de vous adresser au garant de votre choix en cas de loyer impayé. 

 

Si toutefois vous signez un bail individuel, c’est-à-dire un contrat de location par colocataire, la caution est responsable de la somme précisée dans le bail qui lui correspond. Ce type de contrat de location exclut toute notion de solidarité entre les colocataires, c’est en partie pour cette raison que ce modèle de bail est assez rare.

 

 

UTILISER UNE ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS

 

Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ?

 

Une assurance ou garantie contre les loyers impayés (GLI) est un contrat d’assurance qui vous protège en cas d’impayés de loyers. Il en existe plusieurs : 

 

• La garantie Visale qui est gratuite, mais qui peut uniquement être souscrite si votre locataire a moins de 30 ans ou alors s’il a plus de 30 ans et qu’il est dans une situation professionnelle précaire (CDD, CDI en période d’essai, intérimaire) ;
• La garantie des loyers impayés, une assurance payante qui peut inclure une assistance juridique.

 

De manière générale, il faut avoir souscrit une assurance ou une garantie loyers impayés (GLI) avant tout incident de paiement du locataire. Une assurance ne peut prendre en charge les retards de paiement survenus antérieurement à la date de signature du contrat.

 

Quand utiliser l’assurance ?

 

Une assurance ne peut pas être cumulée avec un acte de cautionnement. Il est donc judicieux d’y faire appel dès le premier loyer impayé. Pour cela, il faut avant tout faire les démarches auprès de votre locataire. 

Le courrier recommandé envoyé dans les plus brefs délais servira de justificatif auprès de l’assurance. Après un délai sans réponse de la part du locataire, il vous suffira de faire une déclaration de sinistre à l’assureur, en joignant les preuves des relances adressées à votre locataire. 

 

Que couvre votre assurance ?

 

Si vous avez décidé d’opter pour le dispositif Visale, il faut savoir que cela couvre : 

 

• Les loyers et les charges impayées, dans la limite de 36 mensualités ;
• Les dégradations causées par le locataire.

 

Une fois cette garantie utilisée, le locataire est redevable des sommes dues engagées par Action Logement. Sans remboursement de la part du locataire, l’organisme peut décider de le poursuivre en justice, en se subrogeant au propriétaire.

 

Si vous avez opté pour une assurance loyers impayés, vous profitez de plusieurs garanties, comme le remboursement :

 

• Du montant des loyers et des charges impayées ;
• Des frais liés aux dégradations ou détériorations causées par le locataire défaillant ;
• Des frais de contentieux ;
• Du départ prématuré du locataire, ce qui signifie qu’elle prend en charge les loyers pendant la vacance, jusqu’à ce qu’une nouvelle personne investisse les lieux.

 

 

LES SOLUTIONS JURIDIQUES FACE AUX LOYERS IMPAYÉS

 

Quand opter pour un recours juridique ?

 

Pour récupérer la somme des loyers impayés, il existe des solutions juridiques. Celles-ci interviennent en dernier recours ou lorsque le locataire ne laisse envisager aucun accord à l’amiable. La voie juridique peut notamment être utilisée lorsque :

• Le logement est occupé par un squatteur ;
• Aucune autre démarche n’a abouti et les loyers restent impayés ;
• Le garant est insolvable et/ou ne répond pas aux mises en demeure de payer ;
• Le locataire continue d’occuper les lieux alors qu’il ne paie plus ses loyers ;
• Le bail a été résilié et les sommes restent dues.

 

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez alors saisir le juge du tribunal d’instance dont dépend la commune où se situe le bien loué. Vous pouvez lui demander d’ordonner le blocage du compte bancaire du locataire et sa saisie conservatoire, ainsi que la saisie de ses biens mobiliers. Si le locataire n’est pas solvable, alors c’est le garant du locataire, lorsqu’il y en a un, qui sera obligé de s’acquitter des dettes de ce dernier.

 

Résilier le bail grâce à une clause résolutoire

 

Pour mettre fin à l’accumulation des dettes mois après mois, il peut être envisagé de faire expulser le locataire défaillant. Si une clause résolutoire, obligeant votre locataire à payer un loyer, est présente dans le bail, la procédure est parfaitement claire :

• Il faut mandater un huissier de justice qui remettra un « commandement de payer » au locataire ;
• En cas d’absence de paiement après un délai de deux mois, le contrat de location est résilié automatiquement ;
• Vous pouvez alors demander au tribunal de prononcer l’expulsion de votre locataire.

 

Dans ce cas-là, les loyers impayés restent dus, même si le locataire n’habite plus le bien. Si ce dernier a provoqué des dégradations dans votre logement loué, le coût des réparations sera alors ajouté aux sommes dues. Toutefois, vous devrez fournir les justificatifs précisant la nature des réparations.

 

Que faire si aucune clause résolutoire n’est mentionnée sur le bail ?

 

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez directement assigner le locataire en justice. Sachez que pour éviter ce recours, long et coûteux, il est vivement recommandé d’inclure cette clause résolutoire afin de vous protéger de telles situations. Ainsi, vous pourrez immédiatement demander une résiliation du contrat de location et poursuivre vos procédures sans que les loyers impayés s’accumulent.

Il faut garder à l’esprit que la procédure d’expulsion est très longue, notamment si la décision du juge intervient au cours de la trêve hivernale. Vous devez alors attendre que cette dernière soit levée pour voir votre locataire quitter les lieux.

Toutefois, pour éviter d’être confronté à de telles procédures, longues et coûteuses, il est toujours préférable d’avoir souscrit une garantie loyers impayés qui évitera d’être dans l’urgence. Celle-ci vous permettra de continuer à percevoir vos loyers tout en étant accompagné dans vos démarches.

 

D’un remboursement à l’amiable à la procédure d’expulsion, un non-paiement de loyer peut être réglé rapidement ou, au contraire, se transformer en un litige long et coûteux. Grâce à nos conseils, vous savez désormais que faire dès qu’un locataire ne règle pas son loyer.