Loyers impayés : tout savoir sur le plan d’apurement

Lorsqu’un propriétaire est confronté à des loyers impayés, il dispose de plusieurs solutions pour recouvrer les sommes dues : faire appel au garant du locataire, se tourner vers son assurance loyers impayés, voire entamer une procédure d’expulsion si les dettes s’accumulent. Mettre en place un plan d’apurement est une autre option, à privilégier en présence d’un locataire de bonne foi qui rencontre des difficultés financières passagères l’empêchant de payer son loyer et ses charges. Qu’est-ce qu’un plan d’apurement ? Comment l’établir ? Comment réagir si le locataire ne le respecte pas ? Nous vous éclairons sur le sujet.

Le plan d’apurement en cas de loyers impayés, qu’est-ce que c’est ?

En cas de loyers et de charges non réglés, avant de vous tourner vers la caution de votre locataire ou votre assurance loyers impayés, vous pouvez choisir d’établir un plan d’apurement afin de récupérer les sommes dues. La mise en place de ce plan se fait d’un commun accord avec le locataire.

Concrètement, un plan d’apurement correspond à un accord écrit avec votre locataire, dont l’objet est d’instaurer un échéancier de paiement de la dette locative. En d’autres termes, vous accordez un délai à votre locataire pour vous rembourser les loyers impayés. Bien évidemment, ce remboursement vient en sus du paiement régulier du loyer des mois à venir. Le nombre d’échéances, leur fréquence et leur montant sont libres : ces paramètres sont à définir avec le locataire.

Le plan d’apurement est une solution à privilégier si votre locataire cesse momentanément de régler son loyer parce qu’il fait face à des difficultés financières. Il est particulièrement facile à mettre en place en présence d’un locataire de bonne foi, ouvert à la discussion et désireux de régulariser sa situation. En pratique, l’instauration d’un plan d’apurement permet d’éviter l’accumulation d’impayés, qui pourrait mener à une procédure d’expulsion du locataire, longue et coûteuse.

Quelle est la procédure pour mettre en place un plan d’apurement ?

Si vous faites face à des loyers impayés, contactez votre locataire par téléphone ou par e-mail sans attendre. Il est possible qu’il ait simplement oublié de payer son loyer à temps. Si le locataire vous fait part de problèmes financiers qui l’empêchent de régler son loyer et ses charges, proposez-lui, en tant que solution amiable, de mettre en place un plan d’apurement. S’il accepte, convenez d’un rendez-vous pour fixer les détails pratiques du plan et le finaliser par écrit. À noter que le locataire peut également vous proposer d’établir un plan d’apurement de sa propre initiative.

Lors de votre entrevue, demandez au locataire quelle somme il pourra consacrer au remboursement de sa dette chaque mois, en plus du paiement des loyers futurs. S’il n’est pas en mesure de commencer à vous rembourser immédiatement, vous pouvez choisir de faire démarrer le plan d’apurement après un délai de quelques semaines ou de quelques mois, le temps que le locataire retrouve ses moyens financiers habituels. L’échéancier de paiement doit être réaliste et en accord avec les ressources du locataire.

Il vous reste à rédiger le plan d’apurement, avant de le signer et de le faire signer par votre locataire en deux exemplaires (un exemplaire pour vous, un pour le locataire).

Attention, certaines mentions doivent obligatoirement apparaître sur le plan d’apurement, comme :

• vos coordonnées et celles du locataire ;
• l’adresse du logement ;
• la date de signature du contrat de location;
• le montant des loyers et des charges impayés ;
• un échéancier de paiement précis, qui intègre à la fois le remboursement de la dette et le paiement des loyers à venir ;
• l’engagement formel du locataire de rembourser les sommes dues et de respecter l’échéancier.

Que faire si le locataire ne respecte pas l’échéancier de remboursement ?

Si le locataire ne vous règle pas les échéances définies dans le plan d’apurement qu’il s’est engagé à suivre, vous pouvez vous rapprocher d’un conciliateur de justice. Celui-ci jouera un rôle de médiateur entre vous et le locataire, pour mettre en lumière la raison du non-paiement des dettes du locataire et éventuellement ajuster le plan d’apurement.

Vous pouvez également proposer au locataire de poser son préavis en vue de déménager dans un appartement moins cher. Bien sûr, dans ce cas, le locataire restera redevable de sa dette envers vous. S’il n’accepte pas de quitter volontairement le logement, vous pouvez demander la résiliation judiciaire du bail, à condition que le contrat comprenne une clause résolutoire en cas de loyers impayés.

Autre solution, selon le montant des impayés et si vous pouvez vous le permettre, il vous est possible d’accepter de réduire la dette du locataire ou de l’effacer.

En dernier recours, vous pouvez mettre en œuvre une procédure d’expulsion du locataire. Gardez en tête qu’il s’agit d’une démarche qui s’étalera sur de nombreux mois (jusqu’à 24 mois) et qui pourra vous coûter plus de 3 000 €.