L’état du marché immobilier en 2021 : les chiffres clés

Après une année 2020 au ralenti et une crise sanitaire qui continue de rythmer les activités et l'économie du pays, le marché de l'immobilier devrait s'améliorer en 2021 et 2022. Plusieurs facteurs sont encourageants et l’investissement locatif a une belle année qui l’attend suite à la mise en application de nouvelles lois portant sur l’accès au logement et aux taux d’intérêt très bas observés en 2020 . Voyons ensemble ce qu’il en est et pourquoi investir dans un bien pour le mettre en location ces prochains mois peut être une bonne idée.

À QUOI RESSEMBLE LE MARCHÉ IMMOBILIER EN 2021 ?

En France, l’état du marché immobilie r en 2021 devrait être meilleur que celui de 2020. Secoué par la crise sanitaire liée à la COVID-19, le secteur de l'immobilier a cependant connu une année moins difficile que ce qui était annoncé.

Acheter et investir dans du locatif est la clé pour se constituer un patrimoine fiable et pérenne. Deux grands marchés s’affrontent : celui des logements dits anciens et l’immobilier neuf, qui comprend aussi la construction. Malgré la différence du rendement locatif d’une ville à l’autre, la tendance reste à peu près la même dans tout le pays.

Le marché de l’ancien

Dans les villes ou les campagnes, le marché locatif dans l’ancien connaît une activité au ralenti, à l'image de 2020. Cependant, les opérations immobilières dans l'ancien sont en hausse, par rapport au neuf.

Acheter une maison qui a quelques années permet non seulement de redynamiser le marché existant, mais aussi de profiter d’avantages fiscaux. En effet, la rénovation de biens destinés à la location situés dans certaines villes peut donner droit à une défiscalisation dans le cadre de la loi Denormandie, que nous présentons rapidement dans la suite de l'article.

Le marché de l’ancien est souvent situé au cœur des villes, où la demande locative a diminué ces derniers mois . Ceci est l’une des raisons qui expliquent son ralentissement en 2021.

L’immobilier neuf en 2021

Grâce à la loi Pinel 2021 et à ses avantages fiscaux, la construction en zone tendue a connu un véritable essor. Cela va certainement continuer jusqu'en 2024 , date à laquelle la période d’investissement s’interrompra. Cependant, les avantages de la loi Pinel diminuent au fil des ans. Désormais, depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel concerne uniquement les investissements neufs réalisés dans un immeuble collectif. L'achat d'un bien pavillonnaire ou d'un logement individuel en 2021 ne donne plus droit au dispositif de défiscalisation.

Ailleurs, la construction permet de pallier le manque de logements anciens disponibles. Les promoteurs immobiliers proposent donc des programmes intéressants, dans lesquels il peut être judicieux d’investir. Ces logements flambant neuf sont aussi une façon d’attirer les locataires qui préfèrent habiter dans des biens modernes et économes en énergie.

DE NOUVEAUX TYPES DE LOGEMENTS RECHERCHÉS

La crise sanitaire de 2020 et les confinements successifs ont bouleversé les recherches des locataires . Désormais, la présence d'un jardin ou d'un espace extérieur est un critère de choix d'une grande importance.

Pour trouver ce type de logement, les locataires n'hésitent pas à quitter les grands centres urbains et à orienter leurs recherches vers des villes plus petites .

Pour les propriétaires bailleurs, cela permet d' investir dans de nouveaux types de biens :

• Appartements avec un balcon ou une terrasse ;
• Maisons individuelles avec un jardin ;
• Maisons mitoyennes avec un espace vert privé ou partagé.

Dans les grandes métropoles, comme Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Toulouse, les prix de l'immobilier ne bougent pas beaucoup par rapport à l'année précédente. Ils connaissent cependant une forte croissance dans les villes moyennes qui jouissent du calme tout en étant proches d'un grand centre urbain.

L’IMPACT DE LA LOI SUR LA COPROPRIÉTÉ ELAN

Promulguée le 23 novembre 2018, la loi 2018-1021«portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », dite loi Elan, est venue bouleverser le paysage de l’immobilier en France. Ses objectifs sont clairs et ambitieux : améliorer l’état du marché et rendre l’accès au logement plus facile. Urbanisme, location, construction, copropriété… De nombreux domaines ont été profondément impactés.

Pour les propriétaires bailleurs de biens en copropriété, cette loi affecte un bon nombre de règles.

• Pour les petites copropriétés, il est possible de se passer de syndic et de conseil syndical. Les règles de convocation et la tenue des assemblées générales sont également assouplies.
• Le conseil syndical a désormais la tâche d’assister le syndic et de vérifier son mode de gestion.
• Le syndic de propriété doit mettre à disposition des copropriétaires une liste minimale de documents portant sur la gestion de l'immeuble.
• Pour les travaux d’économie d’énergie, une majorité de votes suffit pour adopter un projet.
• En cas de chauffage collectif, un répartiteur doit être installé pour calculer la quantité de chaleur consommée par chaque logement.

Toutes ces mesures et bien d’autres visent à améliorer et à rendre plus justes les règles régissant les copropriétés.

LES INCIDENCES DE LA LOI ÉNERGIE ET CLIMAT

Le 8 novembre 2019, la loi Énergie et Climat est adoptée. Pour les propriétaires bailleurs, ce texte règlementaire dénonce les biens énergétiquement peu performants, qui sont désormais considérés comme des passoires thermiques. Des travaux de rénovation deviennent alors indispensables pour pouvoir continuer à louer un bien dont le DPE révèle une étiquette énergétique F ou G.

Dès 2022, la réalisation d'un audit énergétique sera obligatoire pour toute mise en location d'un bien considéré comme une passoire énergétique. À partir de 2023, ces biens seront interdits à la location tant que des travaux de rénovation énergétique ne seront pas entrepris par le propriétaire bailleur.

Pour les investisseurs, l'achat de tels logements peut être intéressant dans le cadre du dispositif de défiscalisation Denormandie. En effet, cette loi permet de profiter d'une réduction fiscale de 12 à 21 %, dès lors que les travaux représentent 25 % du coût total de l'achat immobilier. Toutefois, ce dispositif n'est ouvert qu'aux logements anciens situés dans certaines communes :

• Celles dont le besoin de réhabilitation du parc immobilier est important ;
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• Celles situées dans une zone labellisée Cœur de ville ;
• Celles qui ont signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

LES CHIFFRES CLÉS DE L’IMMOBILIER EN 2021

Les indicateurs annoncent une année 2021 plutôt stable pour le marché immobilier. Si les ventes ne vont pas exploser, le marché va continuer sur sa lancée et progresser lentement.

Les taux d’intérêt bas

Les banques prêtent à des taux historiquement bas, avec une moyenne de 1,06 % en juin 2021 *. Selon la Banque centrale européenne, les taux devraient rester stables et bas en 2021.

*Sources : Observatoire Crédit Logement/CSA

Le prix des biens en hausse

Les prix de l'immobilier continuent de grimper en 2021 , même si l'augmentation est moins rapide que prévu. Le marché de l'ancien est particulièrement concerné, tandis que celui du neuf suit son évolution. La hausse des prix a pour conséquence de prolonger la durée d'emprunt des ménages et des investisseurs. En juin 2021, la durée moyenne d'un prêt immobilier est de 237 mois, soit pratiquement 20 ans. Un chiffre qui a été allongé de 8 mois par rapport à décembre 2020, selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA.

L’investissement locatif reste stable

L’investissement locatif est resté relativement stable au deuxième trimestre 2021. Les perspectives pour 2022 sont du même ordre et témoignent d’une volonté de la part des Français d’investir dans la pierre.

Toutefois, les investisseurs font part de leurs craintes qui sont étroitement liées à la crise sanitaire. Les peurs d'investir sont diverses :

• Crainte d'être confronté à des loyers impayés ;
• Peur de la vacance locative.

L'obligation de travaux énergétiques dans certains logements est également un frein à l'investissement. Le coût des travaux, ajouté à celui de l'achat, empêche certains investisseurs de sauter le pas.

Malgré la crise sanitaire débutée en 2020, le marché de l'immobilier n'a pas connu de naufrage irréversible, comme cela avait été annoncé. Les investissements restent stables, que ce soit dans le neuf ou l'ancien. La relance économique devrait être bénéfique pour 2022. Il est donc temps d'investir !