Permis de louer : les 10 points à retenir

Le permis de louer, instauré par la loi Alur de 2014, est en vigueur depuis le 5 avril 2017. À quoi sert ce dispositif ? Concerne-t-il toutes les locations d'appartement ? Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ? Nous vous détaillons les 10 points à retenir.

1. Le permis de louer : objectif et principe

Selon le Ministère du Logement, il y a 210 000 logements indignes sur le territoire français. C’est pour lutter contre la location de ces biens immobiliers insalubres que la loi Alur a instauré le permis de louer. Ce dispositif donne la possibilité aux communes d’identifier les logements indécents en location et de vérifier l’évolution de leur état par des contrôles sanitaires.

Concrètement, les communes ont maintenant le droit de contraindre les propriétaires bailleurs à effectuer une déclaration de mise en location ou à demander une autorisation préalable (le fameux permis de louer) afin de pouvoir louer leur logement (location vide ou meublée, hors locations touristiques).

2. Où et comment s’applique le permis de louer ?

Le permis de louer s’applique uniquement aux habitats considérés comme dégradés. En vertu de la loi Alur, les établissements de coopération intercommunale (EPCI) et les communes sont libres de :

• fixer les secteurs géographiques, les catégories de biens ou les ensembles immobiliers pour lesquels la mise en location d’un logement doit faire l’objet d’une démarche administrative ;
• décider si une simple déclaration de mise en location suffit ou si les propriétaires bailleurs doivent faire la demande d’un permis de louer.

3. Les démarches à effectuer par les propriétaires

Afin de déclarer la mise en location de leur logement ou de demander un permis de louer, les propriétaires bailleurs doivent remplir le formulaire correspondant et le retourner à leur commune ou EPCI (établissement public de coopération intercommunale). Il s’agit des formulaires CERFA 15651 pour la déclaration et 15652 pour la demande d’autorisation (à accompagner du dossier de diagnostics immobiliers techniques du logement pour le second). Ils sont téléchargeables sur le site du service public, accompagnés de leur notice explicative.

Dans le cas d’une demande d’autorisation de mise en location, le bailleur doit attendre la délivrance du permis de louer avant de mettre en location son logement.

4. Déclaration et demande d’autorisation de mise en location : les délais

Une déclaration de mise en location doit être effectuée dans les 15 jours suivant la conclusion du bail.

La demande d’autorisation de mise en location doit quant à elle être effectuée en amont de la signature du bail, puisque la réponse doit être positive pour que le logement puisse être loué. Le permis de louer est délivré sous un mois et doit être annexé au contrat de bail.

5. Quelle forme prend la réponse de la commune ou de l’EPCI ?

Le maire ou le président de l’EPCI peut accepter, refuser ou soumettre à condition de travaux une demande de permis de louer.

Une fois la décision prise, la commune ou l’EPCI adresse un courrier au propriétaire bailleur, détaillant les motifs du refus ou les aménagements à effectuer afin que le logement loué soit conforme aux exigences de sécurité et de salubrité, le cas échéant.

En cas d’absence de réponse dans un délai d’un mois après la demande, le permis de louer est réputé comme accordé.

6. Combien de temps le permis de louer est-il valable ?

Une fois délivrée, l’autorisation de mise en location est valable deux ans. Si le logement n’est pas loué avant l’expiration de ce délai, un nouveau permis est à demander auprès de la commune ou de l’EPCI.

7. Permis de louer et changement de locataire

Un nouveau permis de louer est à demander à chaque remise en location du logement. En d’autres termes, à chaque changement de locataire.

Il n’est pas cependant à renouveler dans le cas d’une reconduction de bail.

8. Que prévoit la loi Alur en cas de changement de propriétaire ?

Si le logement fait l’objet d’une mutation à titre gracieux ou onéreux (vente, succession, donation…), le permis de louer est transféré au nouveau propriétaire. Pour cela, ce dernier doit déposer une "déclaration de transfert d’autorisation préalable de mise en location en cours de validité" (formulaire CERFA 15663) auprès de la commune ou de l’ECPI.

En cas de changement de locataire, le nouveau propriétaire est toutefois tenu de demander une nouvelle autorisation.

9. Quelles sanctions risque le bailleur en cas de non-respect du dispositif ?

S’il loue un logement sans effectuer de déclaration de mise en location dans les 15 jours suivant la signature du bail ou sans demander de permis de louer, le propriétaire s’expose à une amende pouvant atteindre 5 000 € (15 000 € en cas de récidive dans les trois ans).

S’il met tout de même en location un logement pour lequel le permis de louer a été refusé, le propriétaire est passible d’une amende de 15 000 € au maximum.

10. Les conséquences du manquement du bailleur sur le locataire

La non-déclaration de mise en location, l’absence de demande de permis de louer et la mise en location en cas de permis refusé n’entraînent pas l’annulation du bail.

Le locataire perd cependant le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement en cas d’absence de déclaration de mise en location.