Prélèvement à la source : quels impacts sur les revenus fonciers des propriétaires bailleurs ?

Après des mois de débat autour de la question et après un premier report, la mise en place du prélèvement à la source a eu lieu le 1^er janvier prochain 2019. Si les salariés ont dû s'habituer à ce nouveau système de règlement de leurs impôts, la situation a également apporté son lots d'interrogations et de changements pour les propriétaires bailleurs, qui ont vu leur déclaration de revenus fonciers intégralement transformée. À l'heure où de nombreuses questions demeurent, E-Gérance tente d’apporter les réponses à celles qui sont les plus posées.

Un nouveau système qui CHANGE TOUT en matière de revenus fonciers

Le nouveau fonctionnement

Depuis le 1^er janvier 2019, le fonctionnement des impôts sur les revenus est complètement transformé. C’est indéniable, l'arrivée du prélèvement à la source a bousculé les habitudes de tous les Français. Et cela est particulièrement le cas pour les propriétaires bailleurs.

Dans les faits, la mise en place du prélèvement à la source permet de supprimer l'année de décalage entre l'année de déclaration des revenus et celle de leur imposition. Et cela vaut notamment pour les revenus fonciers. Désormais, les revenus tirés de la location de logement font l'objet de prélèvements directs sur le compte du contribuable, sous forme d'acomptes calculés par l'administration fiscale sur la base de la situation passée (revenus fonciers perçus l'année précédente) et réglés mensuellement ou trimestriellement. En cela, on parle plutôt d'acomptes contemporains que de prélèvement à la source, expression plutôt privilégiée pour les salaires par exemple. Les acomptes sont prélevés à chaque fois en milieu de mois, autour du 15.

Les propriétaires bailleurs concernés par cette mesure sont tous ceux qui sont soumis à l'impôt sur le revenu et qui bénéficient de revenus fonciers. Et ce, qu'ils donnent en location :

• des logements et des immeubles nus ;
• des logements meublés.

L’acompte à régler, pour les locations vides comme pour les locations meublées, résulte de l’application du taux de prélèvement à la source du foyer fiscal aux revenus fonciers nets des années précédentes. Plus précisément, le prélèvement à la source des revenus fonciers est calculé sur la base du résultat foncier de l’année N-2 pour les règlements de janvier à août et de l’année N-1 pour les règlements de septembre à décembre. Dans les faits, cela signifie que les acomptes exigibles de janvier à août 2020 sont calculés sur la base de vos revenus fonciers imposables de 2018 tandis que ceux exigibles de septembre 2020 à août 2021 seront calculés sur la base des revenus fonciers imposables de 2019, et ainsi de suite.

Cela est possible car, en marge des prélèvements directs réguliers, une déclaration des revenus fonciers doit toujours être remplie chaque année par les propriétaires bailleurs afin de dresser le bilan de l'année écoulée et de prendre en compte un changement éventuel de situation, de possibles réductions ou encore des crédits d'impôt. La situation du propriétaire bailleur est donc réévaluée et régularisée chaque année en septembre afin de prélever la somme la plus juste possible lors des acomptes mensuels ou trimestriels.

Le propriétaire peut demander à suspendre ses acomptes dans le cas où son bien immobilier ne serait plus loué. Mais, attention, cela n'est pas valable dans le cas d'une vacance provisoire.

Une année 2019 particulière

Pour éviter que les revenus fonciers des contribuables ne soient doublement imposés en 2019 (avec le règlement en 2019 de l'impôt 2018 comme auparavant et le prélèvement à la source des revenus fonciers actif à partir du 1^er janvier 2019), le gouvernement français a décidé que l'année 2018 serait une « année blanche », voyant l'imposition de ces revenus, hors revenus exceptionnels, être éliminée par un mécanisme de crédit d'impôt, baptisé « crédit d'impôt modernisation du recouvrement » (CIMR).

En revanche, cette mesure ne changeait rien concernant le déficit foncier dont vous pouviez profiter. En pratique, les surplus de déficits fonciers resteront reportables sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

L’année 2020 est donc la première année qui applique le prélèvement à la source des revenus fonciers de façon normalisée. À noter que, pour ceux qui deviennent propriétaires bailleurs cette année et qui n’ont donc pas d’acompte à payer la première année (puisqu’aucun revenu foncier n’a encore été déclaré), il est possible d’opter pour le versement d’un acompte spontané dès le début de la location. Cet acompte peut être versé de façon mensuelle ou trimestrielle. Il s’agit d’une manière d’anticiper le paiement des impôts sur les loyers encaissés et d’éviter d’avoir à payer l’intégralité des impôts dus sur les premiers loyers l’année suivante.

QUAND RÉALISER SES TRAVAUX ?

De la même manière que l'année blanche a résulté en une non-imposition des loyers perçus en 2018, les travaux réalisés par les propriétaires bailleurs au cours de cette année n’ont, eux non plus, pas subi d'effet fiscal en 2018 et en 2019. Dans ce contexte, de nombreux contribuables avaient intérêt à attendre 2020 pour réaliser des travaux au sein des logements qu'ils louent.

Mais sachez que cette situation ne vaut pas pour tous les travaux. Ainsi, dès lors que le montant des travaux excédait deux fois le déficit foncier annuel (24 400 €) et deux fois le montant des revenus fonciers annuels, il était possible de profiter d'avantages fiscaux conséquents. Il vous fallait donc faire des calculs pour savoir à quel moment il était plus avantageux de réaliser vos travaux.

COMMENT GÉRER LES LOYERS IMPAYÉS DANS LE CADRE DU PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE DES REVENUS FONCIERS ?

Dans la mesure où les acomptes prélevés mensuellement ou trimestriellement sur vos revenus fonciers dans le cadre du prélèvement à la source seront définis par les revenus touchés lors de l'exercice précédent, il se peut effectivement que vous ayez à payer des impôts sur des sommes pas réellement perçues. Ce sera notamment possible en cas d'impayé de loyer. En effet, l'administration fiscale n'aura pas connaissance en temps réel du loyer que vous percevez effectivement ou non et ne pourra donc pas ajuster chaque mois la somme prélevée sur votre compte.

En revanche, sachez que les impayés de loyer seront pris en compte avec un décalage dans le temps puisque votre situation financière sera revue en septembre chaque année en analysant les revenus fonciers perçus plus récemment. L'acompte qui sera prélevé l'année suivante sera automatiquement revu à la baisse. En cela, on le voit, le prélèvement à la source des revenus fonciers ne correspond pas réellement à une taxe réglée en temps réel pour les propriétaires bailleurs. Mais ce nouveau système réduit quoi qu’il en soit le décalage entre le moment de la déclaration des revenus et le moment du règlement de la taxe pour les propriétaires bailleurs.