Propriétaire ou locataire : qui doit payer le ravalement de façade ?

Indispensable pour garder les murs extérieurs d’un logement en bon état, le ravalement de façade représente un investissement important. Mais qui paye le ravalement de façade, dans une location ? Parce qu’il n’est pas toujours simple de savoir quels sont les devoirs du bailleur et quels sont ceux du locataire en ce qui concerne l’entretien du logement loué, il est important de faire le point sur les obligations du propriétaire en ce qui concerne le financement de ces travaux extérieurs.

Le ravalement de façade, à quoi ça sert ?

Avec le temps, les façades des maisons et des immeubles vieillissent et subissent des dégradations dues au temps et aux conditions climatiques. Le ravalement de façade ne consiste pas simplement à nettoyer ou à repeindre les murs extérieurs d’un bien immobilier. Il s’agit d’un ensemble de travaux extérieurs qui ont pour but de traiter et de réparer les murs d’un bâtiment de façon à ce qu’il conserve un équilibre durable et une bonne isolation thermique. En d’autres termes, il s’agit de remettre en état la façade du logement pour assurer la sécurité et le confort des habitants.

En appartement comme en maison individuelle, il est recommandé de procéder à un ravalement de façade tous les dix à vingt ans. Dans certaines villes, dont Paris, l’opération doit obligatoirement être effectuée tous les dix ans, sous peine de sanctions.

Qui paye lors d’un ravalement de façade : le propriétaire bailleur ou le locataire ?

Dans la grande majorité des cas, comme pour l’ensemble des grosses réparations, c’est le propriétaire qui a l’obligation de payer le ravalement de façade dans le cadre d’une location. La loi oblige en effet ce dernier à offrir au locataire un logement décent, en bon état d’usage, ce que contribuent à garantir les travaux extérieurs relevant du ravalement de façade. L’entretien et la réparation des murs, tout comme l’entretien des toitures et des menuiseries permettant au locataire d’être protégé des agressions extérieures sont à la charge du propriétaire bailleur.

Dans ce contexte, quelles que soient la nature et l’ampleur des travaux à effectuer, le propriétaire doit prendre en charge l’intégralité du coût des travaux de ravalement de façade. Cela fait partie de ses obligations locatives. De son côté, le locataire, qui est tenu d’assurer le nettoyage courant de la façade (notamment pour éviter la prolifération de mousses et de lichens), ne peut pas s’opposer à ce genre d’opération.

Dans de rares cas, il est possible que ce soit le locataire qui paye le ravalement de façade. Pour que le propriétaire échappe à l’obligation de financer ce genre de travaux, deux cas de figure peuvent se présenter :

• soit cela est inscrit de façon claire dans le bail de location ;
• soit le locataire prend la main sur la réalisation des travaux en demandant un remboursement ou une réduction du loyer en contrepartie de son investissement financier.

À noter que, dans le premier cas, seul un bail commercial peut incomber au locataire la charge de payer le ravalement de la façade. Une telle clause n’est pas possible pour les baux d’habitation.

Dans le second cas, le propriétaire doit quoi qu’il en soit être notifié avant le début des travaux et doit pouvoir avoir accès à toutes les factures et à tous les documents qui justifient les dépenses.

Les aides qui existent pour financer le ravalement de façade lors d’une location

Pour alléger la facture des travaux de rénovation comme le ravalement de façade de sa location, le propriétaire peut éventuellement bénéficier de plusieurs types d’aides financières. Celles-ci peuvent prendre trois formes principales :

• les subventions, qui peuvent être versées par l’ANAH et/ou les collectivités territoriales ainsi que la DDE (Direction départementale de l’équipement) pour les propriétaires d’un logement de plus de vingt ans ;
• les crédits d’impôt ;
• l’éco-prêt.

Pour éventuellement pouvoir profiter de ces aides, qui ne sont pas toutes cumulables, le propriétaire bailleur doit remplir divers dossiers de demande de subvention en fournissant la liste des documents spécifiés et ne pas démarrer ses travaux avant de recevoir l’avis d’attribution des aides. La réponse aux demandes du propriétaire bailleur dépend de sa situation financière, mais également du choix du professionnel en charge des travaux et de la nature des travaux extérieurs prévus.

Enfin, il faut aussi savoir que la TVA sur les travaux de ravalement de façade est à taux réduit de 10 % (contre 20 % pour le taux normal), ce qui permet au propriétaire bailleur de payer le ravalement de façade à un coût moins élevé.