Propriétaire ou locataire : qui s’occupe de quoi dans le logement ?

En signant un contrat de location, le propriétaire bailleur et le locataire s’engagent à remplir certaines obligations chacun de leur côté. Pour le premier, il s’agit notamment de louer un logement décent. Pour le second, il s’agit essentiellement de régler le loyer chaque mois et d’assurer l’entretien du bien loué. Mais qu’en est-il des travaux et des éventuels dégâts de matériel à gérer ? On fait le point sur qui s’occupe de quoi dans le logement !

Les obligations du propriétaire

L’obligation principale du propriétaire bailleur est de fournir au locataire un logement décent au moment de son entrée dans les lieux. Cela signifie que le logement loué doit respecter un certain nombre d’exigences le rendant conforme à un usage d’habitation et assurant la sécurité, la santé et le confort des locataires. En pratique, cela passe notamment par les éléments suivants :

• une toiture étanche ;
• des installations électriques, de gaz et d’eau fiables ;
• la présence d’un système d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées ;
• une cuisine convenablement équipée ;
• une installation sanitaire avec toilettes + baignoire ou douche.

Si, lors de l’état des lieux d’entrée ou pendant la location, le locataire considère que le logement n’est pas dans un état décent, il est en droit de réclamer des réparations ou des travaux que le propriétaire a alors l’obligation de réaliser.

De manière générale, les gros travaux suivants sont à la charge du propriétaire :

• la remise aux normes et la réparation des réseaux d’électricité et de gaz ;
• tout ce qui touche à la conformité de la menuiserie ;
• l’installation et la réparation des systèmes de chauffage ;
• le remplacement de la chaudière ou de radiateurs ;
• le remplacement d’équipements dans la cuisine ou la salle de bains ;
• le changement d’un robinet ou d’un mitigeur ;
• la réparation des canalisations et de la tuyauterie ;
• le remplacement des fenêtres, du revêtement du sol ou du mur dû à la vétusté.

Ces travaux faisant partie des obligations de base du propriétaire bailleur, ce dernier ne peut en aucun cas s’en servir pour justifier une augmentation du loyer pendant la période de location.

À noter que certains travaux qui relèvent normalement de l’intervention du locataire peuvent être pris en charge par le locataire. Il faut toutefois que ces travaux relèvent de finitions et non de grosses interventions et qu’ils soient bien inscrits dans le contrat de location en précisant les modalités mises en place en contrepartie, comme une baisse ou une exonération temporaire du loyer.

Les obligations du locataire

En marge du règlement du loyer et des charges en temps et en heure, le locataire a pour obligation principale d’assurer l’entretien du logement loué. Il doit autant que possible le maintenir dans l’état dans lequel il l’a trouvé au moment de l’état des lieux d’entrée. Dans ce contexte, il doit prendre en charge les réparations locatives à partir du moment où les dégâts du matériel ne sont pas dus à la vétusté du bien loué, mais le résultat de l’occupation normale du bien.

Cela concerne notamment :

• le maintien de la propreté des murs, plafonds et sols du logement ;
• le remplacement des ampoules et des fusibles ;
• le remplacement d’un pommeau de douche ou de petites pièces de plomberie ;
• le remplacement des joints des robinets ;
• le graissage des gonds de porte ;
• l’entretien de la plomberie, du système de chauffage et de l’installation électrique ;
• le débouchage des canalisations ;
• les réparations mineures d’appareils électroménagers et de la chasse d’eau ;
• etc.

Toutes les réparations qui font partie des obligations du locataire sont généralement des réparations simples et peu onéreuses.

À noter que le locataire a aussi la possibilité de réaliser des travaux supplémentaires pour améliorer son confort (changement de peinture, de parquet…). Ces derniers seront alors à sa charge. Et s’il s’agit de travaux d’envergure, comme un abattage de cloison, il a alors l’obligation d’avoir l’accord du propriétaire.

L’importance de bien réaliser l’état des lieux

Pour éviter tout litige au moment de l’état des lieux de sortie avec le locataire au sujet d’éventuels dégâts de matériel à réparer qui incomberaient soit au propriétaire soit au locataire, il est important de bien réaliser l’état des lieux d’entrée, en misant sur une grille de vétusté. C’est ce qui permettra à chaque partie d’établir clairement quelle est l’origine des dégâts à réparer : le temps qui passe ou un mauvais entretien de la part du locataire.