Propriétaires : les droits du locataire en cas de visite du logement

Un propriétaire est-il autorisé à pénétrer dans un appartement mis en location ? Quels sont les droits du locataire en matière de visites ? Voilà des questions pratiques que tout bailleur peut être amené à se poser, parce qu’il envisage d’effectuer des travaux dans le logement, parce que le locataire a donné son congé et qu’il faut le remplacer ou tout simplement parce qu’il souhaite vérifier le bon état de l’appartement. E-gérance vous éclaire sur les conditions de visite d’un logement occupé.

Visite de l’appartement par le propriétaire pour en vérifier le bon entretien

En tant que propriétaire non occupant, il peut être tentant de vouloir pénétrer dans son appartement loué, afin de vérifier que le locataire se plie bien à ses obligations d’entretien. Mais attention, la loi est claire : en vertu des droits du locataire (droit à la jouissance paisible du logement et droit à la vie privée), il est interdit au propriétaire d’entrer dans l’appartement sans son autorisation.

Clause de droit de visite annuelle pour un propriétaire bailleur

Un propriétaire peut inclure une clause dans le contrat de location autorisant un droit de visite annuelle en vue de vérifier l’état d’entretien du logement. La portée de ce type de clause est cependant limitée, car même en son existence, si le locataire s’oppose à l’entrée du bailleur dans le logement lors de sa visite, ce dernier n’a pas le droit de pénétrer dans l’appartement. Le propriétaire n’a alors d’autre solution que de se tourner vers le tribunal, ce qui implique une procédure longue et compliquée.

Les cas de visite de l’appartement autorisés par la loi

Dans certains cas, la loi autorise le propriétaire à visiter son appartement loué, éventuellement accompagné de professionnels de l’immobilier : dans le cadre d’une relocation ou d’une vente ou s’il souhaite réaliser certains travaux dans le logement.

Obligation du locataire dans le cas de visite pour travaux

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi Alur de mars 2014, le locataire est tenu de laisser le propriétaire entrer dans le logement, éventuellement accompagné de professionnels de l’immobilier, lorsque sa visite a pour but la constatation du besoin de certains travaux, la réalisation de devis pour ces travaux ou leur mise en œuvre. Cette obligation du locataire s’applique notamment en cas de travaux :

• d’améliorations nécessaires dans les parties privatives ou communes décidées par la copropriété ;
• de maintien en l’état et d’entretien normal du logement ;
• destinés à améliorer la performance énergétique de l’appartement ;
• essentiels pour que l’appartement remplisse les critères de logement décent.

À noter, les travaux d’amélioration non nécessaires et ne concernant pas la performance énergétique de l’appartement ne sont pas concernés.

Le propriétaire doit néanmoins effectuer ces visites hors samedis, dimanches et jours fériés (sauf sur accord du locataire). Avant le début des travaux, il est tenu d’informer le locataire de la nature des travaux et des modalités de leur réalisation par la remise d’une lettre, soit en main propre, soit par courrier recommandé avec AR.

Obligation du locataire dans le cadre de visite pour vente ou relocation

La loi autorise également un propriétaire à faire visiter un appartement loué si ces visites ont pour but de relouer le logement suite au congé du locataire ou de trouver un acquéreur en cas de vente.

Les visites de l’appartement pour relocation ou pour vente ne peuvent avoir lieu ni un dimanche ni un jour férié et ne peuvent durer plus de 2 heures par jour. Aucun horaire n’est imposé par la loi, mais il est possible de définir des plages horaires de visite dans le contrat de location.

Dans tous les cas, le propriétaire (ou son représentant dans le cadre d’une gestion locative) n’a pas le droit de pénétrer dans l’appartement en l’absence du locataire sans son autorisation écrite, même si les horaires de visite sont respectés. Il ne peut pas non plus obliger le locataire à lui laisser un jeu de clés.

Que faire si le locataire refuse les visites pour travaux, location ou vente ?

Même dans le cas de visites accordées par la loi, le propriétaire n’est pas autorisé à entrer dans le logement si le locataire s’y oppose. Il peut dans un premier temps envoyer un courrier recommandé au locataire, en lui demandant de le contacter pour fixer une date et un horaire de visite.

En dernier recours, le bailleur peut se tourner vers le tribunal et demander des dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi (dégradation du bien suite à la non-réalisation de travaux, retard dans la relocation ou la vente…).

Les sanctions en cas de non-respect des droits du locataire

Un propriétaire qui ne respecterait pas les droits du locataire en pénétrant dans le logement sans autorisation, que le locataire soit présent ou pas, et même en cas de motif de visite légal, s’expose à des poursuites pour violation de domicile. Cette infraction pénale est passible d’un an de prison et de 15 000 euros d’amende.