Propriétaires : quels diagnostics immobiliers fournir pour louer son bien ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite louer son appartement ou sa maison, que ce soit pour la première fois ou suite à la résiliation d'un bail, il doit joindre au contrat de location les différents diagnostics immobiliers obligatoires pour louer qui permettront au locataire d’avoir une idée précise de l’état de la location. Historiquement, ces diagnostics immobiliers obligatoires étaient au nombre de trois. Cependant, les lois récentes – que ce soit la loi Alur de 2014 ou la loi Macron de 2015 – ont ajouté deux nouveaux documents à la liste. Pour être sûr de ne pas se tromper, voici un récapitulatif.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour louer ?

Dans le cadre d’une location, différents diagnostics immobiliers doivent être remis par le propriétaire au locataire au moment de la signature du contrat de location. Ces documents permettent au locataire d’être renseigné au mieux sur le logement qu’il va occuper le temps du bail de location.

• Le premier des diagnostics immobiliers à remettre, que ce soit pour une location à usage d’habitation meublée ou vide, est l'état des servitudes risques et d'informations sur les sols ERSIS, précédemment connu sous le nom de état des risques naturels, miniers et technologiques ERNMT. Obligatoire depuis 2006, ce diagnostic immobilier a pour but d’indiquer si le bien immobilier est situé dans une zone exposée à un ou plusieurs risques : inondations, séisme, avalanche, etc. Le diagnostic obligatoire ERSIS spécifie également si des travaux ont été prescrits pour prévenir ces risques, et si ceux-ci ont été réalisés.
• Le deuxième diagnostic immobilier à fournir à la location est obligatoire depuis 2007 : il s’agit du diagnostic de performance énergétique (DPE). Il donne des informations sur le degré d’isolation thermique du logement et sur les charges locatives à prévoir pour le chauffage. Les résultats de ce diagnostic immobilier doivent obligatoirement être renseignés sur l'annonce immobilière de location.
• Ensuite, un autre diagnostic immobilier obligatoire à effectuer avant de louer, et ce depuis 2008 est le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) qui, comme son nom l’indique, permet de savoir s’il y a des traces de plomb dans les revêtements du logement.
• Enfin, deux nouveaux diagnostics immobiliers sont obligatoires depuis le 1^er janvier 2018 : le diagnostic électricité et le diagnostic gaz. Les réseaux et les branchements d’électricité et de gaz de plus de 15 ans doivent faire l’objet de diagnostics qui seront obligatoirement fournis avec le dossier de diagnostic technique. Ces documents permettront d’évaluer avec précision les risques liés aux branchements d’électricité et de gaz qui pourraient atteindre à la sécurité des personnes occupant le logement immobilier. Dans les logements situés dans des copropriétés construites après le 1^er janvier 1975, la loi prévoit que ces nouveaux diagnostics immobiliers soient obligatoires pour tous les baux signés après le 1^er juillet 2017. Pour tous les autres logements, cette obligation entrera en vigueur le 1^er janvier 2018.

L'ensemble de ces diagnostics immobiliers obligatoires doivent être regroupés dans un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT).

Les diagnostics immobiliers complémentaires pour louer

En complément de ces diagnostics immobiliers, il est également possible de joindre un autre document qui, s’il n’est pas obligatoire, reste fortement recommandé : le diagnostic amiante. Ce dernier permet de savoir si de l’amiante est présent dans le logement et ses revêtements. Cependant, s’il ne doit pas être obligatoirement joint au bail  de location, il doit pouvoir être montré au locataire sur demande – ce qui implique donc de l’avoir fait, au cas où.

Les informations obligatoires à transmettre au locataire avec le bail

Que le logement soit loué meublé ou non meublé, le propriétaire-bailleur doit transmettre, en plus des diagnostics immobiliers, des informations obligatoires qui doivent être indiquées dans le contrat de location :

• la première information est la surface habitable du logement. Selon la loi Boutin : il n'y a pas besoin de justificatif pour prouver la superficie du logement. Cependant, il faut mieux rester précautionneux. En effet, une erreur de plus de 5 % sur la superficie offre la possibilité au locataire de faire une demande de diminution du loyer.
• Deuxième information à communiquer : les équipements d’accès aux technologies d’information et de communication. En effet, le contrat de location doit indiquer au locataire quelles sont les modalités pour recevoir la télévision, internet, le téléphone… Tous les équipements permettant d’accéder à ces technologies doivent être listés.
• Enfin, le contrat de location doit préciser si la contribution aux travaux d’économie d’énergie a été fixée d’un commun accord par le propriétaire et le locataire. En effet, le propriétaire peut demander une contrepartie financière sous la forme d’une contribution au partage de l’économie des charges locatives.