Rendement locatif : bénéficier d’aides aux travaux

Vous devez réaliser des travaux dans votre appartement et vous craignez une diminution de votre rendement locatif ? De nombreuses aides existent, notamment en vertu du programme Habiter Mieux piloté par l’Anah.Mais pas que : tout un éventail d’aides est à la disposition des propriétaires bailleurs. Voici donc tout ce qu’il faut savoir pour optimiser le coût de vos travaux de rénovation.

Comment des travaux impactent le rendement locatif ?

Travaux : les obligations du propriétaire bailleur

Si le locataire peut être tenu pour responsable des dégradations causées dans le logement, le propriétaire d'une location doit effectuer les travaux découlant du vieillissement normal du bien. Un bailleur a en effet l’obligation de maintenir le logement loué en bon état et doit gérer la vétusté du bien, afin que l’appartement ou la maison ne devienne pas insalubre.

Cette donnée est à inclure dans le calcul du rendement locatif du bien, qui se fait sur plusieurs années et doit donc intégrer l'usure naturelle du logement.

Exemple de calcul de rendement locatif brut pour un bien loué pendant 15 années :

La mécanique financière qui sous-tend la performance d'un investissement locatif

L’essentiel de la performance d’un investissement locatif est issu de l’effet de levier, qui consiste à emprunter la somme nécessaire à financer le bien et à réaliser une économie d’impôts grâce à la déduction des intérêts d’emprunts. Lorsque des travaux sont requis, il est important de rechercher la meilleure possibilité de financement, car des travaux financés à 100 % par le propriétaire bailleur auront un impact négatif sur la rentabilité globale des fonds investis dans le projet immobilier. Heureusement, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de nombreuses aides diverses en fonction de leur situation et de la nature des travaux qu’ils envisagent de réaliser. Une grande partie de ces dernières porte logiquement sur la rénovation énergétique, qui constitue un enjeu d’envergure à l’échelle nationale depuis quelques années. Mais il faut savoir qu’il existe bel et bien des aides diverses autres que pour la transition énergétique qui peuvent servir aux propriétaires bailleurs aux quatre coins de la France.

Si l’Anah est un allié de taille pour les propriétaires, il n’est pas le seul acteur vers lequel vous pouvez vous tourner, comme vous allez le voir par la suite.

Les aides de l’Anah pour rénover un logement en location

Le principe du soutien de l’Anah pour les travaux dans une location

Afin de permettre aux bailleurs de proposer des logements décents à leurs locataires, l’Anah (agence nationale de l’habitat) a mis en place un système de subventions pour les travaux de remise aux normes ou de rénovation énergétique. Ces aides s’adressent aux propriétaires occupants, mais également aux bailleurs et aux copropriétés : elles servent à financer des améliorations portant sur les résidences principales, les logements locatifs (en échange de contreparties sociales) et les parties communes des copropriétés dégradées.

Pour pouvoir bénéficier d’une subvention de l’Anah, aucune condition de ressources n’est exigée aux propriétaires bailleurs, contrairement aux propriétaires occupants. En revanche, en vous engageant auprès de l’organisme, vous devez respecter certaines conditions :

• Le bien loué doit être décent ;
• Le loyer ne doit pas dépasser un montant maximal fixé localement par l’Anah en fonction des prix du marché ;
• Le logement doit être loué en tant que résidence principale à des ménages aux revenus modestes voire très modestes une fois les travaux terminés.

Les modalités pratiques pour bénéficier des aides de l'ANAH

Les bénéficiaires des subventions de l’Anah doivent réaliser des travaux d’un montant supérieur à 1 500 € HT, sur des biens dont le permis de construire a été délivré il y a plus de 15 années. Les logements doivent faire l’objet d’un diagnostic immobilier constatant leur état dégradé avant les travaux et atteindre un niveau de performance énergétique correspondant au moins à l’étiquette D une fois les travaux terminés.Par ailleurs, les travaux ne doivent absolument pas être commencés avant le dépôt de la demande de subvention et doivent être réalisés par des professionnels certifiés.

Les travaux éligibles à une subvention de l’Anah comprennent les travaux lourds nécessaires à la réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé. Concrètement, il peut s’agir de faire ou refaire l’installation de réseaux d’eaux, d’électricité ou de gaz. Mais ils concernent aussi certains travaux d’amélioration, tels que des travaux pour l’autonomie des personnes ou des travaux d’économie d’énergie. Dans ce cas, le projet de travaux doit alors permettre une amélioration de la consommation énergétique d’au moins 35 % dans le logement concerné. Cela peut passer par l’isolation des murs, des fenêtres ou encore par un changement de chauffage et bien plus encore.

En pratique, on distingue cinq types d’aides délivrées par l’Anah aux propriétaires bailleurs pour leur permettre de rénover leur logement :

• Pour les travaux de réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé : 35 % du montant total des travaux hors taxes (HT) ;
• Pour des travaux d’amélioration pour la sécurité du logement : 35 % du montant total des travaux HT ;
• Pour des travaux d’amélioration pour la salubrité du logement : 35 % du montant total des travaux HT ;
• Pour des travaux d’amélioration de l’accessibilité du logement : 35 % du montant total des travaux HT ;
• Pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique : 25 % du montant total des travaux HT.

À cela s’ajoute éventuellement la prime Habiter Mieux, attribuée par l’Anah lorsque les travaux permettent de réduire la consommation énergétique de votre bien locatif d’au moins 35 %.

Les autres aides à disposition en cas de rénovation énergétique

En parallèle des subventions de l’Anah, un propriétaire qui réalise des travaux d’amélioration dans son logement loué, concernant notamment le rendement énergétique, peut bénéficier de différents dispositifs facilitateurs, qui lui permettront d’optimiser son rendement locatif.

L’éco-prêt à taux zéro

Pour les logements construits avant janvier 1990 et achevés depuis plus de deux ans, le propriétaire bailleur peut bénéficier d’un prêt à taux zéro, remboursable sans intérêt comme son nom l’indique sur 15 ans au maximum. Ce prêt peut atteindre un montant de 30 000 € et finance les travaux suivants :

• bouquet de travaux concernant au moins deux types de travaux inscrits dans une liste officielle (isolation des murs extérieurs, de la toiture, isolation de parois vitrées…) ;
• travaux permettant au logement d’afficher une meilleure performance énergétique globale ;
• travaux de mise aux normes des systèmes d’assainissement privé.
• travaux uniques mais figurant dans la liste officielle.

Pour pouvoir souscrire un prêt à taux zéro, les travaux de rénovation énergétique au sein du logement doivent impérativement être réalisés par des professionnels certifiés RGE (reconnus garants de l’environnement).

Le taux de TVA réduit

Dans le cas de la réalisation de travaux énergétiques, un propriétaire bailleur peut bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % (contre 20 % pour le taux normal). Ce taux réduit porte sur la main-d’œuvre, les matières premières et les fournitures.

Le taux réduit de TVA est appliqué de fait par le prestataire, sans aucune démarche à réaliser de la part du bailleur.

La prime énergie

Aussi appelée « Coup de pouce économies d’énergie », elle permet aux propriétaires bailleurs de financer certaines dépenses permettant de faire à moyen et long terme des économies d’énergie, comme le remplacement d’une chaudière ou l’isolement des combles ou des fenêtres.

Elle peut être demandée en contactant directement une entreprise signataire des chartes Coup de pouce chauffage ou Coup de pouce isolation (qui verse alors l’aide en question) et être cumulée avec d’autres aides. Son montant dépend des ressources financières du ménage.

LES AIDES À CONNAÎTRE POUR LES PROPRIÉTAIRES BAILLEURS HORS TRANSITION ÉNERGÉTIQUE

On l’a vu, il existe de nombreuses aides disponibles pour les propriétaires bailleurs pour rénover leur logement loué et le rendre plus respectueux de l’environnement. Mais parce qu’il existe en réalité des travaux de toutes sortes qui sont primordiaux pour assurer que votre bien immobilier résiste du mieux possible à l’épreuve du temps qui passe et qu’il s’adapte aux besoins divers de vos locataires, il est important de savoir que vous avez aussi accès à des aides d’une autre nature que celles pour la transition énergétique.

Le prêt pour l’amélioration de l’habitat (PAH)

Cette aide délivrée par la Caisse d’allocations familiales (CAF) permet aux propriétaires bailleurs de réaliser plus facilement certains travaux dans leur résidence principale. Il s’agit d’un prêt qui couvre 80 % au maximum du coût des travaux, dans la limite de 1 067,14 €, et qui doit être remboursé sous trois ans.

Le PAH peut être sollicité pour toutes sortes de travaux, de la réparation à l’amélioration de certains équipements, en passant par l’isolation et l’assainissement. Pour prétendre à cette aide, très sélective, il faut résider en France et recevoir une allocation de la part de la CAF.

L’aide de la caisse retraite

Cette aide est dédiée à aider les propriétaires bailleurs à financer des travaux d’adaptation du logement pour améliorer son accessibilité et prévenir une perte d’autonomie. Elle peut par exemple porter sur l’aménagement des sanitaires et des toilettes, sur le changement de revêtement des sols ou encore sur la motorisation des volets roulants. Cette aide ne peut dépasser 3 500 € et voit son montant dépendre de plusieurs facteurs, qui sont les suivants :

• les ressources du foyer ;
• le montant des travaux ;
• le plafond de ressources défini par la caisse de retraite.

À noter que cette aide, qui est uniquement attribuée aux retraités du régime général ou aux pensionnés civils ou ouvriers retraités de l’État, n’est valable que pour les travaux réalisés dans votre résidence principale.

L’aide aux travaux d’insonorisation d’un logement proche d’un aéroport

Peut-être l’ignoriez-vous, mais les propriétaires bailleurs disposant d’un logement situé près de l’un des neuf principaux aéroports de France (Paris, Toulouse, Bordeaux, Lyon, Marseille, Mulhouse, Nantes, Nice) ont la possibilité de recevoir une aide financière pour insonoriser leur bien immobilier. Une aide qui est versée directement par l’exploitant de l’aéroport et qui intervient après la réalisation des travaux.

Le montant de subvention dépend d’un plafond fixé en fonction de la nature du logement (maison ou appartement) et du niveau sonore constaté dans le bien en question.

Les autres aides plus locales

En marge des aides présentées ci-dessus et disponibles sur l’ensemble du territoire, il est toujours intéressant pour chaque propriétaire bailleur de se renseigner au niveau local sur les aides autres que pour la transition énergétique auxquelles il peut postuler en fonction de sa situation financière et géographique. Divers prêts (PAS, PC, prêt bancaire, etc.) peuvent être adaptés à vos besoins et certaines collectivités territoriales (région, département ou communes) peuvent éventuellement vous accorder des subventions en fonction de conditions définies localement. Faire des recherches est la clé de travaux à prix réduit !