Résilier un bail : quelle est la durée du préavis de location ?

Un locataire peut résilier son bail à tout moment. Un propriétaire peut, quant à lui, procéder à la résiliation du contrat de location à sa date d’échéance, sous certaines conditions uniquement. Dans tous les cas, une durée de préavis imposée par la loi est à respecter. Celle-ci dépend de la personne à l’origine du congé (propriétaire ou locataire), du type de logement (bien loué meublé ou loué non-meublé) et, si le congé émane du locataire, de la situation de ce dernier.

Durée de préavis lorsque le propriétaire bailleur souhaite résilier le bail

Le propriétaire doit notifier le congé à son locataire au minimum 6 mois avant la date de fin du bail pour un logement loué vide, et 3 mois avant pour un bien loué meublé.

Si le locataire quitte le logement avant la fin du préavis de location, il n’est redevable du loyer que pour le temps effectivement passé dans le logement.

Pour quelles raisons un propriétaire bailleur peut-il donner congé à son locataire ?

Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail, et uniquement :

• s’il souhaite faire du logement sa résidence principale ou celle d’un proche (époux, concubin depuis au moins un an, partenaire de Pacs, ascendant ou descendant de sa personne ou de son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs) ;
• s’il envisage de vendre le bien ;
• ou s’il existe un motif légitime au non-renouvellement du bail (loyers impayés, troubles de voisinage occasionnés par le locataire, etc.).

Comment le bailleur doit-il adresser le congé de bail à son locataire ?

Le propriétaire dispose de trois options pour notifier le congé à son locataire :

• envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ;
• envoi par acte d’huissier ;
• remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Ne vous contentez jamais d’un congé oral ou envoyé par email : celui-ci n’est pas valide et ne contraint en aucun cas votre locataire à quitter le logement.

La remise en main propre est valide, mais elle ne constitue pas la solution la plus conseillée. Pour éviter tout litige avec le locataire, privilégiez un envoi par lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier.

Attention, le délai de préavis ne court pas à partir de l’envoi du congé, mais seulement à partir de la réception de l’avis par le locataire. Si vous envoyez une lettre recommandée, mais que le locataire met 15 jours à la retirer ou refuse de signer l’AR, le préavis ne démarrera pas avant deux semaines, ou même pas du tout.

Si vos relations avec votre locataire sont telles que vous craignez qu’il ne réceptionne pas votre congé, optez pour un acte d’huissier. Cette démarche est payante, mais elle est plus sûre : le congé sera considéré reçu au moment de la signification de l’acte, même si le locataire est absent lors du passage de l’huissier à son domicile.

La particularité du congé pour vente

Dans le cadre d’un congé pour vente, la lettre de préavis constitue légalement une offre de vente au profit du locataire. S’il désire acquérir le logement, le locataire doit se manifester dans un certain délai, correspondant aux deux premiers mois du préavis.

Sans réponse de sa part au cours de cette période, il devra quitter le logement à la fin du bail.

Durée de préavis pour une résiliation du contrat de location par le locataire

Un locataire peut procéder à la résiliation du bail à tout moment. Il doit respecter un préavis de 3 mois pour un bien loué non meublé et de 1 mois pour un logement meublé. Le délai court à partir de la réception du congé par le propriétaire.

Le préavis de location d’un logement vide peut être ramené à 1 mois dans certains cas :

• si le logement est situé en zone tendue, en vertu de la loi Alur; 
• si le locataire est bénéficiaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé AAH ;
• s’il déménage pour des raisons de santé ;
• s’il déménage suite à l’obtention d’un premier emploi ;
• s’il déménage car il a perdu son emploi (licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle) ;
• s’il déménage car il a trouvé un nouvel emploi suite à une perte d’emploi ;
• s’il déménage suite à une mutation professionnelle ;
• s’il s’agit d’un locataire du parc privé qui déménage suite à l’obtention d’un logement social ;
• s’il s’agit d’un changement de locataire au sein du parc social.

À noter, face à certains manquements graves du propriétaire bailleur, lorsque le bien loué est insalubre par exemple, un locataire peut demander à quitter le logement sans préavis.

Que se passe-t-il en cas de non-respect du délai de préavis ?

Du côté du propriétaire

Si le propriétaire ne respecte pas le préavis de location, le congé est réputé nul et le bail est automatiquement reconduit pour un an ou trois ans.

Prévoyez donc d’envoyer votre congé bien à l’avance pour ne pas risquer de devoir attendre la durée d’un nouveau bail pour pouvoir vendre ou reprendre votre logement : la loi n’empêche pas un bailleur de donner congé à une date précédant le terme du bail. Simplement, dans ce cas, la durée de préavis ne démarrera effectivement que 6 ou 3 mois avant la fin du contrat.

Du côté du locataire

Si le locataire quitte le logement avant la fin du délai, il reste tenu de payer le loyer et les charges locatives jusqu’au terme du préavis, sauf si un autre locataire le remplace, sur accord du bailleur.

Si votre locataire déménage avant la fin du préavis sans vous avoir réglé les loyers et charges qu’il vous doit, vous êtes en droit de faire appel aux garants et/ou de le poursuivre pour loyers impayés.

Si le locataire refuse de quitter le logement à la fin du délai de préavis, le propriétaire pourra engager une procédure d’expulsion, le locataire ayant perdu tous ses droits sur le logement à ce moment-là.