Restitution du dépôt de garantie : comment s’y prendre ?

Le dépôt de garantie est une sécurité pour le propriétaire d’un bien immobilier en location. En l’absence de dégradations ou d’impayés de la part du locataire, le bailleur ne doit pas, en théorie, utiliser cette somme. Dès lors, il peut se demander quelles sont les modalités pour restituer la caution au locataire lorsque celui-ci quitte le logement.

Rappel sur le dépôt de garantie dans le cadre de la location d’un logement

Bien qu’il n’ait aucun caractère obligatoire, il est très rare qu’un propriétaire ne demande pas de dépôt de garantie (plus communément appelé, à tort, caution de loyer) lorsqu’il loue un appartement ou une maison. En effet, cette somme protège efficacement le propriétaire contre les impayés ou les dégradations du logement imputables au locataire.

Cette caution de loyer, qui doit être versée au bailleur au moment de la signature du bail, est généralement mise en place de la manière suivante :

• Le locataire remet un chèque à son propriétaire lorsqu’il emménage dans le bien.
• Le propriétaire encaisse immédiatement le chèque et conserve la somme.
• À la fin du contrat de location, le bailleur rembourse le dépôt de garantie au locataire une fois que l’état des lieux a été établi.
• En cas d’impayés ou de mauvais état de l’appartement, le propriétaire est en droit d’en conserver tout ou partie pour couvrir ses frais.

Le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement figurer au sein du contrat de location. Il ne peut pas être modifié en cours de bail, et il ne peut pas être supérieur à :

• un mois de loyer hors charges pour une location vide ;
• deux mois de loyer hors charges, dans le cas d’un logement meublé dont le bail a été signé à partir du 27 mars 2014. Avant cette date, le montant était libre pour les locations meublées.

S’il le souhaite, le locataire peut délivrer le dépôt de garantie par virement bancaire ou en espèces. Dans ce dernier cas, il est en droit de demander au propriétaire d’émettre un reçu.

Si le locataire bénéficie de certains dispositifs d’aide sociale, le dépôt de garantie peut être versé au propriétaire par un tiers. Par exemple, par Action Logement dans le cadre de l’avance loca-pass, ou par le fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui dispense une aide au financement de la caution de loyer aux personnes en situation précaire.

Les modalités de restitution du dépôt de garantie

Le locataire d’un bien immobilier, tout comme son propriétaire, a des droits. Ainsi, un bailleur ne peut pas conserver le dépôt de garantie sans aucune justification. Si le logement a été remis en bon état et que le locataire n’est à l’origine d’aucun impayé, la totalité de la somme doit lui être reversée.

Dans le cas contraire, le propriétaire doit justifier l’ensemble des frais retirés sur le montant initial du dépôt de garantie.

Quand se fait la restitution du dépôt de garantie ?

La restitution du dépôt de garantie ne se fait que lorsque le locataire quitte le bien, après la réalisation de l’état des lieux de sortie. Le propriétaire dispose d’un délai maximum légal pour remettre la caution au locataire, qui est identique pour les logements loués vides et les biens loués meublés. Soit :

• un mois si l’appartement a été rendu en bon état (c’est-à-dire quand l’état des lieux de sortie est en tout point similaire à l’état des lieux d’entrée) ;
• deux mois si l’appartement nécessite des réparations (qui sont alors mentionnées dans l’état des lieux de sortie).

Ce délai démarre le jour de la restitution des clés, que la remise soit effectuée en main propre ou par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Dans le cas d’un appartement rendu en parfait état, le propriétaire peut immédiatement remettre le dépôt de garantie au locataire contre les clés, mais il n’y est pas obligé.

Quelles sommes le propriétaire peut-il conserver ?

Le propriétaire bailleur est tout à fait en droit, si la situation le justifie, d’effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Ainsi, il peut conserver tout ou partie de la caution de loyer pour rembourser :

• les impayés du locataire (de loyer ou de charges) ;
• les travaux locatifs non réalisés par le locataire ;
• les travaux de remise en état du logement, en cas de dégradations.

Quelle que soit la raison de la retenue sur le dépôt de garantie, le propriétaire doit justifier l’ensemble des frais retirés. Il peut s’appuyer pour cela sur les états des lieux d’entrée et de sortie, des photos, un constat d’huissier, des devis ou des factures d’artisans, ou encore des preuves d’impayés (courrier de réclamation adressé au locataire laissé sans réponse, etc.).

Sans la fourniture des justificatifs nécessaires par le propriétaire, le locataire est en droit d’entamer des poursuites en cas de non-restitution de tout ou partie de la caution de loyer.

L’importance de l’état des lieux

Comme évoquées au paragraphe précédent, les différences entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie peuvent faire office de preuve en cas de retenue sur le dépôt de garantie.

Il est donc primordial pour le propriétaire d’être le plus exhaustif et le plus attentif possible au moment de remplir l’état des lieux. Ainsi, il est essentiel qu’il prenne le temps de parcourir chaque pièce et d’examiner minutieusement chaque détail du logement en compagnie du locataire.

Quelles actions peut intenter un locataire en cas de non-restitution du dépôt de garantie ?

Si le dépôt de garantie n’a pas été remboursé dans le délai légal (c’est-à-dire au maximum dans les deux mois suivants la remise des clés) ou si le locataire conteste une retenue sur la caution du loyer, celui-ci est en droit de prendre des mesures.

Pour récupérer le dépôt de garantie, un locataire peut suivre cette démarche :

• Il doit commencer par adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire.
• Sans résolution à l’amiable, il peut saisir la Commission départementale de conciliation par lettre recommandée.
• La Commission départementale de conciliation s’engage à entamer une action dans les deux mois suivant la réception de la demande.
• À défaut de conciliation, il peut saisir le tribunal.

Si la restitution du dépôt de garantie est effectuée tardivement, le locataire est en droit d’exiger des intérêts. Ces intérêts, définis légalement, représentent 10 % du montant du loyer hors charges, pour chaque mois de retard entamé.

À noter que si le dépôt de garantie est restitué après le délai légal, car le locataire a omis de transmettre au propriétaire l’adresse de son nouveau domicile, les intérêts de retard ne sont pas dus.