SCI et déclaration des revenus fonciers : comment faire ?

La déclaration des revenus fonciers d’une SCI permet à l’administration fiscale de calculer l’impôt dû par chaque associé de la société. Lors de sa création, une SCI, société civile immobilière, est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu, dans le cas d’une SCI transparente. Ainsi, elle est obligée de remplir une déclaration spécifique d’impôt pour SCI et de l’envoyer aux services fiscaux afin que les associés soient imposés sur les revenus perçus. Voyons ensemble tout ce qu’il faut savoir sur la déclaration des revenus fonciers d’une SCI.

L’imposition des revenus fonciers d’une SCI

Créer une SCI pour investir dans le locatif est une excellente idée. Cependant, il faut se tenir informé des obligations fiscales et déclarer correctement les revenus générés par la location.

Lorsqu’une société civile immobilière tire 90 % de ses revenus d’une ou de plusieurs locations immobilières non meublées, elle est considérée comme une SCI transparente. Elle n’est donc pas soumise directement à l’impôt, ce sont les associés de la SCI qui le sont. Ces derniers sont soumis à l’impôt sur les revenus fonciers générés par la SCI.

En revanche, si la SCI tire ses revenus d’une location meublée, alors elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas-là, c’est elle qui est redevable de l’impôt, et non les associés.

Comment faire une déclaration de revenus fonciers ?

Quel type de déclaration faire ?

La déclaration des revenus fonciers d’une SCI doit être faite soit sur le formulaire 2072-S, soit sur le n° 2072-C.

Remplissez le formulaire 2072-S dans le cas où :

• Les associés de la SCI sont des personnes physiques ;
• Aucun immeuble spécial, comme un monument historique, n’est en possession de la SCI ;
• Elle ne possède pas de bien en nue-propriété ;
• La SCI ne bénéficie d’aucun dispositif de défiscalisation (Périssol, Robien classique ou recentré, Borloo neuf, etc.).

Le formulaire déclaratif n° 2072-C doit être rempli si la SCI compte parmi les biens dont elle est propriétaire :

• Un immeuble spécial ;
• Un bien en nue-propriété ;
• Un logement qui fait l’objet d’une déduction pratiquée au titre d’un dispositif de défiscalisation.

Que doit comporter la déclaration de revenus fonciers ?

La déclaration des revenus fonciers de la SCI doit faire état des revenus fonciers perçus desquels sont déduites les dépenses de la SCI.

Les recettes comprennent :

• Les loyers perçus sur l’année (de la dernière déclaration à celle-ci) ;
• Les retards de loyers encaissés ;
• Les éventuelles subventions ;
• Les indemnisations d’assurance lorsqu’il y en a ;
• Toutes les recettes provenant de la location d’espaces (emplacements publicitaires, antennes, etc.).

Les dépenses à prendre en compte sont :

• La taxe foncière ;
• Les taxes locales ;
• Les travaux réalisés dans les immeubles détenus par la SCI ;
• Les primes d’assurance ;
• Les frais de gestion des immeubles ;
• Les frais d’entretien des immeubles.

Qui doit remplir la déclaration d’impôt ?

C’est le gérant de la SCI qui se charge de la déclaration d’impôt. Il peut bien entendu faire appel à un expert-comptable pour accomplir cette tâche. Un autre associé peut s’en charger, avec l’accord et l’assistance du gérant. Cependant, en cas de manquement, c’est le gérant de la SCI qui est tenu responsable.

Quand faire la déclaration ?

La déclaration des revenus fonciers de la SCI doit parvenir au service des impôts au plus tard le premier jour ouvrable après le 1er mai. Si le 1er mai tombe un samedi, la déclaration doit être déposée au plus tard le 3 mai, le dimanche n’étant pas un jour ouvré.

Déclarer les impôts d’une SCI : les étapes

Faire les comptes

En premier lieu, il faut faire les comptes, en listant les sommes encaissées et dépensées au cours de l’année. Il est donc important de tenir une comptabilité régulière pour que le travail soit plus simple. Un comptable peut aussi s’en charger, comme précisé plus haut.

Déclarer les impôts de la SCI

Déclaration 2072-S ou 2072-C, selon la situation de la SCI, vous devez remplir le bon formulaire. Une fois le feuillet rempli et signé, il ne reste plus qu’à le remettre au service des impôts :

• Par lettre recommandée ;
• En vous déplaçant et en le déposant vous-même.

Informer les associés

Après avoir déposé la déclaration d’impôt au service fiscal, vous devez l’envoyer, annexes comprises, à chaque associé. Vous pouvez transmettre la déclaration :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• En main propre, au cours d’une assemblée générale des associés, convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par pli d’huissier ;
• Par pli d’huissier.

Déclarer ses revenus

Une fois la déclaration reçue, les associés peuvent déclarer leurs revenus en incluant ceux perçus par le biais de la SCI. L’associé fait état de sa quote-part sur sa déclaration de revenus. Par exemple, si la SCI déclare un revenu net de 10 000 euros et que l’associé possède 30 % des parts, alors il devra déclarer 3 000 euros.

Le formulaire à utiliser

Si l’associé dispose de parts dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu dont le montant est inférieur à 15 000 euros, il doit utiliser la déclaration n° 2042 et préciser sa quote-part du résultat dans la case 4BA dédiée aux revenus fonciers. En annexe, il doit mentionner les coordonnées de la SCI, les résultats de la société et les intérêts d’emprunt, s’il y a lieu.

Si les revenus fonciers de la SCI sont supérieurs à 15 000 euros, alors chaque associé doit remplir le formulaire n° 2044 ou 2044-SPE.

Notez que si les revenus fonciers de la SCI sont inférieurs à 15 000 euros, les associés peuvent choisir le régime micro-foncier en SCI, sous certaines conditions. Ils devront déclarer leur quote-part du résultat de la SCI dans la case 4Be de la déclaration 2042.