Tout ce que vous devez savoir avant de signer un bail

Que ce soit pour le propriétaire ou le locataire, il est une étape obligatoire avant de pouvoir procéder à la location d’un logement : la signature du bail. Le bail est le nom utilisé pour désigner le contrat de location qui engage à la fois le propriétaire – le bailleur – et le locataire. Or, depuis la loi ALUR de 2014, la signature d’un bail est devenue obligatoire pour tout contrat de location. Et, si on a parfois tendance à signer le bail très rapidement, il est important de connaître les règles et les conditions qui régissent ce document incontournable. En effet, ce sont les mêmes qui seront appliquées en cas de problèmes, de renouvellement ou encore de résiliation du bail. Pour en savoir plus, voici donc tout ce qu’il faut savoir avant de signer un bail.

Qui doit signer le bail de location ?

Le contrat de location est un document qui engage le propriétaire bailleur et son locataire. Dans tous les cas, le bail doit être signé par les deux parties, qu’il y ait une ou plusieurs personnes de concernées. Si le propriétaire est un couple marié, une seule signature suffit, tandis que si le logement est en indivision, tous les indivisaires doivent signer.

Dans le cas où le locataire est un couple marié ou pacsé, la même règle s’applique : seule une des deux signatures est suffisante et les deux membres du couple deviennent cotitulaires du bail. Dès lors, vous êtes obligé d’informer chacun d’entre eux séparément de toute modification des conditions du bail ou d’autres informations relatives au logement.

En revanche, pour les couples en concubinage non pacsés, chaque membre du couple doit apposer sa signature sur le bail. Si un seul des concubins signe le bail, il est alors le seul titulaire du bail et son conjoint n’a aucun droit sur le logement. Si le titulaire du bail quitte ce dernier, son concubin sera également obligé de partir. De même, si le signataire du bail ne paye pas ses loyers, alors le concubin ne pourra être tenu de régler les loyers impayés. Dans un tel cas, en tant que propriétaire bailleur, il est préférable de faire figurer les deux membres du couple sur le contrat de location.

Enfin, dans le cas des colocations, chaque colocataire doit signer le bail. Dans tous les cas, chaque signataire du bail – propriétaires et locataires – doit ensuite recevoir son propre exemplaire du contrat de location. Dans ce cas-là, vous pouvez aussi exiger plusieurs garants, autant qu’il y a de locataires, notamment si ces derniers sont des étudiants.

Que doit obligatoirement contenir le bail ?

C’est au propriétaire de fournir le contrat de location. Depuis août 2015, la loi ALUR prévoit un modèle de bail, qui contient plusieurs mentions obligatoires, en accord avec la loi du 6 juillet 1989. Il est donc important de vérifier que ces mentions sont bien présentes avant de signer.

Le contrat de location doit contenir :

• Le nom,
• L’adresse,
• Le numéro de téléphone du propriétaire et de tous les titulaires du contrat de location

Le bail doit également faire la description du logement :

• Nombre de pièces et leur destination (chambre, cuisine, salle de bain…)
• Surface habitable du logement

Chez E-Gérance, nous vous suggérons de porter une attention particulière à ce point, pour être sûr que la description correspond bien à la réalité.

Les conditions du bail doivent également être mentionnées :

• Date de début du contrat
• Date de fin de bail,
• Les règles de renouvellement du contrat de location
• Les conditions de résiliation

Évidemment, le montant du loyer et des charges doit être inscrit sur le contrat de location, avec les modalités de paiement (mensuel, trimestriel…). Un point stipulant une réévaluation du loyer doit aussi figurer sur le bail. De même, vous devez prévoir une clause résolutoire en cas de loyer impayé, afin de pouvoir résilier le bail dès que le locataire cesse de payer.

Le bail doit également indiquer le montant du dépôt de garantie et les conditions de son versement (chèque, espèces…). Celui-ci ne doit pas être supérieur à un mois de loyer, sans les charges. Il sera restitué au départ du locataire, si ce dernier n’a pas dégradé les lieux.

Si vous avez fait des travaux depuis le dernier contrat de location ou si vous en prévoyez, leur nature et leur montant doivent figurer dans le contrat de location. Le locataire sera ainsi prévenu d’éventuels travaux de rénovation ou d’amélioration qui seront réalisés au cours des mois à venir.

Il est également nécessaire de savoir quels sont les droits et les devoirs de chacune des parties en ce qui concerne l’entretien et la réparation du logement. Cela concerne notamment l’entretien de la chaudière et les autres menus travaux.

Enfin, le bail doit contenir :

• L’état des lieux précis, à l’entrée et à la sortie du logement
• Les diagnostics immobiliers obligatoires
• Dans le cas d’un meublé, l’inventaire des équipements présents dans le logement et leur état

Comment résilier un contrat de location ?

Les conditions de résiliation du bail diffèrent en fonction des types de logement et des situations des locataires. De manière générale, il est toujours plus facile pour le locataire de résilier le bail que pour un propriétaire. En effet, dans un logement loué vide, le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis de 3 mois jour pour jour (réduit à 1 mois dans certains cas).

Pour donner son préavis, le locataire doit vous envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, ou le faire signifier par acte d’huissier.

En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez donner congé à votre locataire qu’à l’expiration du bail. Un préavis de 6 mois jour pour jour est obligatoire. Vous ne pouvez le faire que dans certains cas :

• Si vous vendez le logement
• Si vous souhaitez le reprendre pour y loger un proche ou y habiter vous-même
• En cas de motif légitime comme le non-paiement du loyer
• Si le locataire cause des nuisances sonores
• Si vous constatez des dégradations importantes du bien
• Si le locataire ne respecte pas l’une des clauses du contrat de location

En tant que propriétaire bailleur, vous devez également envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier à tous les titulaires du bail. Notez qu’il est important de respecter les délais lorsque la résiliation du contrat de location fait suite à votre volonté d’habiter le logement ou y loger un proche.

Enfin, dans le cas d’un logement meublé, le préavis est ramené à 1 mois pour le locataire, et à 3 mois pour le propriétaire.