Que faire quand votre locataire veut mettre votre logement en sous-location ?

Lorsque l'on est propriétaire bailleur, mettre son logement en location n'est pas toujours simple, car il faut gérer de nombreux imprévus et entretenir de bonnes relations avec son locataire. Parfois, la situation peut se compliquer encore davantage, dans le cas où le locataire en question demande à louer le logement qu'il occupe à une tierce personne. C'est ce qu'on appelle la sous-location, qui prend souvent la forme d'une location courte durée couvrant une absence temporaire du locataire principal. Découvrez tout ce que vous devez savoir pour bien gérer une telle situation.

Que dit la loi en matière de sous-location d'un logement ?

Une législation claire sur le sujet

De manière générale, la sous-location est par principe interdite par la loi, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Cette interdiction figure même dans la notice d’information annexée obligatoirement au contrat de location. Mais, en pratique, elle est effectivement autorisée, sous réserve de l’accord du propriétaire bailleur.

En quelques mots, la sous-location est une pratique qui consiste à permettre au titulaire d’un contrat de location de mettre partiellement ou entièrement à la disposition d’un tiers son logement avec une contrepartie financière. On parle donc de sous-location dès qu’il y a versement d’un loyer. Elle peut être sollicitée par le locataire dans deux cas de figure principaux :

• soit ce dernier cherche à obtenir un revenu complémentaire en mettant à disposition d’un nouveau locataire une pièce de libre dans son logement ;
• soit il s’agit d’une location de courte durée concernant l’ensemble du logement et visant à couvrir une absence temporaire du locataire et, surtout, ses frais de loyer.

Quelle différence entre logement vide et logement meublé ?

Pour qu’une sous-location soit possible dans un logement vide, le locataire doit effectuer une démarche précise auprès du propriétaire, afin notamment d’obtenir un accord écrit qui mentionne les informations suivantes :

• l’accord formel de la part du bailleur pour mettre le logement en sous-location ;
• le montant du loyer de sous-location, qui ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Dans le cadre de la sous-location d’un logement meublé, on distingue deux situations :

• si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le locataire peut sous-louer librement son logement si aucune clause ne prévoit l’accord du bailleur et le prix du loyer de sous-location est libre ;
• si le bail a été signé après le 27 mars 2014, le locataire doit obtenir l’accord de son bailleur sur la possibilité de sous-louer et voir le montant du loyer de sous-location limité à celui payé par le locataire principal.

Le propriétaire a le dernier mot

Lorsque son locataire lui demande l’autorisation de sous-louer le logement occupé, le propriétaire bailleur peut librement décider de lui accorder ou non cette faveur. Dans le cas où il n’y voit pas d’inconvénient, il doit alors le confirmer par écrit à son locataire pour que son approbation soit valable. Cela peut être particulièrement intéressant en cas d’absence du locataire en place, car cela garantit un paiement régulier du loyer sans avoir besoin de chercher de nouveau locataire.

Dans le cas où, à l’inverse, le propriétaire bailleur ne souhaiterait pas donner son consentement, il n’a en aucun cas besoin de justifier son refus, qui s’explique en pratique souvent par la peur de faire face à des impayés de loyer ou de voir son bien immobilier échapper à son contrôle.

Dans ce cas de figure, deux mesures peuvent être proposées par le bailleur pour remplacer le projet de sous-location tout en lui garantissant une certaine sérénité :

• la modification du bail de location avec un avenant faisant du potentiel sous-locataire un colocataire ;
• l’établissement d’un nouveau contrat de location directement avec le sous-locataire.

On le voit donc, en matière de sous-location, le propriétaire bailleur joue un rôle déterminant puisque c’est tout simplement lui qui décide si une telle pratique est envisageable ou non. En revanche, là où le propriétaire n’a pas de pouvoir, c’est en ce qui concerne la durée de la sous-location en cas d’approbation. Même s’il s’agit généralement de location courte durée, la durée de sous-location est en effet libre, tant qu’elle respecte la limite du bail principal.

Comment bien faire un contrat de sous-location ?

Une fois que le locataire principal a reçu l’autorisation formelle de son bailleur pour mettre en place une sous-location, il lui revient la tâche d’établir un contrat détaillant les modalités de la sous-location avec le sous-locataire, en fournissant notamment à ce dernier l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

C’est également le locataire principal qui se retrouve responsable des manquements de son sous-locataire. Aucun lien juridique n’existe en effet entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire. Dans ce contexte, en cas de loyer impayé ou de dégradation du bien immobilier par exemple, c’est le locataire principal qui aura l’obligation de répondre des actes et manquements du sous-locataire. Le propriétaire pourra donc agir directement contre ce dernier.

Qui est responsable en cas de dégradations pendant une sous-location ?

La sous-location d’un logement ne met pas le locataire à l’abri de dégradations que pourrait commettre le sous-locataire qui occupe les lieux à sa place. Celles-ci peuvent être accidentelles, comme un dégât des eaux, ou de nature intentionnelle. Que la sous-location ait été faite avec l’accord ou non du propriétaire bailleur, dans les deux cas, c’est le locataire principal qui est tenu responsable des dégradations.

Sous-location avec accord du propriétaire bailleur

Un locataire qui sous-loue le bien qu’il occupe reste l’unique titulaire du contrat de location, et donc le responsable des dégradations qui sont faites par négligence, que le logement soit loué vide ou meublé. Ainsi, l’accord écrit du propriétaire pour une mise en sous-location ne libère pas le locataire de ses obligations d’entretien du logement et de ses responsabilités face aux dégradations du bien. En effet, la réparation des dégradations, ainsi que l’entretien du logement font partie des obligations du locataire précisées par la loi du 6 juillet 1989.

Il existe des assurances habitation qui proposent une garantie « recours du sous-locataire ». Elles peuvent être souscrites par le locataire principal pour se couvrir contre les dégâts causés par le sous-locataire. Cependant, cette garantie fonctionne uniquement lorsque des états des lieux d’entrée et de sortie ont été faits. Pour se protéger, le locataire principal a donc tout intérêt à y souscrire et à faire un état des lieux à l’arrivée du sous-locataire. De même, il peut encourager le sous-locataire à contracter une assurance habitation, qui le couvrirait en cas de dégât des eaux ou d’incendie, par exemple.

Sous-location sans l’accord du propriétaire bailleur

Dans le cadre d’une sous-location, aucun lien juridique n’existe entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire. En cas de dégradations sans l’accord du propriétaire, c’est donc le locataire principal qui doit réparer les dégâts commis par négligence, quelle que soit leur nature.

Si une clause au contrat de location stipule que le bien ne peut être sous-loué sans l’accord du propriétaire, alors ce dernier peut mettre fin au bail dès lors qu’il constate que le logement est sous-loué sans son aval. Le coût des dégradations commises par le sous-locataire peut alors être soustrait en partie ou en totalité du dépôt de garantie du locataire. Un remboursement des sommes engagées en supplément peut également être demandé au locataire titulaire du bail.

Exceptions

Toutes les dégradations ne sont pas imputables à un locataire ou son sous-locataire. En effet, pour que les dommages constatés puissent mettre en cause le locataire principal, ils doivent provenir d’une négligence de la part du sous-locataire ou du locataire. Dans le cas de dégradations liées à l’insalubrité du logement ou pour celles qui interviennent en cas de force majeure, comme une tempête, c’est le propriétaire qui doit remettre le bien loué en état.