Caution, assurances : les solutions face aux loyers impayés

Les loyers impayés sont une crainte pour une grande majorité des propriétaires bailleurs. Lorsqu’un locataire ne peut plus payer son loyer, il est important de trouver des solutions au plus vite. Si le recours à l’amiable est à privilégier dès le départ, souscrire une assurance ou demander une caution peut vous protéger en cas de défaut de paiement. Faisons le point.

Les différents accords à l’amiable envisageables

L’accord à l’amiable est une solution pour récupérer la somme des loyers impayés. Cette option doit être utilisée en premier recours, en particulier si votre locataire vous fait part immédiatement de ses problèmes de trésorerie. Vous avez plusieurs options.

Échelonner la dette 

Un plan d’apurement de la somme représentant les loyers impayés peut être mis en place entre vous et votre locataire. Pour cela, il faut avant tout prendre en compte les possibilités financières de votre locataire, au risque d’être confronté à d’autres impayés. L’échelonnement peut se faire sur plusieurs mois. Grâce à ce plan d’apurement, votre locataire peut continuer à occuper le bien, tout en s’acquittant des loyers en cours. S’il perçoit une aide au logement, il conserve également le droit à cette aide. 

Le dépôt de garantie

Certains propriétaires sont tentés de se servir du dépôt de garantie pour régler un loyer impayé. Toutefois, cette pratique est fortement déconseillée, car elle peut avoir différentes conséquences :

• En cas de dégradation, vous ne pourrez plus retenir la somme des travaux sur le dépôt de garantie restituable à votre locataire ;
• Utiliser cette somme ne vous couvre pas contre d’autres impayés.

Une dette de loyer remboursée par des travaux

La loi du 6 juillet 1989 autorise un propriétaire à déduire du loyer certains travaux réalisés par le locataire : « les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ». 

Dans le cas où les travaux dont la responsabilité vous revenait étaient nécessaires, vous pouvez utiliser cette solution amiable pour remplacer le loyer dû.

Faire appel à l’ADIL 

L’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) est un organisme de l’État qui accompagne les locataires et les bailleurs dans la recherche de solutions pour faire face à une dette. Il a pour rôle d’orienter le locataire vers le dispositif le plus adapté à sa situation :

• Le CAF (Caisse d’allocations familiales) ou la MSA (Mutualité sociale agricole) qui alloue des aides sous certaines conditions ;
• Le FSL (Fonds de solidarité logement) qui peut accorder une aide qui vous sera directement versée afin d’être déduite de la dette du locataire ;
• La commission de surendettement, dont le rôle est d’aider votre locataire à trouver des solutions pour apurer ses dettes.

Mettre fin au contrat de location

Un loyer impayé peut être une raison de rompre le bail que vous avez signé avec votre locataire. Dès lors que la situation financière de votre locataire montre qu’il sera incapable de payer les prochains loyers, il est préférable de lui demander de quitter les lieux. Il reste toutefois redevable des sommes impayées, que vous pourrez récupérer grâce à un plan d’apurement mis en place par un conciliateur de justice.

La caution, une solution pour percevoir vos loyers

L’acte de cautionnement, souvent appelé garant ou caution, est un document annexé au contrat de location. Il mentionne le nom d’une personne physique ou d’un organisme qui se porte caution pour le locataire. En cas d’impayé, la tierce partie devra prendre en charge la dette du locataire. 

Faire appel à un garant implique qu’il faut l’informer dès le premier impayé. Il sera alors redevable de la somme due dans les plus brefs délais. 

L’intérêt de souscrire une assurance pour sécuriser vos revenus locatifs

Pourquoi souscrire une assurance ?

Envisager un recours à l’amiable peut être la solution dès lors que votre locataire se trouve dans une situation financière compliquée, mais provisoire. Si les impayés sont la conséquence d’une perte d’emploi, le règlement des prochains loyers pourraient eux aussi être compromis. 

De plus, la présence d’un garant ne vous garantit pas que ce dernier pourra financièrement supporter tous les retards de paiement de votre locataire. 

Dans ces cas-là, il peut être judicieux de souscrire une assurance pour protéger vos revenus locatifs :

La garantie Visale 

La garantie VISALE est une assurance gratuite proposée par Action Logement. Elle prend en charge les loyers impayés dès le premier retard de paiement. Toutefois, certains critères sont requis pour y être éligible, que ce soit pour vous ou pour votre locataire. 

La GLI

La Garantie contre les Loyers Impayés est une assurance qui vous permet de louer votre bien l’esprit tranquille. Celle qui est proposée par E-Gérance vous couvre contre les loyers impayés. Selon le contrat choisi, vous profitez aussi de : 

• La garantie contre les détériorations immobilières ;
• D’une protection juridique, utile en cas de litige.

Caution, échelonnement de la dette, assurances, toutes ces solutions vous permettent de récupérer les loyers impayés. Dans tous les cas, il est primordial de réagir dès le premier retard de paiement.