Assurance : comment bien assurer une location ?

Pour protéger au mieux votre bien immobilier d’éventuels sinistres, détériorations, cambriolages et autres problèmes qui peuvent coûter cher, il est important d’assurer votre location. Est-ce obligatoire ? Comment opter pour la bonne assurance ? Quelle couverture choisir ? Quel rôle joue le locataire dans tout ça ? On fait le point sur le sujet pour vous aider à choisir l’assurance la plus adaptée à vos besoins.

Comment choisir son assurance en tant que propriétaire bailleur ?

De manière générale, il faut savoir que tout propriétaire qui loue son bien (alors appelé propriétaire non occupant) peut se contenter de prendre simplement une assurance pour sa responsabilité civile. Cette assurance est obligatoire pour un bien immobilier qui fait partie d’une copropriété et facultative (mais fortement recommandée) pour un bien immobilier en propriété simple. Et ce, qu’il s’agisse d’une location vide classique comme d’une location meublée ou saisonnière. Alors, le propriétaire bailleur sera couvert en cas de préjudice causé par un vice de construction ou encore une absence d’entretien.

Mais parce que bien d’autres problèmes peuvent venir ternir une location, il peut être très intéressant de choisir une assurance complémentaire qui couvrira des risques supplémentaires.

Justement, en la matière, l’assurance propriétaire non occupant (assurance PNO) a été pensée pour offrir une certaine sécurité au propriétaire bailleur. Elle comprend toujours une garantie responsabilité civile, mais aussi d’autres garanties complémentaires qui peuvent faire toute la différence. L’avantage de l’assurance PNO est que le propriétaire est protégé dans les cas suivants :

• si le logement est inoccupé ;
• si le locataire n’est pas responsable des dommages causés ou du sinistre subi ;
• si le locataire n’a pas souscrit d’assurance multirisque habitation ou si l’assurance souscrite ne couvre pas les dommages causés.

Ce type d’assurance, dont le prix varie en fonction de la couverture choisie, comprend généralement les garanties suivantes :

• dégât des eaux ;
• incendies et explosions ;
• catastrophes naturelles et technologiques ;
• attentats ;
• bris de glace ;
• etc.

Parmi les options qui peuvent être ajoutées au contrat d’assurance, on retrouve la protection contre les vols et actes de vandalisme, les dommages électriques ou encore les troubles de jouissance.

L’assurance habitation, une obligation pour le locataire

Que vous choisissiez ou non de souscrire une assurance de votre côté, il est indispensable que vous rappeliez à votre locataire qu’il a, lui, l’obligation de choisir une assurance habitation. Seuls les locataires de logements meublés et de locations saisonnières ne sont pas tenus de souscrire une telle assurance. À ce sujet, dans ces deux cas, si le propriétaire choisit de prendre en charge l’assurance du bien, il doit souscrire une assurance spécifique « pour le compte de qui il appartiendra ».

De manière générale, chaque année, le locataire se doit de remettre au propriétaire une attestation d’assurance qui stipule que le logement loué est bien protégé. Cela fait partie de ses devoirs en tant que locataire.

Dans le cas où le locataire oublierait ou refuserait de remplir cette mission et de régler le prix d’une assurance habitation, il revient au propriétaire de prendre des mesures.

• Dans un premier temps, il doit envoyer une mise en demeure pour rappeler le devoir du locataire de souscrire une telle assurance.
• Dans un second temps, le propriétaire peut choisir lui-même l’assurance et exiger le remboursement à son locataire ou décider de résilier le contrat de location.

Mais attention, pour que la rupture du bail soit possible, il faut qu’une clause prévoyant cette résiliation soit notée dans le contrat établi entre le propriétaire bailleur et le locataire.

L’assurance loyers impayés, une autre bonne manière de se protéger

S’il est important pour le propriétaire bailleur de miser sur une assurance qui le protège en cas de sinistre, il faut aussi penser à un autre type de problème qui peut se poser dans le cadre d’une gestion locative : le loyer impayé.

Pour se protéger contre ce fléau, le propriétaire a tout intérêt à souscrire une assurance loyers impayés, aussi appelée assurance GLI. Celle-ci assure une couverture complète en cas de défaut de paiement de la part du locataire, avec des avantages qui sont loin d'être négligeables :

• en cas d’impayés de loyer, cette assurance vous donne la garantie de continuer à percevoir vos revenus locatifs jusqu’au départ ou à l’expulsion du locataire ;
• elle prend également en charge les frais contentieux et les éventuelles dégradations immobilières provoquées par le locataire dans le bien loué ;
• en cas de litige, l’assurance GLI vous garantit aussi une protection juridique.

De quoi affronter avec plus de sérénité la gestion locative au quotidien, à l’heure où les loyers impayés peuvent avoir un coût qui sera bien supérieur à celui de ce type d’assurance. Et puis, après tout, la sécurité n’a pas de prix !