Bail erroné : le top 10 des erreurs les plus fréquentes

Le contrat de location est un document capital, qui rend légale et régit les modalités de votre location. De ce fait, un bail erroné peut avoir des conséquences négatives importantes pour votre investissement locatif. Découvrez 10 erreurs dans le bail de location à ne surtout pas commettre.

1. Ne pas utiliser le contrat de bail type de la loi Alur

La loi Alur a instauré un contrat de bail type pour les locations dont le logement constitue la résidence principale du locataire, en vigueur depuis le 1^er août 2015. Si vous n’utilisez pas le modèle réglementaire, vous vous exposez à la nullité de votre contrat de location.

2. Oublier de mentionner des clauses essentielles du bail

Le bail type de la loi Alur contient des clauses facultatives qui, bien qu’optionnelles, revêtent une grande importance pour le propriétaire. Ainsi, si vous omettez d’inclure une clause de révision du loyer, vous n’aurez aucune possibilité d’ajuster le montant du loyer au cours du contrat. Si vous oubliez la clause résolutoire, vous ne pourrez pas demander la résiliation automatique du bail en cas d’impayés, de défaut d’assurance ou de troubles du voisinage du fait du locataire. Enfin, sans clause de solidarité, les colocataires ne seront pas liés pour le paiement du loyer.

3. Rédiger le contrat de location à la va-vite

Pour vous assurer de ne pas disposer d’un bail erroné, il est essentiel de prendre le temps de bien rédiger votre contrat de location, et notamment les clauses résolutoire et de solidarité. Ces clauses doivent être écrites de manière claire, sans ambiguïté, sous peine de ne pas être applicables.

4. Oublier de dater le bail

La date de signature du bail ne correspond pas forcément à la date de prise du logement par le locataire. C’est pourquoi il est obligatoire de préciser sur votre contrat de location meublée ou vide sa date de prise d’effet. Sans cette date, le bail pourra être invalidé.

5. Omettre d’inclure une mention obligatoire dans le bail

La loi Alur impose un certain nombre de mentions obligatoires à inclure au bail (coordonnées du propriétaire et du ou des locataires, durée du bail, description du logement, montant du loyer, modalités de règlement des charges, etc.). Si vous faites une erreur dans le bail de location en oubliant de préciser l’une de ces mentions, votre locataire pourra demander l’annulation du bail ou encore obtenir une réduction de loyer.

6. Vous tromper dans le calcul de la surface habitable

La surface habitable du logement fait partie des mentions obligatoires à inclure dans un contrat de location. Si vous indiquez une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement, votre locataire sera légalement en droit de demander une diminution de loyer. Il pourra également obtenir une minoration de loyer si votre bail ne précise aucune surface habitable.

7. Oublier des annexes obligatoires au contrat de location

Le contrat de bail type de la loi Alur comprend un certain nombre d’annexes obligatoires : état des lieux, inventaire du mobilier pour une location meublée, diagnostics immobiliers, extrait du règlement de copropriété, etc. Oublier des annexes vous expose à diverses conséquences. Par exemple, si l’inventaire du mobilier est manquant, votre location meublée pourra être requalifiée en location vide. Votre bail aura alors une durée minimale de trois ans au lieu d’un an et vous perdrez les avantages de la location meublée.

8. Insérer des clauses abusives dans le bail

Dans un contrat de bail, une clause est considérée comme abusive si elle lèse de façon ostentatoire un locataire peu habitué aux règles de la location. Il peut s’agir de clauses interdisant la possession d’un animal de compagnie, de fumer dans le logement, le paiement du loyer en espèces ou permettant au propriétaire de pénétrer à tout moment dans le bien sans autorisation. Une clause jugée abusive par le tribunal sera réputée non écrite en cas de litige avec votre locataire.

9. Ne pas signer le bail en autant d’exemplaires qu’il y a de parties

La loi stipule que le contrat de bail doit être signé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Les parties intègrent le propriétaire, le locataire ou l’ensemble des colocataires, mais aussi le ou les garants. À savoir que les garants n’ont pas à signer le bail : ils doivent simplement remplir et signer un acte de caution. Mais s’ils ne reçoivent pas de copie du bail, leur démarche de cautionnement peut être annulée.

10. Vous contenter d’un accord verbal pour louer votre bien

En vertu de la jurisprudence, un bail verbal est valable d’un point de vue juridique. Et ce, malgré l’obligation faite par la loi du 6 juillet 1989 de rédiger un contrat écrit. Toutefois, vous contenter d’un accord verbal pour louer votre bien vous met dans une position délicate : votre locataire pourrait prétendre n’avoir pas compris les modalités du bail ou même affirmer ne jamais en avoir entendu parler pour se soustraire à ses obligations. En outre, en cas de litige, il sera difficile de prouver quoi que ce soit devant un tribunal.