Contrat de location : les différents types de baux

Lorsqu’un propriétaire loue un bien immobilier – que ce soit un simple appartement ou même un immeuble entier – cette location ne peut se faire qu’en respectant certaines conditions. La première et la plus importante de ces conditions est la signature du bail de location. Le bail est un contrat de location à durée déterminée qui engage à la fois le propriétaire et le locataire. Or, la typologie du bail varie en fonction de la nature du logement, de la situation du locataire et du propriétaire ou simplement des objectifs des deux parties.

Bail de location non meublée : quels avantages ?

A la différence du bail pour un logement meublé, le bail pour une location non meublée (aussi appelée location vide) est entièrement régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. De fait, le locataire s’en retrouve avantagé, car les conditions de location sont beaucoup moins précaires. En effet, le bail doit être écrit et fixé pour une durée minimale de 3 ans renouvelables. Il est possible pour un propriétaire de signer un bail de moins de 3 ans, mais seulement dans des situations précises (mutation professionnelle, installation d’un enfant étudiant dans le logement ou encore départ à la retraite).

Le bail d’un logement vide est également contraignant pour le propriétaire puisque ce dernier ne peut pas résilier le bail avant les 3 ans. De plus, s’il souhaite récupérer son bien au bout de ce délai, il ne peut le faire qu’avec des raisons motivées : vente, travaux, non-respect des conditions par le locataire, etc.

De son côté, le locataire peut résilier le bail quand il le souhaite, s’il le fait avec un préavis de 3 mois. Ce préavis peut être ramené à 1 mois en cas de licenciement, premier emploi pour un étudiant ou encore mutation professionnelle. La loi Macron de 2015 prévoit en effet la possibilité de réduire le préavis à un mois dans ces situations, mais également en cas de mauvais état de santé du locataire qui justifierait un déménagement ; si le locataire est bénéficiaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé ou s’il se voit attribuer un logement social.

Enfin, si le logement est situé en zone tendue, le locataire pourra également bénéficier de la réduction de durée de préavis. Les zones tendues sont des zones géographiques où la demande de logement est très importante par rapport à l’offre : ce sont ainsi la plupart des grandes agglomérations françaises.

Bail de location meublée : comment ça marche ?

Le type de bail le plus courant est ce qu’on appelle le bail d’habitation : il s’agit du contrat de location qui régit la location d’un logement qui servira de résidence principale au locataire. Il en existe deux types de contrats de location très précis : le bail pour une location meublée, et le bail pour une location non meublée. Dans les deux cas, la loi ALUR prévoit un modèle type et obligatoire de contrat de bail. Cependant, les règles et conditions ne seront pas les mêmes.

On appelle location meublée une habitation déjà équipée des installations nécessaires au quotidien comme les meubles de cuisine (réfrigérateur, plaques de cuisson…), les meubles de chambre (lit) ou de salle de bain. Dans ce cas précis, le bail est régi par le droit commun, même si certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent lorsqu’il s’agit d’une résidence principale. Ainsi, le bail doit être écrit (en accord avec la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005) et fixé pour une durée minimale d’un an (9 mois dans le cas d’un étudiant).

Les conditions de location peuvent être modifiées au bout d’un an, à condition d’en avertir le locataire 3 mois avant et si ce dernier accepte. Le locataire peut également quitter le logement quand il le souhaite et sans raison, s’il respecte le délai d’un mois de préavis. Le propriétaire de son côté peut récupérer son logement s’il donne au locataire un préavis de trois mois et si ses raisons sont motivées (vente, reprise ou autre motif légitime).

Ce type de location est plus avantageux pour le propriétaire, car ses conditions sont plus souples que pour un logement vide, même si de nombreuses obligations restent de vigueur (obligation de meubler le logement, obligation de respecter les normes de mise en location).

Comment faire une location saisonnière ?

Il est possible pour un propriétaire de louer son logement meublé de manière saisonnière - que ce soit pour des touristes ou pour des étudiants. Il est pour cela nécessaire – dans les villes de plus de 200 000 habitants – de demander une autorisation spéciale à la mairie, sauf si le logement constitue la résidence principale du propriétaire et que ce dernier ne le loue que 4 mois par an ou moins.

Par ailleurs, la location saisonnière est régie par la loi du 2 janvier 1970 et reste limitée à 90 jours maximum. Ce type de bail est particulièrement pratique puisqu’il permet d’éviter toutes les contraintes du bail d’habitation classique en termes de préavis et de rupture de bail.