Afin de contrôler les augmentations de loyer en France, et plus spécifiquement dans les villes où le marché locatif est saturé, le gouvernement a mis en place des mesures d’encadrement des loyers : appliquées à la relocation dans les zones tendues ou simplement loyers de référence majorés à ne pas dépasser à Paris et à Lille. Cette dernière disposition a cependant été annulée par la justice à la fin de l’année 2017, avant d'être ré adoptée fin 2018. Qu’est-ce que cela change pour les propriétaires bailleurs ? E-Gérance fait le point pour vous.

Quel était le principe de l’encadrement des loyers pour les propriétaires bailleurs à Paris et à Lille ?

Votée en 2014, la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a entraîné la création d’un dispositif d’encadrement des loyers spécifique à Paris et à Lille. En vertu de ce dispositif, pour un contrat de location vide ou meublée signé ou renouvelé, les loyers ne pouvaient dépasser un loyer de référence majoré, ceci à partir du 1er août 2015 à Paris intra-muros et du 1er février 2017 à Lille et dans les deux communes limitrophes d’Hellemmes et Lomme.

Ce plafond était fixé chaque année par arrêté préfectoral, pour chaque catégorie de logement (meublé ou non), en fonction du quartier, du nombre de pièces et de l’année de construction de l’immeuble.

Le propriétaire d’un bien en location situé dans une zone tendue touchée par l’encadrement des loyers à Paris ou à Lille pouvait néanmoins demander un complément financier à son locataire. Cela était valable si le logement présentait certaines caractéristiques de confort ou de localisation justifiant le dépassement du montant de référence majoré, en comparaison avec d’autres biens de même catégorie situés dans le même quartier.

L’ensemble de ces dispositions a été annulé par le tribunal administratif le 17 octobre 2017 à Lille et le 28 novembre 2017 à Paris, au motif que l’encadrement des loyers aurait dû concerner l’ensemble de l’agglomération lilloise et parisienne, et non seulement des communes spécifiques (Lille, Hellemmes, Lomme et Paris, en l’occurrence). Mais, depuis novembre 2018, la loi ELAN a réintroduit le dispositif d’encadrement des loyers dans le droit immobilier. Il s’étend désormais à plusieurs communes. 

L’impact de l’annulation de l’encadrement des loyers à Paris et Lille sur les propriétaires

Les jugements d’annulation rendus en octobre 2017 à Lille et en novembre 2017 à Paris ont entraîné la suppression immédiate de l’encadrement des loyers. Ceci a eu des conséquences pour les baux signés pendant le dispositif et après son annulation. 

Le cas des baux signés alors que l’encadrement des loyers était en vigueur

Concernant les contrats des locations vides ou meublées signés entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017 à Paris et le 1er février et le 17 octobre 2017 à Lille, soit lorsque l’encadrement des loyers était en vigueur, rien n'a changé. 

En effet, les propriétaires ont dû respecter le montant de référence majoré pour fixer leur loyer en début de contrat. Par ailleurs, ils n’ont légalement pas le droit d'augmenter le loyer en cours de bail (sauf dans le cadre de la révision annuelle en fonction de l’IRL ou en cas de travaux d’amélioration effectués dans le logement).

Le cas des baux signés après l’annulation de l’encadrement des loyers

Dès que l’encadrement des loyers a été annulé, les propriétaires ont de nouveau été libres de fixer le loyer de leur choix pour les premières mises en location. Ils n’avaient plus à se limiter au montant de référence majoré, et ne pouvaient plus demander de complément de loyer.

En zone tendue, ils restaient cependant soumis à l’encadrement des loyers à la relocation s’ils changeaient de locataire.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue ?

L’annulation de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille n’a pas affecté la mesure d’encadrement des loyers à la relocation, qui est restée en vigueur dans l’ensemble des zones tendues.

Le principe de l’encadrement des loyers à la relocation

Au 1er août 2012, le gouvernement a mis en place un encadrement des loyers à la relocation dans les zones tendues, c’est-à-dire les agglomérations où l’offre est nettement inférieure à la demande. Cette mesure, effective dans 1 149 communes regroupées dans 28 agglomérations en février 2017, concerne les logements loués vides ou meublés (y compris les biens faisant l’objet d’un bail meublé étudiant), loués à titre de résidence principale.

Elle précise qu’en cas de remise en location d’une habitation, le propriétaire ne peut pas demander au nouveau locataire un loyer plus élevé que celui qui était payé par l’ancien. Si aucune révision de loyer n’a été effectuée au cours des 12 mois précédant la signature du nouveau bail, il a toutefois la possibilité de procéder à une indexation du loyer sur la base de l’IRL, l’indice de référence des loyers.

Les situations permettant d’échapper à la relocation en zone tendue

Néanmoins, les propriétaires échappent à l’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue si leur logement :

• est mis en location pour la première fois ;
• a été vacant pendant plus de 18 mois ;
• a fait l’objet de certains travaux d’amélioration ou de mise aux normes après le départ du dernier locataire, pour un coût correspondant au minimum à la moitié de la dernière année de loyer ;
• présente un loyer nettement sous-évalué.

Dans les deux premiers cas, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer applicable au nouveau locataire. En cas de rénovation, celui-ci peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC. En cas de loyer sous-évalué, la hausse ne peut pas dépasser la moitié de la différence entre une moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage pour des biens comparables et celui appliqué au précédent locataire.

L’impact du retour de l’encadrement des loyers

Fin 2018, la loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) est venue bouleverser les jugements d’annulation de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille. Désormais, à partir du 1^er juillet 2019, les propriétaires bailleurs sont tenus de respecter les règles imposées par la loi, qui s’applique maintenant à plusieurs communes situées en zone tendue.

La nouveauté qui résulte du retour de l’encadrement des loyers

Tout comme en 2012, l’encadrement des loyers concerne les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant… ». Les jugements d’annulation de l’encadrement des loyers rendus en 2017 ont mené le gouvernement à assouplir la loi. Désormais, l’encadrement des loyers est :

• Optionnel et expérimental
• D’une durée de cinq ans

Étendu à plusieurs communes, l’encadrement des loyers concerne toutes celles situées en zone tendue. La nouveauté est que l’application de l’encadrement des loyers présente un caractère optionnel. En effet, selon l’article 140 de la loi Elan, la collectivité de la commune concernée doit faire une demande « dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi ». Ensuite, l’État statuera sur la demande et sur la zone géographique concernée par l’encadrement des loyers. Les propriétaires bailleurs devront alors s’y conformer.

L’encadrement des loyers à Paris

À Paris, et ce dans chaque arrondissement, l’encadrement des loyers s’applique à partir du 1er juillet 2019. Il concerne tous les baux signés et impose au propriétaire bailleur de se fier à un loyer de référence pour déterminer le montant du loyer. Ce loyer de référence est fixé en fonction :

• Du type du logement,
• De la localisation du bien
• De l’année de construction de l’immeuble

Les exceptions

Certains propriétaires bailleurs de logements situés en zone tendue ne sont pas obligés de se conformer à l’encadrement des loyers. Les biens concernés sont :

• Les logements soumis à la loi de 1948 ;
• Les logements conventionnés par l’Anah ;
• Les logements HLM ;
• Les biens destinés à la location de tourisme.