Garant ou assurance loyer impayé : que choisir pour sécuriser ses loyers ?

Les impayés de loyers et de charges, qui peuvent rapidement mettre le propriétaire dans une situation délicate, sont l’un des plus grands risques locatifs. Heureusement, le bailleur dispose d’outils pour s’en prémunir. Le recours à un garant et la souscription d’une assurance loyer impayé (GLI) sont les deux options les plus fréquemment mises en œuvre. Sauf exception, ces solutions ne sont pas cumulables. E-gérance vous informe sur la meilleure manière de sécuriser vos loyers.

Le garant, la solution de lutte contre les loyers impayés la plus connue

Le garant, qu’est-ce que c’est ?

Le garant est une personne physique ou morale qui se porte caution du locataire. En d’autres termes, elle s’engage à régler les loyers et charges dus si celui-ci venait à se trouver dans l’impossibilité de payer.

Ceci est certainement le moyen de lutte contre les impayés de loyers le plus connu. Dans la plupart des cas, l’individu qui se porte caution est un proche du locataire, ses parents par exemple.

Caution simple et caution solidaire

Le garant est engagé au côté du locataire dès lors qu’il a complété et signé un acte de cautionnement, joint au bail. On distingue :

• la caution simple : le garant est tenu de régler les loyers impayés seulement une fois que le propriétaire a tenté, en vain, de récupérer les sommes dues auprès du locataire.
• la caution solidaire: le propriétaire peut se tourner vers le garant dès le premier euro impayé, sans avoir à engager de quelconques poursuites envers le locataire.

Les avantages et les limites du recours à un garant

Le garant, une solution simple et gratuite

Le recours à un garant est simple et gratuit. Il n’y a pas de dossier à constituer et aucune procédure compliquée à suivre : il vous suffit de télécharger un modèle d’acte de cautionnement, puis de le faire remplir et signer par le garant proposé par votre locataire.

Les inconvénients de la caution

Recourir à un garant a beau être une manière très peu contraignante de se prémunir contre les impayés, cette solution n’est pas infaillible et n’empêche pas forcément d’avoir affaire à la justice en cas de dettes locatives. En effet, si le locataire cesse de verser son loyer et ses charges, il n’est pourtant pas certain que le garant règle les arriérés de paiement.

• Soit parce qu’il rencontre lui-même des difficultés financières et ne dispose pas d’assez d’argent pour tenir son engagement : même s’il était solvable au moment de la signature de l’acte de cautionnement, le garant a pu voir sa situation évoluer de manière négative (perte d’emploi, maladie…).
• Soit parce qu’il est de mauvaise foi et refuse de payer pour le locataire, car sa relation avec ce dernier s’est dégradée par exemple.
• Il arrive aussi, au moment où le propriétaire cherche à recouvrir des impayés, que le garant soit parti sans laisser d’adresse et ne soit plus en contact avec le locataire, ou qu’il soit décédé.

Dans ces situations, l’acte de cautionnement ne sert plus à rien au bailleur, qui n’a pas d’autre choix que de lancer une action judiciaire contre le locataire pour récupérer les impayés et éventuellement obtenir son expulsion (ou contre le garant si celui-ci est de mauvaise foi). Alors même que le garant était justement là pour jouer un rôle de filet de sécurité et permettre au bailleur de recouvrer les loyers impayés aisément et rapidement…

L’assurance loyer impayé, une alternative pertinente au garant

Si vous souhaitez pallier les incertitudes liées au garant et vous assurer de bien être couvert dans l’éventualité où vous seriez confronté à des impayés, il est préférable de souscrire une assurance loyer impayé (également appelée garantie loyer impayé, ou assurance GLI).

Il s’agit d’un contrat spécialement conçu pour assurer les propriétaires contre les défaillances de leurs locataires, qui leur permet d’être remboursés en cas d’impayés, et ce quel que soit le motif du non-paiement.

Les conditions pour souscrire une assurance GLI

La souscription d’une assurance loyer impayé n’est possible que lorsque le locataire dispose de ressources suffisantes (généralement trois fois le montant du loyer). En outre, le bailleur doit faire la démarche de remplir un dossier d’assurance, de rassembler un certain nombre de justificatifs, et doit s’acquitter d’une prime d’assurance correspondant à un pourcentage des loyers perçus.

Par ailleurs, le contrat de bail doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

Les avantages de l’assurance loyer impayé

Malgré sa mise en place légèrement plus fastidieuse qu’un garant, l’assurance loyer impayé offre une protection beaucoup plus sûre contre les impayés : dès le premier mois de loyer non réglé, et dès lors que les conditions contractuelles sont respectées, l’assureur a l’obligation de rembourser le bailleur de la dette du locataire. Il poursuivra ensuite lui-même le locataire pour récupérer les sommes concernées.

En plus des impayés de charges et de loyers, l’assurance GLI offre une protection contre les détériorations et dégradations du locataire au sein de l’habitation non couvertes par le dépôt de garantie, permet au bailleur d’être indemnisé en cas d’inoccupation temporaire du logement et couvre les frais de contentieux engagés dans les processus de récupération des loyers impayés, d’expulsion du locataire ou de réparation des détériorations immobilières.

À noter que les cotisations d’assurance loyer impayé sont déductibles des revenus locatifs du propriétaire.

Chez E-gérance, nous vous proposons, en plus de notre offre de gestion locative, une assurance loyer impayé au tarif de 2,40 % TTC de votre loyer.