Assurance Garantie loyers impayés : assurer son indemnisation en cas de sinistre

La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance destinée au propriétaire bailleur, pour se prémunir à la fois contre les loyers et charges impayés par le locataire, mais aussi contre les dégradations de logement. Concrètement, cette assurance permet ainsi au propriétaire de continuer à percevoir ses loyers, même lorsque le locataire est défaillant et ceci d’une manière bien plus efficace qu’un système de caution solidaire. Cependant, l’indemnisation en cas de loyers impayés ne peut se faire que dans certaines conditions et en suivant une procédure précise. Pour bien comprendre cette dernière et ne pas se tromper, voici tout ce qu’il faut savoir sur la GLI.

Comment bénéficier de la garantie loyers impayés ?

Les conditions d’éligibilité du locataire

La garantie d’un loyer impayé par le locataire se souscrit soit auprès d’une compagnie d’assurances, soit directement auprès de votre banque. Elle est cependant soumise à des conditions très restrictives qui touchent aussi bien le locataire lui-même que le propriétaire.

En effet, pour être éligible à la GLI, le logement doit être occupé par un locataire dit « solvable », c’est-à-dire dont les revenus sont stables, réguliers, et supérieurs à 3 fois le montant du loyer, charges comprises. La GLI concerne ainsi principalement les locataires titulaires d’un CDI et dont le taux d’effort est inférieur à 33% (autrement dit, le montant du loyer et des charges ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels). Certaines compagnies d’assurances assouplissent cependant ces conditions en relevant le taux d’effort à 37% et en acceptant les CDD longue durée.

Enfin, les revenus pris en compte sont généralement ceux issus d’une activité professionnelle stable, mais les revenus sociaux (APL, allocations familiales…) peuvent également entrer dans le calcul.

Les obligations du bailleur pour souscrire à l'assurance loyers impayés

De son côté, le bailleur a lui aussi des obligations. Tout d’abord, le logement doit être aux normes locatives. De plus, le contrat de bail doit obligatoirement intégrer une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers. Et puis, il faut constituer un dossier sur le locataire qui comprend une fiche de renseignement, des pièces justifiant la solvabilité de celui-ci (avis d’imposition, bulletins de salaire…) et une attestation d’assurance logement. A noter par ailleurs qu’il est impossible de cumuler GLI et caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Comment fonctionne l'assurance loyers impayés ?

L’assurance contre les loyers impayés est donc une bonne façon de se protéger, à condition de bien connaître son fonctionnement.

Combien coûte la Garantie Loyers Impayés ?

Le tarif de la GLI est souvent fixé individuellement et arbitrairement par chacun des prestataires – banques ou compagnies d’assurances. Généralement, le taux proposé sera compris entre 2% et 4%. Si le propriétaire souhaite gérer sa location seul, il paiera un taux un peu plus élevé que s’il passait par un professionnel comme une agence immobilière ou un mandataire, qui font généralement des taux autour de 2%. Chez E-Gérance, nous proposons différentes formules à partir de 2,40 % TTC. 

Pour vous donner un exemple : si un propriétaire loue son logement 600 euros par mois et qu’il souscrit à une GLI dont le prix est de 3% du loyer annuel, il devra payer environ 216 euros par an.

Les garanties de l'assurance loyers impayés

La GLI couvre cinq garanties au minimum. Le recouvrement des loyers impayés tout d’abord, avec des limites de 60 000 à 100 000 euros TTC en tout et de 2 000 à 3 500 euros TTC par mois, assorties parfois de limites de durée (généralement 30 mois).

L’assurance loyers impayés couvre aussi les frais de contentieux s’il existe un litige entre locataire et propriétaire. Sont également pris en charge les frais de détérioration du logement après l’état des lieux de sortie et le départ du locataire. Là encore, il existe des plafonds d’indemnisation (entre 8 000 et 10 000 euros par sinistre, en général).

Enfin, la GLI assure l’indemnisation du propriétaire si le locataire a fait un départ prématuré (paiement des loyers jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire) et fait office d’assurance vacance locative entre deux baux de location. De nombreux contrats GLI proposent également d’autres options (vérification du dossier locataire, assurance PNO…).

Comment assurer son indemnisation en cas de loyer impayé ?

Il existe une procédure stricte à suivre pour être indemnisé de ses loyers impayés.

Dès que le propriétaire se rend compte d’un loyer impayé, il doit tout d’abord envoyer au locataire un courrier de relance, puis une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec AR. En cas de non-paiement, le bailleur doit faire parvenir à son assureur, dans les délais prévus contractuellement, une déclaration de sinistre, qu’il accompagnera des pièces justificatives et du dossier sur le locataire. L’assureur versera alors les indemnités équivalentes au bout du troisième mois suivant l’envoi de la déclaration du sinistre, avec bien sûr un remboursement rétroactif à partir du premier mois impayé.

Enfin, en cas de dégradations du logement, un état des lieux contradictoire doit d’abord être établi, puis le propriétaire envoie une lettre recommandée avec AR au locataire pour lui demander de payer les réparations. Dès lors, le bailleur peut déclarer le sinistre à son assureur.