Location : tout savoir sur le paiement du loyer et des charges
02/05/2018Lorsque vous avez un locataire, le paiement du loyer et des charges est au centre de vos préoccupations. Et c’est bien normal : le recouvrement correct de ces sommes conditionne la réussite de votre investissement locatif. E-Gérance vous détaille dans ce dossier tout ce qu’il y a à savoir sur le paiement du loyer et des charges, et vous indique tous les liens utiles pour approfondir le sujet.
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L’essentiel du dossier :
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Ce qu’il faut savoir sur le paiement du loyer et des charges locatives
Les modalités de paiement du loyer et des charges
Lorsque vous louez un logement, vide ou meublé, le locataire est tenu de vous régler le loyer et les charges dont le montant est indiqué dans le bail, à la date fixée dans le bail, tout au long de la durée de la location. Vous êtes libre de déterminer le montant du loyer pour tout nouveau contrat de location, sauf dans les zones tendues, où aucune augmentation n’est permise entre deux locataires.
→ Petit guide pour estimer le montant d’un loyer
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→ Contrat de location non meublée : modèle de bail
→ Contrat de location meublée : modèle de bail gratuit
Le paiement du loyer et des charges est généralement mensuel. Le plus commode est de demander à votre locataire de vous régler via un prélèvement automatique sur son compte bancaire. La loi ne vous autorise cependant pas à imposer ce mode de paiement. Si votre locataire vous paie le loyer par chèque ou en espèces, il est en droit d’exiger un reçu.
Le défaut de paiement : les risques de loyer impayé
S’il ne vous a pas réglé l’intégralité de son loyer et de ses charges au plus tard à la date fixée dans le bail, le locataire se trouve en situation d’impayé de loyer. Vous êtes alors en droit de lancer une procédure judiciaire contre lui afin de récupérer les sommes dues et éventuellement d’obtenir son expulsion.
→ Loyer impayé : les premières démarches à effectuer
En pratique, avant de vous en remettre à la justice, il est préférable de tenter de trouver une solution à l’amiable avec votre locataire.
→ Loyer impayé : trouver une solution amiable
En présence d’un ou plusieurs garants signataires d’une caution solidaire, vous pouvez vous tourner vers ces personnes pour obtenir le paiement des loyers et charges en retard avant de lancer toute procédure à l’encontre du locataire. En présence de colocataires ayant signé un bail unique contenant une clause de solidarité, vous pouvez vous tourner vers n’importe lequel pour obtenir le paiement des montants impayés. Vous pouvez aussi opter pour la souscription d’une assurance loyer impayé pour plus de sérénité.
→ Bail : ce que vous devez savoir sur la clause de solidarité
→ Caution solidaire : une vraie garantie contre les loyers impayés ?
→ Garant ou assurance loyer impayé : que choisir pour sécuriser ses loyers ?
Par ailleurs, il est vivement conseillé d’inclure une clause résolutoire au contrat de location, qui vous permettra d’obtenir l’annulation automatique du bail en cas d’impayés.
→ Bail : qu’est-ce que la clause résolutoire ?
La révision annuelle du loyer
Chaque année, vous pouvez réviser le montant du loyer et des charges à la hausse, à la condition sine qua non que le bail contienne une clause de révision. La date est celle indiquée dans cette clause, ou à défaut, l’anniversaire de la signature du contrat de location.
→ La revalorisation des loyers : comment réviser un loyer ?
L’augmentation du loyer et des charges n’est pas libre : elle doit se limiter à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE.
→ Comment fonctionne l’indice de référence des loyers ?
La quittance de loyer
En tant que propriétaire bailleur, vous êtes tenu de fournir une quittance de loyer à votre locataire s’il en fait la demande. Il s’agit d’un document rempli par vos soins, attestant que vous avez bien reçu le paiement complet du loyer et des charges pour un mois donné. Le locataire peut en demander une nouvelle chaque mois s’il le souhaite.
→ Quittance de loyer : modèle gratuit et explications
La déclaration de loyer
Si votre locataire perçoit des aides au logement de la Caisse d’allocations familiales (CAF), vous êtes tenu de déclarer chaque année le montant du loyer et des charges auprès de la CAF. À noter que vous pouvez demander à percevoir directement les APL de votre locataire.
→ Les démarches à effectuer pour recevoir directement les aides de son locataire
Ce qu’il faut savoir sur le calcul des charges locatives et leur régularisation
À quoi correspondent les charges locatives ?
Les charges locatives, ou charges récupérables, sont les frais relatifs au logement loué réglés par le propriétaire et qui peuvent être imputés au locataire. Il peut s’agir de l’électricité des parties communes, du chauffage collectif, de l’entretien des espaces extérieurs ou encore de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
→ Quelles sont les charges locatives récupérables ?
Le mode de calcul des charges locatives
Dans le cadre d’une location vide, vous devez calculer les charges locatives au réel. En d’autres termes, la somme des charges récupérées du locataire doit correspondre au montant exact des dépenses que vous avez supportées.
→ Comment calculer les charges locatives ?
Dans le cadre d’une location meublée, vous pouvez choisir de demander une somme mensuelle forfaitaire à votre locataire, correspondant à une évaluation du montant des charges récupérables. Ce montant ne peut légalement pas être exagérément élevé, et son calcul doit s’appuyer sur des dépenses réelles.
→ Charges locatives : comprises, forfaitaires ou réelles ?
La provision sur charges et la régularisation annuelle
Lorsque les charges sont calculées au réel, votre locataire vous verse chaque mois un montant provisionnel en sus du loyer. Celui-ci correspond à une estimation des dépenses effectives. Il est établi à partir de la somme des charges de l’année passée, rapportée à un mois.
→ Tout savoir sur la provision pour charges
Une fois par an, vous êtes tenu de procéder à une régularisation des charges. Pour cela, une fois que vous êtes en possession des factures et justificatifs nécessaires, vous devez calculer la différence entre leur montant réel et la somme des provisions réglées par le locataire. Suivant le résultat, il appartient à ce dernier de vous régler un complément, ou à vous de lui rembourser le trop-perçu.
→ Tout savoir sur la régularisation des charges locatives
→ Régularisation annuelle des charges locatives : modèle de courrier
Ce qu’il faut savoir en cas de départ du locataire
Le paiement du loyer et des charges locatives
Lorsque le bail est rompu à l’initiative du locataire, ce dernier est tenu de régler l’intégralité du loyer et des charges jusqu’à la fin de son préavis. Si vous êtes à l’origine du congé, il doit uniquement régler la somme correspondant à la durée pendant laquelle il reste effectivement dans le logement : s’il déménage avant la fin du préavis, il peut arrêter de payer le loyer.
→ Résilier un bail : quelle durée de préavis ?
→ Préavis donné : les conséquences sur le paiement du loyer
À savoir : le locataire ne peut pas utiliser le dépôt de garantie qu’il vous a versé en début de location pour couvrir les derniers loyers.
→ Caution, garant et dépôt de garantie : les différences
→ Les règles pour fixer le montant du dépôt de garantie
La retenue sur les charges locatives
Lorsque les charges locatives sont calculées au réel, vous êtes en droit de retenir jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie lors du départ du locataire. Cette somme est destinée à compenser l’éventuel complément qu’il aurait dû vous régler lors de la prochaine régularisation annuelle des charges.
→ Départ du locataire : la retenue pour les charges locatives