Quels sont les travaux à la charge du propriétaire pendant la location ?

Chauffe-eau qui lâche, murs jaunis par le temps, fuite d’eau dans la cuisine ou encore parquet du salon à restaurer, il n’est pas toujours facile de savoir qui du locataire ou du bailleur est censé effectuer les réparations au sein d’un logement loué. Quels sont les travaux à la charge du propriétaire pendant la location ? Quels sont ceux qui, au contraire, sont de la responsabilité du locataire ? C’est l’heure de la mise au point !

Quels travaux à la charge du propriétaire pendant la location ?

Être propriétaire d'une location implique un certain nombre de devoirs, en matière de réparations et d’améliorations à effectuer dans le bien loué notamment. Dans plusieurs cas, c’est effectivement le propriétaire qui est responsable des travaux pendant la location.

Les travaux qui garantissent la décence du logement loué

En vertu du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le propriétaire bailleur est tenu de fournir un logement décent à son locataire. Il revient donc logiquement au propriétaire d’effectuer des travaux pendant la location pour que le bien respecte les critères de confort et de sécurité spécifiés par la loi.

Concrètement, le bailleur est en charge de tout ce qui concerne le bon fonctionnement et la sécurité :

• des réseaux d’électricité et de gaz ;
• des systèmes de ventilation ;
• des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude ;
• de l’alimentation en eau potable.

A ce titre, le propriétaire doit obligatoirement remettre à son locataire lors de la signature du bail l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour louer. Ces diagnostics permettront d'informer le locataire de l'état du logement et d'éviter de futurs litiges.

Le propriétaire doit également veiller au bon état et à la conformité :

• de la menuiserie ;
• des matériaux de construction en général ;
• de l’installation sanitaire intérieure ;
• du coin cuisine.

Si l'insalubrité du logement est constatée (en d’autres termes, si l’état dégradé du bien a des conséquences sur la santé et la sécurité du locataire), c’est au propriétaire de s’occuper des réparations nécessaires à une remise aux normes.

Les autres travaux à charge du propriétaire bailleur

De façon générale, le propriétaire doit gérer toutes les réparations qui ne relèvent pas des travaux d’entretien courant. Par exemple, c’est à lui que revient la tâche de remplacer les revêtements des murs et des sols en cas d’usure par le temps.

Pour autant, le fait de réaliser des travaux d’entretien au sein du logement loué n’autorise pas le propriétaire à procéder à une augmentation du loyer.

Les travaux à la charge au locataire

Le locataire est quant à lui responsable des réparations locatives, c’est-à-dire de l’entretien courant du logement et des équipements mis à sa disposition, et des menues réparations.

Il est en charge de l’entretien de l’installation électrique, du chauffage ou encore de la plomberie. C’est également à lui de s’assurer que les rendez-vous annuels destinés à garantir le bon fonctionnement de certains appareils, comme la chaudière, sont bel et bien honorés.

Lorsque le contrat de location (ou un avenant au contrat de location) prévoit une clause travaux, le locataire peut être amené à réaliser certaines réparations normalement à la charge du propriétaire, comme le changement d’une moquette ou d’un parquet vétustes. Il peut alors bénéficier d’une réduction de loyer. En revanche, sachez que cette pratique est interdite en ce qui concerne les travaux visant à mettre le logement aux normes.

Comment se déroulent les travaux dans une location ?

L’avant-travaux

Même si des travaux sont à réaliser par le propriétaire pendant une location, c’est le locataire qui en demande la tenue dans la grande majorité des cas. Celui-ci s’engage toutefois à laisser toute liberté au propriétaire bailleur quant au choix du professionnel qui sera responsable des travaux.

En tant que bailleur, vous n’êtes pas autorisé à déranger votre locataire n’importe quand, même si c’est lui qui a exigé les réparations. Avant le début des travaux, quels qu’ils soient, le propriétaire doit en effet notifier à son locataire la nature et les modalités d’exécution des réparations. Il peut le faire par le biais d’un courrier remis en main propre ou d’une lettre recommandée avec avis de réception. Une fois prévenu, le locataire doit permettre l’accès à son logement, au moins du lundi au vendredi.

Si, pour des raisons qui vous sont propres, vous avez besoin d’accéder au bien le samedi, le dimanche ou pendant un jour férié, vous devez obtenir l’autorisation expresse de votre locataire.

Pendant les travaux

Notez qu’une réduction temporaire de loyer peut être demandée par le locataire si les travaux dépassent vingt et un jours. Le montant de cette réduction doit refléter la durée des réparations et la surface du logement dont le locataire est éventuellement privé.

La demande d’un dédommagement par le locataire est aussi envisageable dans le cas où les travaux menés par le propriétaire pendant la location ne respectent pas les conditions définies dans la lettre de notification de travaux, ou s’ils rendent l’utilisation du logement impossible.

Dans le cas de travaux effectués dans un bien déclaré insalubre, le propriétaire a l’obligation de reloger le locataire et de couvrir ses frais de réinstallation. De son côté, ce dernier n’est pas tenu de payer son loyer tant que le logement n’est pas restauré.

Que faire en cas de litige avec son locataire ?

En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire au sujet de travaux à réaliser pendant la location ou du financement des réparations, il est préférable pour le propriétaire bailleur de chercher une solution à l’amiable, afin d’éviter que le conflit ne soit porté devant le tribunal. 

Pour ce faire, il peut faire appel à la Commission départementale de conciliation, qui n’a pas force exécutoire, mais qui peut être saisie gratuitement. Cette commission aura deux mois suite à la réception des éléments disponibles pour trouver un compromis acceptable pour les deux parties.