Loyer impayé : les obligations du propriétaire bailleur auprès de la CAF

C’est une évidence, la plus grande crainte des propriétaires est d’avoir affaire à des locataires à l’origine de loyers impayés. Heureusement, les bailleurs disposent de certains recours pour récupérer les sommes dues. À ce sujet, depuis 2011, la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) est l’interlocuteur direct des propriétaires bailleurs et des locataires en cas d’impayé de loyer, dès lors que ces derniers sont bénéficiaires d’aides au logement de toutes natures : APL, ALS ou ALF. Le bailleur doit donc saisir la CAF en cas de loyer impayé, en suivant la procédure établie par l’organisme.

Signaler les loyers impayés à la CAF, une obligation du bailleur

En cas de loyer impayé alors que le locataire touche une aide financière, l’un des devoirs du propriétaire bailleur est de signaler la situation à la CAF, et ce quelle que soit l’aide perçue. En la matière, on retient principalement trois sortes d’allocations :

• l’APL, à savoir l’aide personnalisée au logement ;
• l’ALF, allocation de logement familiale ;
• l’ALS, allocation de logement sociale.

Cas du propriétaire qui reçoit directement la CAF du locataire

Lorsque l’allocation est versée directement au bailleur, la CAF considère que l’on peut parler de loyer impayé à partir du moment où le locataire est débiteur d’un montant égal à deux fois la part de loyer mensuel brut ou qu’il ne paye plus son loyer et ses charges depuis trois mois consécutifs.

En pratique, le propriétaire bailleur doit signaler une situation de loyer impayé à la CAF dans les deux mois suivant sa constitution, quand :

• le locataire doit une somme égale à au moins deux fois le montant mensuel brut du loyer ;
• trois mois de loyers et de charges consécutifs, déduction faite de l’aide ou de l’allocation logement, ont été totalement impayés.

Cas du locataire qui touche la CAF

Lorsque le locataire reçoit l’allocation logement et règle la totalité du loyer au bailleur, la CAF considère qu’il y a impayé de loyer quand le locataire est débiteur de deux fois le loyer mensuel tel qu’inscrit dans le bail. Dès lors, c’est une obligation du bailleur que de communiquer à la CAF (ou à la MSA si le locataire en dépend) le montant de la dette locative, dans les deux mois qui suivent l’impayé.

Il est important de savoir que s’il ne respecte pas le calendrier prévu pour déclarer une situation de loyer impayé à la CAF, le propriétaire bailleur s’expose à des sanctions financières de taille. En effet, il peut lui être demandé de rembourser l’intégralité ou une part des aides au logement perçues depuis la défaillance de son locataire et de payer une amende pour avoir omis de signaler l’impayé de loyer.

L'obligation de déclarer des loyers impayés à la CAF

Si la CAF a connaissance de loyers impayés non rapportés, elle peut elle-même mettre en marche une procédure, mais le bailleur s’expose alors à une pénalité d’un montant maximal de 6 622 € (en 2018).

La seule exception qui justifie que le bailleur ne déclare pas la situation d’impayé, c’est dans le cas où la somme due lui a été réglée entre-temps en totalité.

Comment informer la CAF de loyers impayés ?

Pour signaler un loyer impayé, il vous suffit de vous connecter à votre espace internet CAF bailleur, sur lequel vous remplissez habituellement l’attestation de loyer CAF. Vous pouvez aussi choisir de faire parvenir votre déclaration par courrier recommandé avec accusé de réception aux bureaux de la CAF dont dépend votre logement. Dans votre signalement de loyer impayé à la CAF, précisez bien le nom et l’adresse de votre locataire, ainsi que le montant et la période de la dette.

Mise en marche d’une procédure d’apurement de la dette

À partir du moment où le montant du loyer impayé a été signalé à la CAF, une procédure visant à régler le conflit à l’amiable est mise en place. L’intervention de la CAF peut décider le locataire à payer s’il en a les moyens. Le propriétaire du logement évite ainsi une procédure de justice longue et coûteuse, si la résolution à l’amiable est effective. La procédure débute différemment selon que l’allocation logement est versée directement au bailleur ou non.

Si vous ne percevez pas l’allocation logement de votre locataire, la CAF (ou la MSA) vous proposera de commencer à recevoir l’allocation en tiers payant. Vous aurez deux mois pour accepter cette proposition. Dans l’absence d’une réponse de votre part, l’organisme considérera que vous refusez la proposition. De manière générale, il est important de savoir que si vous ne répondez pas aux courriers envoyés par la CAF en respectant les délais inscrits, les suites de la procédure risquent de vous être moins favorables. Soyez donc vigilant sur les échéances à tenir pour que l’organisme puisse vous aider au mieux.

Si vous percevez déjà l’allocation à la place de l’occupant de votre logement, vous devrez mettre en place un plan d’apurement de la dette. Votre obligation en tant que bailleur sera alors de vous entendre avec le locataire pour prévoir un plan de remboursement de la dette, à présenter à la CAF dans un délai maximal de six mois, réduit à deux mois si vous n’avez pas répondu favorablement à la proposition de tiers payant.

La CAF peut faire appel directement à un FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement), qui dispose également de six mois pour obtenir un plan d’apurement auprès du locataire.

Quoi qu’il en soit, si vous acceptez de bénéficier du tiers payant, pendant au moins les six mois qui suivent le signalement de loyer impayé, la CAF continuera de vous verser l’aide au logement, en attendant l’établissement du plan d’apurement avec votre locataire. Dans le cas où aucun plan ne serait fourni au bout de six mois, le versement de l’aide sera interrompu. Si vous décidez de ne pas accepter le tiers payant, le versement de l’aide sera automatiquement interrompu dans l’attente de la mise en place des modalités de règlement de la dette.

Apurement de la dette : condition du maintien des versements de la CAF bailleur

Le plan d’apurement est un document qui expose les conditions de remboursement de la dette locative par l’occupant. Il s’agit d’un accord amiable conclu entre le propriétaire et le locataire, qui se présente sous la forme d’un contrat dans lequel le locataire s’engage à payer sa dette selon les mensualités et la durée indiquées. Il doit être établi en fonction des ressources du foyer du locataire et du montant de la dette et signé par les deux parties, avant d’être envoyé à la CAF dès que possible. Dans le cadre de la signature de ce plan, le propriétaire peut faire appel à l’association départementale d’information pour le logement ou à des conciliateurs de justice (si le litige est inférieur à 7 622,45 €) pour essayer de trouver la solution la plus adaptée à la situation du locataire.

Si le bailleur échoue à faire signer un plan d’apurement au locataire dans le temps imparti, la CAF lui envoie une mise en demeure. En cas de nouvel échec, elle saisit le FSL, qui a trois mois pour obtenir le document auprès du locataire. Encore en cas d’échec, la Caisse d’Allocations Familiales met en place un plan d’apurement par défaut, sur 36 mois.

Dans ce contexte, le maintien du versement de l’aide au logement au bailleur n’a lieu que si deux conditions sont respectées :

• le locataire doit reprendre le versement des loyers ;
• le locataire doit respecter le plan d’apurement établi avec le bailleur, le FSL ou la CAF.

Dans le cas contraire, l’APL, ALS ou ALF cesse d’être versée au propriétaire ou à l’agence de location. En pratique, tous les six mois suivant le lancement du plan d’apurement, la CAF s’assure que les échéances sont bien respectées et prend des mesures dans le cas contraire.

Dès lors, pour récupérer les loyers impayés, le bailleur n’a plus d’autre choix que de saisir le tribunal d’instance, et éventuellement de faire jouer la clause résolutoire prévue dans le contrat de location. Bien sûr, pendant tout le temps de la procédure, la personne qui s’est portée caution solidaire est informée des difficultés de paiement du locataire et est redevable de la dette locative.