Logement insalubre : à qui revient la remise en état ?

L’insalubrité d’un logement a de lourdes conséquences pour le propriétaire bailleur comme pour le locataire : perte de valeur du bien, stress, problèmes de santé, conditions de vie dégradées, conflits… C’est pourquoi la situation est prise au sérieux par les autorités compétentes, et le logement insalubre fait l’objet d’une procédure bien établie.

La procédure d’insalubrité

L’insalubrité d’un bien immobilier est un concept défini par la loi, qui suppose que l’état dégradé d’un logement a des conséquences sur la santé de ses occupants. La loi du 13 avril 1850, la première à traiter de ce sujet, stipule que le caractère de "logement insalubre" peut être lié :

• au mauvais état de l’intérieur de l’habitation (humidité, problèmes électriques, etc.) ;
• aux conditions d’occupation du logement (mauvaises odeurs, malpropreté, etc.) ;
• à des causes extérieures (stagnation des eaux dans la rue, malpropreté de la cour ou de la rue, etc.).

L’état insalubre est déclaré soit par un service communal d’hygiène et de santé (SCHS), soit par une agence régionale de santé (ARS). Selon la Fondation Abbé Pierre, de 500 à 600 000 logements sont considérés comme étant insalubres en France à ce jour.

C’est généralement le locataire qui demande une inspection de son logement en s’adressant à la mairie, mais toute personne ayant connaissance de l’insalubrité d’un bien immobilier a le devoir de la signaler. L’obligation pour la mairie d’informer le propriétaire n’intervient qu’une fois que le logement a été effectivement déclaré insalubre, qu’il soit question d’une insalubrité remédiable ou irrémédiable.

Attention à ne pas confondre les notions de logement insalubre et de logement indécent, qui impliquent un degré de gravité différent. Le logement insalubre requiert une action immédiate, car la santé et/ou la sécurité de ses occupants sont en jeu. Le logement indécent manque quant à lui "simplement" de certains éléments basiques de confort, et s’il s’agit également d’un problème pouvant mener à la sanction du propriétaire, il exige une action moins urgente.

propriétaire ou locataire : Qui paye la remise en état d'une location insalubre ?

Si le logement n’est pas déclaré insalubre, la responsabilité des travaux nécessaires à sa remise en état est fixée comme le prévoit le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives. Le locataire prend en charge certains travaux d'aménagement d'une location, comme les menues réparations des équipements, des ouvertures et des revêtements, sauf si elles découlent de vices de fabrication, d’une usure normale ou d’un cas de force majeure. Ainsi, un locataire ne peut être tenu responsable ni de la vétusté d’un appartement ni de dégâts liés à une catastrophe naturelle.

Si le logement est déclaré insalubre, c’est au propriétaire de procéder aux réparations locatives, avec obligation de reloger le locataire en lui versant une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer, destinée à couvrir ses frais de réinstallation. De plus, le loyer n’est plus dû tant que le logement est déclaré insalubre. Il est donc important d’entretenir un bien régulièrement, afin d’éviter d’en arriver à ces situations coûteuses.

Il faut aussi préciser que, dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, un décret prévu par la loi Alur impose depuis 2015 une accélération des travaux de remise en état d’un logement insalubre. En pratique, ce décret soumet le propriétaire à une amende de 20 à 50 euros par jour de retard dans la réalisation des travaux.

Que faire si le locataire est responsable de l’insalubrité de la location ?

Parfois, ce sont des dégradations immobilières commises par le locataire qui conduisent au caractère insalubre d’un logement. Cela ne change pas la procédure d’insalubrité ni les obligations du propriétaire. Les recours et les poursuites éventuelles du bailleur doivent se faire parallèlement aux travaux de réfection. Celui-ci peut tenter un arrangement à l’amiable, se renseigner auprès de son agence départementale d’information sur le logement (ADIL) ou saisir directement le tribunal d’instance.

À noter que les parties communes jugées insalubres font l’objet de la même procédure, et que leurs réparations sont à la charge du syndicat de copropriété.

En cas de refus de suivre la procédure de remise en état ou de relogement du locataire, ou en cas de menaces proférées à l’encontre des occupants d’un logement insalubre, sachez que le propriétaire risque jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende. Mieux vaut donc s’en tenir aux règles pour éviter cette lourde sanction.